新《物業(yè)管理條例》解讀

　　規范管理強化業(yè)主權益

　　對于大多數人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房子是件人生大事，選擇一個(gè)好的物業(yè)公司也非常重要，物業(yè)公司的服務(wù)水平將直接影響業(yè)主的生活。但是，業(yè)主和物業(yè)公司這合同的雙方，卻常常成了矛盾的對立面。業(yè)主們稱(chēng)，自己的房子往往自己做不了主。從今年10月1日起，新修訂的《物業(yè)管理條例》正式實(shí)施，將進(jìn)一步提高業(yè)主的地位、擴大業(yè)主的自主選擇權、充分體現物權的價(jià)值，為業(yè)主的權利護航。

　　業(yè)主：當家就要能做主老杜4年前買(mǎi)了一套商品房，入住不到1年就發(fā)現負責小區物業(yè)管理的公司服務(wù)質(zhì)量不高，沒(méi)有起到維護小區安定生活的作用。4年來(lái)，小區業(yè)主們一直想換個(gè)物業(yè)公司，但是由于當時(shí)選聘和解聘物業(yè)公司，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內2/3以上的業(yè)主投票通過(guò)。像他們這樣規模較大的小區，居民多，工作時(shí)間不統一，很難召集，要達到2/3的投票率非常困難。老杜家的問(wèn)題也就久拖不決。

　　新《物業(yè)管理條例》做了修改。按照新規定，今后，小區換“管家”，只需半數以上業(yè)主贊成，且這部分業(yè)主購買(mǎi)的房屋面積超過(guò)小區建筑物總面積的一半就可以了。同時(shí)，除更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則、制定和修改小區管理規約、選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員等其他重大事項，也同樣適用這種“雙過(guò)半”的決定規則。

　　新《物業(yè)管理條例》規定：“業(yè)主可以共同決定改建、重建建筑物及其附屬設施”，保障了業(yè)主可以在土地使用權70年的基礎上改建小區內的建筑物。同時(shí)，業(yè)主還有權請求法院撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的侵害業(yè)主合法權益的決定。例如，有的業(yè)主委員會(huì )決定在小區增加一個(gè)垃圾筒，可是垃圾筒旁邊的一樓住戶(hù)表示反對，如果該住戶(hù)確實(shí)合法利益受到侵害，他可以請求法院撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )的決定。居民楊峰說(shuō)，這次真正有了“當家做主”的感覺(jué)。

　　政府：將業(yè)主的權利落到實(shí)處

　　蘭州市城關(guān)區的梁先生和物業(yè)公司的糾紛已經(jīng)曠日持久。他說(shuō)，當年買(mǎi)房子，交鑰匙的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商將鑰匙與物業(yè)管理合同捆綁在一起，簽訂了物業(yè)管理合同，才能拿到鑰匙。此后，發(fā)現這是一個(gè)草臺班子，根本不是物業(yè)公司，而是開(kāi)發(fā)商隨便湊合的幾個(gè)人。他認為，本應該由業(yè)主選舉的物業(yè)公司，卻成了開(kāi)發(fā)商指定，這從客觀(guān)上剝奪了業(yè)主的自主權。

　　很多業(yè)主也表示，自己很想行使業(yè)主的權利，重新選擇滿(mǎn)意的物業(yè)公司，但業(yè)主大會(huì )很難召集，也沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )來(lái)具體操作。

　　蘭州市物業(yè)協(xié)會(huì )的宋福軍表示，現在蘭州市成立業(yè)主委員會(huì )的小區并不多，甚至有些業(yè)主委員會(huì )還是由物業(yè)公司組織選舉產(chǎn)生，業(yè)主大會(huì )也是由物業(yè)公司召集的，這其實(shí)是一種本末倒置的現象。而一些管理差一點(diǎn)的小區，根本沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )。如果要讓物業(yè)公司真正進(jìn)入市場(chǎng)，讓業(yè)主發(fā)揮自己的選擇權，成立獨立自主的業(yè)主委員會(huì )是大勢所趨。

　　在新《物業(yè)管理條例》中，對此有明確規定。國家新修訂的《物業(yè)管理條例》增加了“將物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府增加為成立業(yè)主大會(huì )的指導部門(mén)。”這樣加強了政府的指導作用，便于理順業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系。

　　物業(yè)：從管理到服務(wù)今年3月，城關(guān)區的老張就剛剛打完和物業(yè)公司的官司。讓老張郁悶的是，不僅沒(méi)有辭掉物業(yè)公司，自己還得補交物業(yè)費。老張說(shuō)自己感覺(jué)很不爽，“不是我舍不得錢(qián)，而是我覺(jué)得這家物業(yè)公司只收錢(qián)不干活，態(tài)度還非常蠻橫，我不想給他們交錢(qián)。”

　　小偷出沒(méi)、電梯不能正常運行、公共設施損壞后無(wú)人修理，公司人員素質(zhì)差，身體暴力時(shí)有發(fā)生。老張氣憤地說(shuō)：“動(dòng)不動(dòng)就以沒(méi)交費為由斷水停電，我搞不懂物業(yè)公司到底是搞服務(wù)的，還是來(lái)給我們當領(lǐng)導的。”很多業(yè)主對物業(yè)公司的管理不滿(mǎn)，便以拒交物業(yè)費進(jìn)行“反抗”，基層法院的物業(yè)糾紛案件每年遞增。

　　對此，新《物業(yè)管理條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。蘭州大學(xué)法學(xué)院教授劉光華認為，這不僅僅是字面的修改，身份的置換是理念的轉變，物業(yè)公司由“管理”改為“服務(wù)”，是對物業(yè)和業(yè)主關(guān)系更加合理而明確的定位。

　　劉光華說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)主要是近10年間興盛起來(lái)的，相關(guān)立法未盡完善，物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系并不融洽。很多物業(yè)公司由開(kāi)發(fā)商指定，并非業(yè)主自行選擇。關(guān)于服務(wù)項目的約定、各自權利義務(wù)的劃分并沒(méi)有經(jīng)過(guò)談判的過(guò)程，為雙方的關(guān)系留下了很多隱患。當業(yè)主和物業(yè)發(fā)生矛盾時(shí)，在組織和信息上都占有優(yōu)勢的物業(yè)公司，以行使管理權為名，使業(yè)主們吃盡苦頭。物業(yè)公司“更名”，會(huì )使他們更加明確自己的角色定位，也會(huì )使業(yè)主們在今后維權時(shí)把腰桿兒挺得更直。

　　翡翠物業(yè)公司總經(jīng)理李建武，從事了20年物業(yè)服務(wù)。他認為改“管理”為“服務(wù)”是一種理念上的導向，物業(yè)公司的“管理”和“服務(wù)”應該互為表里。物業(yè)公司不可能完全喪失了“管理”的權力，但“管理”應該以“服務(wù)”為目的，是一種“服務(wù)型的管理”。同時(shí)，作為企業(yè)應該把服務(wù)放在第一位，多一些市場(chǎng)化、人性化，少一點(diǎn)帶著(zhù)行政色彩的強硬手段。