一、問(wèn)答題（共3題，每題10分）

　　（一）某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機構名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機構咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機構的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。

　　請問(wèn)：

　　1.你所在的估價(jià)機構通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報告?

　　2.你應如何確定作為拆遷估價(jià)依據的該被拆遷人房屋的用途?

　　（二）2004年，某著(zhù)名百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統一招商和經(jīng)營(yíng)管理，對招商引進(jìn)的商戶(hù)收取較高的管理費。現該百貨公司欲轉讓該商場(chǎng)而委托評估其轉讓價(jià)格。

　　請問(wèn)：

　　1.該商場(chǎng)周邊近期有較多權利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?

　　2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應注意的主要問(wèn)題是什么?

　　3.確定自營(yíng)部分的凈收益時(shí)應注意的主要問(wèn)題是什么?

　　（三）某房地產(chǎn)估價(jià)機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/m²，包括生地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調查核實(shí)，認為委托方所列支的各項實(shí)際成本費用符合支出當時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為18001元/m²。

　　請問(wèn)：

　　1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯誤?

　　2.在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

　　二、單項選擇題（共3大題，10小題：每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）

　　（一）甲開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設一住宅小區，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

　　1.甲開(kāi)發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款。下列表述中正確的是（　）。
　　A.甲開(kāi)發(fā)商可以向銀行申請企業(yè)流動(dòng)資金貸款
　　B.甲開(kāi)發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔保
　　C.該在建工程只有取得銷(xiāo)售許可證后方可用于抵押貸款
　　D.該在建工程只有取得預售許可證后方可用于抵押貸款

　　2.下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是（　）
　　A.該宗地為出讓土地使用權，可以單獨辦理抵押登記
　　B.該宗地無(wú)論是劃撥還是出讓土地使用權，因已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，即可單獨辦理抵押登記
　　C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權證后才能辦理抵押登記手續
　　D.該在建工程已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續

　　3.若該在建工程已整體抵押，在無(wú)法確定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現價(jià)值，測算結果應為（　）。
　　A.抵押價(jià)值
　　B.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值
　　C.抵押價(jià)值一處分抵押物的費用及稅費
　　D.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值一處分抵押物的費用及稅費

　　4.若該項目目前已全部取得預售許可證，且部分售出，甲開(kāi)發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應該是（　）
　　A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
　　B.建設工程規劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
　　C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
　　D.商品房預售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積

　　（二）張某在2004年10月購買(mǎi)了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當時(shí)市場(chǎng)上類(lèi)似店面的月租金是200元/m²，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m²，租期為5年，費用按法規各自承擔。

　　5.在2006年10月時(shí)，張某的權益價(jià)格為（　）。
　　A.沒(méi)有租賃條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格
　　B.剩余3年租期的月租金為180元/m²條件下的凈收益與2006年10月構現值之和
　　C.剩余3年租期的月租金為180元/m²條件下的凈收益與2006年10月的現值之和，再加上租賃期滿(mǎn)后的正常市場(chǎng)價(jià)格在2006年10月的現值
　　D.張某與李某實(shí)際達成的帶租約交易的成交價(jià)格

　　6.在2006年10月時(shí)，王某的權益價(jià)格為（　）。
　　A.剩余3年租期的月租金為200元/m²條件下的凈收益與2006年10月的現值之和
　　B.剩余3年租期的月租金為180元/m²條件下的凈收益與2006年10月的現值之和
　　C.該店面在2006年10月的正常市場(chǎng)價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格
　　D.剩余3年租期的正常市場(chǎng)租金與180元/m²條件下的差額與2006年10月的現值之和

　　7.如果張某是通過(guò)按揭貸款方式購買(mǎi)的，購買(mǎi)價(jià)格為10000元/m²。建筑面積為500m²，首付款比例為20％，則該店面帶債務(wù)轉讓的價(jià)格應為（　）
　　A.20％的首付款加上該首付款2年的利息
　　B.20％的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值
　　C.該店面無(wú)債務(wù)條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續償還的貸款本息值在估價(jià)、時(shí)點(diǎn)的現值之和
　　D.2004年10月的購買(mǎi)價(jià)格，加上20％的首付款的二年利息和己償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價(jià)對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊之和，再減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現值之和

　　（三）某住宅小區內的一條道路兩側建有商住樓（底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅）。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開(kāi)始，2006年3月結束。

　　8.以上道路狀況變化對位于該道路兩側商業(yè)用房?jì)r(jià)格的影響結果為（　）。
　　A.市場(chǎng)價(jià)格上升
　　B.市場(chǎng)價(jià)格下降
　　C.市場(chǎng)價(jià)格不變
　　D.市場(chǎng)價(jià)格變化不確定

　　9.以上道路狀況變化對位于該道路兩側住宅用房?jì)r(jià)格的影響結果為（　）。
　　A.市場(chǎng)價(jià)格上升
　　B.市場(chǎng)價(jià)格下降
　　C.市場(chǎng)價(jià)格不變
　　D.市場(chǎng)價(jià)格變化不確定

　　10.2006年9月需對臨該道路的一底層商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評估。估價(jià)人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例時(shí)，交易日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)不應超過(guò)（　）。
　　A.6個(gè)月
　　B.9個(gè)月
　　C.1年
　　D.2年

　　三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報告存在多處錯誤；請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個(gè)錯誤對應一個(gè)序號，未將錯誤內容寫(xiě)在序號后面空格處的不計分）

××××房地產(chǎn)估價(jià)報告
封面及目錄（略）
致委托人函

　　×××（委托人全名）：

　　受您委托，我公司對您提供的位于××市××區××大道××號1～2層243.7m²商鋪（以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)對象）的現時(shí)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。

　　估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉讓價(jià)格提供參考依據而評估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

　　估價(jià)人員根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法。

　　在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎上，經(jīng)嚴謹測算，確定估價(jià)對象的完整權利狀態(tài)及滿(mǎn)足各項假設限制條件下的現實(shí)客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值為人民幣170.41萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)零肆仟壹佰元整）。單位建筑面積價(jià)格人民幣6993元/m²（大寫(xiě)：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整）。

　　附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報告2份。

××××房地產(chǎn)評估有限公司（蓋章）
法定代表人：×××（簽章）
2006年10月15日

估價(jià)師聲明（略）
估價(jià)的假設和限制條件（略）

××××房地產(chǎn)估價(jià)結果報告

　　一、委托人（略）

　　二、估價(jià)機構（略）

　　三、估價(jià)對象

　　（一）區位狀況（略）

　　（二）實(shí)物狀況

　　（1）建筑物實(shí)物狀況

　　建筑面積：243.70m²

　　建筑結構：鋼筋混凝士結構

　　總層數及所在層數：估價(jià)對象所在建筑物數為14層，估價(jià)對象位于第1、2層

　　竣工日期：2005年9月10日

　　成新率：現狀成新為十成新

　　層高：經(jīng)現場(chǎng)查勘，估價(jià)對象1層層高約4.5m，2層層高約3.2m

　　建筑物實(shí)際用途：1～2層為商鋪，其余為寫(xiě)字樓

　　裝修情況：（略）

　　設施設備：（略）

　　工程質(zhì)量：（略）

　　維護、保養情況：良好

　　大廈利用現狀：經(jīng)現場(chǎng)查勘，估價(jià)對象所在大廈商鋪均處營(yíng)業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價(jià)對象商鋪由業(yè)主自營(yíng)食品超市。

　　物業(yè)管理狀況：（略）

　　綠化等其他情況：（略）

　　（2）土地實(shí)物狀況

　　土地用途：1～2層為商業(yè)服務(wù)。

　　土地等級：商業(yè)Ⅲ級

　　土地開(kāi)發(fā)程度：七通一平

　　土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止

　　形狀、地勢、地質(zhì)；水文狀況：（略）

　　（三）權益狀況

　　（1）建筑物權益狀況。根據委托人提供的《房屋所有權證》（證號X×號）相關(guān)內容，估價(jià)對象建筑物產(chǎn)權人為王某，無(wú)共有權人，建筑物證載用途為商業(yè)服務(wù)。建筑面積共243.7m²。其中1層121.85m²，2層121.85m²，鋼筋混凝土結構。

　　（2）土地使用權權益狀況。根據委托人提供的《國有土地使用證》（證號××號）相關(guān)內容，使用權人為王某，估價(jià)對象土地用途為商業(yè)服務(wù)，土地使用權取得方式為出讓?zhuān)鲎屇晗?0年，截至2044年4月9日。

　　（3）他項權利狀況。據權證記載，估價(jià)對象曾設定抵押權。抵押權人為××銀行××分行，王某已將貸款還清，該抵押權已注銷(xiāo)。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象無(wú)其他他項權利登記，據調查估價(jià)對象也無(wú)權屬、經(jīng)濟等糾紛。

　　四、估價(jià)目的

　　為確定房地產(chǎn)轉讓價(jià)格提供參考依據面評估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2006年10月10日

　　六、價(jià)值定義

　　本次估價(jià)結果為估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、-完整權利狀態(tài)及滿(mǎn)足各項假設限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值；其中土地使用權價(jià)格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

　　七、估價(jià)依據（略）

　　八、估價(jià)原則（略）

　　九、估價(jià)方法

　　根據本次估價(jià)的特定目的，估價(jià)人員嚴格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地查勘和對鄰近地區的調查之后，針對估價(jià)對象的實(shí)際情況，確定運用市場(chǎng)法、收益法作為本次估價(jià)方法，并對以上兩種方法測算的價(jià)格加以綜合，最終求取估價(jià)對象的總價(jià)格和單位價(jià)格。

　　十、估價(jià)結果

　　經(jīng)過(guò)估價(jià)人員實(shí)地查勘、資料分析與計算論證，并結合XX市房地產(chǎn)行情，確定估價(jià)對象在2006年10月10日、完整權利狀態(tài)及滿(mǎn)足各項假設限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為170.41萬(wàn)元，大寫(xiě)金額：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)零肆仟壹佰元整；按建筑面積計，平均單價(jià)為6993元/m²，大寫(xiě)金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。

　　十一、估價(jià)人員（略）

　　十二、估價(jià)作業(yè)期

　　2006年10月10日至2006年10月15日

　　十三、估價(jià)報告應用的有效期

　　本估價(jià)報告自估價(jià)報告出具之日起有效期一年。如果超過(guò)應用有效期，本公司不負任何責任。估價(jià)報告只能用于與估價(jià)目的相符的用途。

　　十四、有關(guān)說(shuō)明（略）

××××房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報告

　　一、估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況分析（略）

　　二、市場(chǎng)背景分析（略）

　　三、最高最佳使用分析（略）

　　四、估價(jià)方法選用（略）

　　五、估價(jià)測算過(guò)程

　　（一）市場(chǎng)法

　　根據估價(jià)對象特點(diǎn)和估價(jià)人員搜集掌握的資料，分別測算1、2層商鋪的價(jià)格。

　　1.測算1層商鋪價(jià)格

　　估價(jià)人員在廣泛收集交易案例資料的基礎上，經(jīng)過(guò)對所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價(jià)對象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實(shí)例，通過(guò)交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調整后，得到可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。對其進(jìn)行進(jìn)一步分析調整后確定估價(jià)對象的比準價(jià)格。具體評估過(guò)程如下：

　　（1）可比實(shí)例的選取。選取與估價(jià)對象房地產(chǎn)所處地區相近、結構及用途相向、建筑面積相近、均為首層的3個(gè)交易案例作為估價(jià)對象的可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)表1。

表1 可比實(shí)例資料表

估價(jià)對象與可比實(shí)例/項目		A ××大廈 首層商鋪	B ××花園 首層商鋪	C ××大樓 首層商鋪	D 估價(jià)對象 首層商鋪
坐落		××大道	××大街	××大道	××大道
交易日期		2006年9月	2006年9月	2006年10月	2006年10月
交易情況		正常	正常	正常	正常
土地使用權取得方式		掛牌出讓	掛牌出讓	招標出讓	掛牌出讓
房 地 產(chǎn) 狀 況 困 素	地段等級	商業(yè)Ⅲ級	商業(yè)Ⅳ級	商業(yè)Ⅳ級	商業(yè)Ⅲ級
	繁華程度	商業(yè)密集區	一般	一般	商業(yè)密集區
	交通便捷度	較優(yōu)	較優(yōu)	較優(yōu)	較優(yōu)
	公共配套設施完備程度	較完善	較完善	較完善	輕完善
	建筑裝修	簡(jiǎn)裝	簡(jiǎn)裝	簡(jiǎn)裝.	簡(jiǎn)裝
	設施設備	中央空調/自動(dòng) 消防噴淋	中央空調/自動(dòng) 消防噴淋	中央空調/自動(dòng) 消防噴淋	中央空調/自動(dòng) 消防噴淋
	商鋪類(lèi)型	獨立商鋪	獨立商鋪	街角獨立商鋪	獨立商鋪
	建筑結構	框架	框架	框架	框架
	朝向	北	西	南	南
	臨路狀況	臨××大道/混 合型主干道	臨××大道/混 合型主干道	臨××大街/混 合型主干道	臨××大道/混 合型主干道
商鋪交易價(jià)格		10500元/m2	9091元/m2	9562元/m2

　　（2）比較修正。

　　1）交易情況修正：經(jīng)調查可比實(shí)例均為市場(chǎng)上正常成交的交易實(shí)例，交易價(jià)格無(wú)異常，無(wú)需修正。各交易情況修正系數均為100/100。

　　2）交易日期調整：可比實(shí)例交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，由于××市該區域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情幾乎無(wú)波動(dòng)，無(wú)需修正。修正系數均為100/100。

　　房地產(chǎn)狀況因素調整：根據商業(yè)用房的特點(diǎn)，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設施完備程度等因素，以估價(jià)對象的狀況為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對象狀況因素進(jìn)行打分比較，比較結果見(jiàn)表2。

表2 房地產(chǎn)狀況因素修正系數及計算表

可比實(shí)例/項目		A	B	C
		××大廈 首層商鋪	××花園 首層商鋪	××大樓 首層商鋪
交易日期		100/100	100/100	100/100
交易情況		100/100	10/00	100/100
房 地 產(chǎn) 狀 況 因 素	地段等級	100/100	100/98	100/98
	繁華程度	100/100	100/97	100/101
	交通便捷度	100/100	100/100	100/100
	公共配套設施	100/100	100/100	100/100
	建筑裝修	100/100	100/100	100/100
	設施設備	100/100	100/98	100/102
	商鋪類(lèi)型	100/100	100/100	100/102
	建筑結構	100/100	100/100	100/100
	朝向	108/99	1110/98	100/100
	臨路狀況	100/100	100/100	100/100
交易價(jià)格		10500元/m2	9091元/m2	9562元/m2
可比實(shí)例修正后價(jià)格		10606元/m2	9958元/m2	9285元m2

　　（3）比準價(jià)格計算。根據表2中列舉的各因素修正系數，運用直接比較法公式分別計算出可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，結果如下：

　　利用實(shí)例A計算為10606元/m²；

　　利用實(shí)例B計算為9958元/m²；

　　利用實(shí)例C計算為9285元/m²。

　　從測算結果栗看，3個(gè)價(jià)格水平差別不大，故取它們的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法的比準價(jià)格，即估價(jià)對象1層平均單位建筑面積比準價(jià)格取整為9950元/m²。

　　2.測算2層商鋪價(jià)格

　　估價(jià)對象為1、2層組合式商鋪，據調查，××市類(lèi)似組合式商鋪第2層單獨轉讓的市場(chǎng)交易案例極少，無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)比較法直接測算估價(jià)對象2層商鋪價(jià)格。

　　××市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )對本市類(lèi)似1、2層組合式商鋪價(jià)格進(jìn)行了統計分析，2層商鋪價(jià)格一般為1層商鋪價(jià)格的50％，估價(jià)人員參照這一比率確定估價(jià)對象2層商鋪價(jià)格，則二層商鋪單價(jià)為：

　　9950×50％=4975元/m²

　　3.測算估價(jià)對象比準價(jià)格估價(jià)對象總建筑面積為243.70m²，1、2層面積均為121.85m²，故估價(jià)對象比準價(jià)格為：

　　121.85×（9950+4975）=181.86萬(wàn)元

　　（二）收益法

　　1.估算有效毛收入

　　（1）潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下獲得的收入。根據估價(jià)人員對同一供需圈內位置、結構相同的商業(yè)用房的市場(chǎng)調查，估價(jià)對象為自營(yíng)，但周邊商鋪出租較多，并結合估價(jià)對象所在的X×大道的具體情況，確定其潛在租金水平1、2層平均為每建筑面積65元/（月/m²），則年潛在毛收入為：65×243.70×12=190086元

　　（2）有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入，其公式為：

　　有效毛收入=潛在毛收入×（1-收入損失率）

　　空置率和租金損失率分別為10％和5％，則年有效毛收入為：

　　190086×（1-10％）×（1-5％）=162524元

　　2.確定年運營(yíng)費用為維護房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或運營(yíng)的收入，即為運營(yíng)費用。估價(jià)對象以業(yè)主直接出租方式考慮，。具體計算如下：

　　（1）稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅及附加等。根據國家及××市稅費征收標準，房產(chǎn)稅為租金收入的12％，營(yíng)業(yè)稅及附加為租金收入的5.85％，則年稅金為：

　　162524×（12％+5.85％）=29011元

　　（2）管理費和租賃費用。指對出租房屋進(jìn)行的必要管理和租賃所需的費用，按經(jīng)驗數據為租金收入的2.5％，則：

　　162524×2.5％=4063元

　　（3）維修費。指為保證房屋正常使用，每年需支付的修繕費，為4800元（取值及計算過(guò)程略）。

　　（4）保險費。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。估價(jià)人員經(jīng)調查，××市保險行業(yè)保險收費平均標準為建筑物價(jià)值的1.5‰。根據××市房地產(chǎn)管理部門(mén)頒布的建筑物重置價(jià)格標準，估價(jià)對象建筑物重置價(jià)為2000元/m²。則保險費為：2000×243.70×1.5‰=731元

　　（5）運營(yíng)費用合計

　　年運營(yíng)費用=（1）+（2）+（3）+（4）
　　=38605元

　　3.確定房地產(chǎn)年凈收益

　　房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛收入一年運營(yíng)費用
　　=162524-38605
　　=123919元

　　4.確定報酬率

　　報酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉換為價(jià)格的比率，其實(shí)質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風(fēng)險調整值法確定，報酬率為8％（取值理由及過(guò)程略）。

　　5.確定收益年限n

　　估價(jià)對象所在建筑物建成于2005年9月，經(jīng)現場(chǎng)查勘，現狀成新為十成新。根據部頒標準，鋼筋混凝土結構非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0％，尚可使用年限為58.9年。另外，根據估價(jià)對象的《國有土地使用證》，土地出讓40年，估價(jià)對象的土地使用權終止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長(cháng)于土地使用權年限，故：

　　未來(lái)可獲收益的年限n=58.9年

　　6.計算房地產(chǎn)收益價(jià)格

　　即估價(jià)對象房地產(chǎn)的收益價(jià)格為153.23萬(wàn)元。

　　六、估價(jià)結果確定

　　經(jīng)以上計算，估價(jià)對象房地產(chǎn)的比準價(jià)格為181.86萬(wàn)元，收益價(jià)格為153.23萬(wàn)元。以上兩種估價(jià)方法的估價(jià)結果有一定差異，估價(jià)人員在對此類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分分析后，認為市場(chǎng)法的結果更接近估價(jià)對象的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值，故采用加權算術(shù)半均值確定估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)值。本次評估取比準價(jià)格的權重為60％，收益價(jià)格的權重為40％，則估價(jià)對象最終估價(jià)結果為：

　　房地產(chǎn)總價(jià)=181.86×60％+153.23×40％
　　　　　　　=170.41萬(wàn)元

　　房地產(chǎn)單價(jià)=170.41×10000/243.70=6993元/m²

　　估價(jià)結論：估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2066年10月10日、完整權利狀態(tài)及滿(mǎn)足各項假設限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為170.41萬(wàn)元，大寫(xiě)金額：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)零肆仟壹佰元整；按建筑面積計，平均單價(jià)為6993元/m²，大寫(xiě)金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整

附件（略）

　　四、指出并改正下面估價(jià)報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過(guò)4個(gè)，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）

　　估價(jià)對象為一宗10000m²的七通一平用地，土地使用權出讓時(shí)間為2006年3月1日土地使用權出讓年限為50年，容積率為5。根據規劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結構，共18層；其中1～3層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m²（含獨立使用的車(chē)棚300m²），其余建筑面積均為商品住宅。該區域公布的鋼筋混凝土結構建筑物重置價(jià)格15007元/m²。工程自2006年9月1日開(kāi)工，預計2008年9月1日建成。現需估價(jià)2006年9月1日的土地交易價(jià)格。有關(guān)資料如下：

　　1.房地產(chǎn)轉讓中賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加等為售價(jià)的5.5％，買(mǎi)方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費為售價(jià)的4％。

　　2.建筑安裝工程費為1100元/m²專(zhuān)業(yè)及管理費為建筑安裝工程費的8％。

　　3.商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10％。按建筑面積計月租賃收入會(huì )穩定在50元/m²，運營(yíng)費用率為24％。

　　4.商品住宅建成半年時(shí)可售出30％，平均價(jià)格為2700元/m²，建成～年時(shí)可售出60％平均價(jià)格為2800元/m²；剩余的10％會(huì )在建成一年后售出，平均價(jià)格為2900元/m²，廣告宣傳和銷(xiāo)售代理費等銷(xiāo)售費用為售價(jià)的3.5％。

　　5.房地產(chǎn)報酬率為8％，折現率為12％，貸款年利率為6％，銷(xiāo)售利潤率為20％，估自測算如下（節選）：

　　采用現金流量折現法測算估價(jià)對象于2006年9月1日的土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

　　解：

　　1.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值

　　總建筑面積=10000×5=50000m²

　　住宅總面積=50000-9000=41000m²

　　（1）商鋪開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值

　　每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×（1-空置等租金損失率）
　　　　　　　　　　　　　　=50×12×（1-10％）=540元/m²

　　每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×（1-運營(yíng)費用率）
　　　　　　　　　　　　=540×（1-24％）=410.40元/m²

　　商鋪開(kāi)發(fā)完成后的單價(jià)=410.4018％×[11-1/（1+8％）×47]×1/（1+8％）×2.5
　　　　　　　　　　　　=4118.45元/m²

　　商鋪開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)=4118.45×9000=3706.61萬(wàn)元

　　（2）住宅開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值=41000×30％×2700/（1+12％）×2.5+60％×2800/(1+12％）
　　　　　　　　　　　　　　　　×3+10％×2900/（1+12％）×3.5=8204.06萬(wàn)元

　　（3）開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值=3706.61+8204.06=11910.67萬(wàn)元

　　2.扣除項目

　　（1）建安工程費=50000×1100/（1+12％）=4910.71萬(wàn)元

　　（2）專(zhuān)業(yè)及管理費用=4910.71×8％=392.86萬(wàn)元

　　（3）銷(xiāo)售費用和銷(xiāo)售稅費總額=11910.67×（3.5％+5.5％）=1071.96萬(wàn)元

　　（4）銷(xiāo)售利潤=11910.67×20％=2382.13萬(wàn)元

　　（5）買(mǎi)方購買(mǎi)該宗熟地應負擔的稅費=V×4％=0.04V

　　3.總地價(jià)

　　2006年9月1日的總地價(jià)：

　　V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

　　V=3031.74萬(wàn)元

參考答案

　　一、問(wèn)答題

　　（一）答：

　　1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽方式確定本估價(jià)機構為該拆遷項目估價(jià)機構，一般由拆遷人委托。

　　2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：

　　（1）以房屋權屬證書(shū)及權屬檔案的記載為準；

　　（2）當地政府對被拆遷房屋的用途性質(zhì)認定有特別規定的，從其規定：

　　（3）拆遷人和被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結果確定；

　　（4）對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。

　　（二）答：

　　1.不可取。

　　因為這些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會(huì )有較大差異，如土地房屋規模、設備裝修檔次、建筑結構、樓層層數與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。

　　2.確定出租部分潛在毛收入時(shí)應注意：

　　（１）租賃期內按租約計，租賃期外按正常客觀(guān)的市場(chǎng)租金計；

　　（2）應考慮租賃保證金和押金的利息收入；

　　（3）應考慮是否存在無(wú)形收益。

　　3.確定自營(yíng)部分凈收益時(shí)應注意：

　　（1）測算正常客觀(guān)的凈經(jīng)營(yíng)（營(yíng)業(yè)）收入；

　　（2）應扣除正常商業(yè)利潤。

　　或：要準確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來(lái)的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營(yíng)等非

　　房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。

　　或：應根據經(jīng)營(yíng)資料測算凈收益，凈收益為商品銷(xiāo)售收入扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費

　　用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。

　　（三）答：

　　1.錯誤有：

　　（1）應采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項成本費用（或重置價(jià)格）。

　　或：不應采用實(shí)際支出時(shí)的各項成本費用。

　　（2）應根據估價(jià)對象的規模，確定客觀(guān)合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計算投資利息。

　　或：不應計自至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　（3）利潤應是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀(guān)正常利潤水平。

　　或：利潤不應是開(kāi)發(fā)商的期望利潤。

　　2.重置價(jià)格還應減去折舊。

　　或：（1）或能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　　（2）可能存在的爛尾樓設計過(guò)時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　　（3）可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。

　　二、單項選擇題

　　（一）1.B2.A3.D4.D

　　（二）5.C6.D7.C

　　（三）8.D9.B10.A

　　三、指錯題

　　1.致委托方函缺估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　2.致委托方函缺估價(jià)報告應用的有效期。

　　3.結果報告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積（或分攤土地面積）。

　　4.結果報告估價(jià)方法中缺估價(jià)方法定義（或各種方法未做說(shuō)明）。

　　5.結果報告中估價(jià)報告應用有效期關(guān)于不負任何責任的表達錯誤，應為：如果本報告超過(guò)應用有效期還未使用，本公司不負任何責任。

　　6.技術(shù)報告中可比實(shí)例B、C商業(yè)土地等級與估價(jià)對象不一致，應修正。

　　7.比較因素欠缺，如可比實(shí)例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近。

　　8.缺少可比實(shí)例因素的分析說(shuō)明（或缺少可比實(shí)例因素修正系數取值說(shuō)明）。

　　9.可比實(shí)例C的繁華程度修正系數取值與實(shí)際描述不符。

　　10.市場(chǎng)法中可比實(shí)例B、C設施設備因素修正與實(shí)際描述不符。

　　11.估價(jià)對象一層層高4.5m，未進(jìn)行相應修正處理。

　　12.技術(shù)報告中市場(chǎng)法缺少計算公式。

　　13.租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。

　　14.10％空置率和租金損失率5％應說(shuō)明確定理由。

　　15.有效毛收入計算應為190086×（1-10％-5％）=161573元。

　　16.營(yíng)業(yè)稅及附加為租金收入的5.85％不準確，應為5.5％。

　　17.出租房屋管理費和租賃費用按經(jīng)驗數據取值不妥，應按市場(chǎng)客觀(guān)分析判斷得出（或管理費和租賃費用取2.5％，理由不充分）。

　　18.保險費的計算基礎錯誤，應為建筑物現值。

　　19.收益法公式的選用沒(méi)有理由（或：未考慮租金未來(lái)的變化）。

　　20.土地剩余使用年限應為37.5年。

　　21.收益法采用建筑物耐用年限作為收益年限錯誤，應按土地使用權剩余年限計算（37.5年）（或公式中n年取值錯誤）。

　　22.可比實(shí)例缺少幣種。

　　四、指出并改正下面估價(jià)報告片斷中的錯誤

　　1.商鋪開(kāi)發(fā)完成后的單價(jià)公式中折現率錯，應為12％。

　　2.商鋪開(kāi)發(fā)后的總價(jià)值計算時(shí)，應扣除300m²獨立車(chē)棚的面積。

　　商鋪開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值=4118.45×8700=3583.05（萬(wàn)元）或3760.52×8700=3271.65萬(wàn)元。

　　3.在計算2006年9月1目總地價(jià)的扣除項目中，不應包括銷(xiāo)售利潤。

　　總地價(jià)V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04

　　　　　V=5322.25萬(wàn)元