一、問(wèn)答題（共3題，每題10分）

　　（一）某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機構名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機構咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機構的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。

　　請問(wèn)：

　　1.你所在的估價(jià)機構通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報告?

　　2.你應如何確定作為拆遷估價(jià)依據的該被拆遷人房屋的用途?

　　（二）2004年，某著(zhù)名百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統一招商和經(jīng)營(yíng)管理，對招商引進(jìn)的商戶(hù)收取較高的管理費。現該百貨公司欲轉讓該商場(chǎng)而委托評估其轉讓價(jià)格。

　　請問(wèn)：

　　1.該商場(chǎng)周邊近期有較多權利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?

　　2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應注意的主要問(wèn)題是什么?

　　3.確定自營(yíng)部分的凈收益時(shí)應注意的主要問(wèn)題是什么?

　　（三）某房地產(chǎn)估價(jià)機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/m²，包括生地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調查核實(shí)，認為委托方所列支的各項實(shí)際成本費用符合支出當時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為18001元/m²。

　　請問(wèn)：

　　1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯誤?

　　2.在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

　　二、單項選擇題（共3大題，10小題：每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）

　　（一）甲開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設一住宅小區，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

　　1.甲開(kāi)發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款。下列表述中正確的是（　）。
　　A.甲開(kāi)發(fā)商可以向銀行申請企業(yè)流動(dòng)資金貸款
　　B.甲開(kāi)發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔保
　　C.該在建工程只有取得銷(xiāo)售許可證后方可用于抵押貸款
　　D.該在建工程只有取得預售許可證后方可用于抵押貸款

　　2.下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是（　）
　　A.該宗地為出讓土地使用權，可以單獨辦理抵押登記
　　B.該宗地無(wú)論是劃撥還是出讓土地使用權，因已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，即可單獨辦理抵押登記
　　C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權證后才能辦理抵押登記手續
　　D.該在建工程已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續

　　3.若該在建工程已整體抵押，在無(wú)法確定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現價(jià)值，測算結果應為（　）。
　　A.抵押價(jià)值
　　B.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值
　　C.抵押價(jià)值一處分抵押物的費用及稅費
　　D.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值一處分抵押物的費用及稅費

　　4.若該項目目前已全部取得預售許可證，且部分售出，甲開(kāi)發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應該是（　）
　　A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
　　B.建設工程規劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
　　C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
　　D.商品房預售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積

　　（二）張某在2004年10月購買(mǎi)了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當時(shí)市場(chǎng)上類(lèi)似店面的月租金是200元/m²，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m²，租期為5年，費用按法規各自承擔。

　　5.在2006年10月時(shí)，張某的權益價(jià)格為（　）。
　　A.沒(méi)有租賃條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格
　　B.剩余3年租期的月租金為180元/m²條件下的凈收益與2006年10月構現值之和
　　C.剩余3年租期的月租金為180元/m²條件下的凈收益與2006年10月的現值之和，再加上租賃期滿(mǎn)后的正常市場(chǎng)價(jià)格在2006年10月的現值
　　D.張某與李某實(shí)際達成的帶租約交易的成交價(jià)格

　　6.在2006年10月時(shí)，王某的權益價(jià)格為（　）。
　　A.剩余3年租期的月租金為200元/m²條件下的凈收益與2006年10月的現值之和
　　B.剩余3年租期的月租金為180元/m²條件下的凈收益與2006年10月的現值之和
　　C.該店面在2006年10月的正常市場(chǎng)價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格
　　D.剩余3年租期的正常市場(chǎng)租金與180元/m²條件下的差額與2006年10月的現值之和

　　7.如果張某是通過(guò)按揭貸款方式購買(mǎi)的，購買(mǎi)價(jià)格為10000元/m²。建筑面積為500m²，首付款比例為20％，則該店面帶債務(wù)轉讓的價(jià)格應為（　）
　　A.20％的首付款加上該首付款2年的利息
　　B.20％的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值
　　C.該店面無(wú)債務(wù)條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續償還的貸款本息值在估價(jià)、時(shí)點(diǎn)的現值之和
　　D.2004年10月的購買(mǎi)價(jià)格，加上20％的首付款的二年利息和己償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價(jià)對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊之和，再減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現值之和

　　（三）某住宅小區內的一條道路兩側建有商住樓（底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅）。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開(kāi)始，2006年3月結束。

　　8.以上道路狀況變化對位于該道路兩側商業(yè)用房?jì)r(jià)格的影響結果為（　）。
　　A.市場(chǎng)價(jià)格上升
　　B.市場(chǎng)價(jià)格下降
　　C.市場(chǎng)價(jià)格不變
　　D.市場(chǎng)價(jià)格變化不確定

　　9.以上道路狀況變化對位于該道路兩側住宅用房?jì)r(jià)格的影響結果為（　）。
　　A.市場(chǎng)價(jià)格上升
　　B.市場(chǎng)價(jià)格下降
　　C.市場(chǎng)價(jià)格不變
　　D.市場(chǎng)價(jià)格變化不確定

　　10.2006年9月需對臨該道路的一底層商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評估。估價(jià)人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例時(shí)，交易日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)不應超過(guò)（　）。
　　A.6個(gè)月
　　B.9個(gè)月
　　C.1年
　　D.2年

參考答案

　　一、問(wèn)答題

　　（一）答：

　　1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽方式確定本估價(jià)機構為該拆遷項目估價(jià)機構，一般由拆遷人委托。

　　2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：

　　（1）以房屋權屬證書(shū)及權屬檔案的記載為準；

　　（2）當地政府對被拆遷房屋的用途性質(zhì)認定有特別規定的，從其規定：

　　（3）拆遷人和被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結果確定；

　　（4）對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。

　　（二）答：

　　1.不可取。

　　因為這些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會(huì )有較大差異，如土地房屋規模、設備裝修檔次、建筑結構、樓層層數與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。

　　2.確定出租部分潛在毛收入時(shí)應注意：

　　（１）租賃期內按租約計，租賃期外按正常客觀(guān)的市場(chǎng)租金計；

　　（2）應考慮租賃保證金和押金的利息收入；

　　（3）應考慮是否存在無(wú)形收益。

　　3.確定自營(yíng)部分凈收益時(shí)應注意：

　　（1）測算正常客觀(guān)的凈經(jīng)營(yíng)（營(yíng)業(yè)）收入；

　　（2）應扣除正常商業(yè)利潤。

　　或：要準確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來(lái)的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營(yíng)等非

　　房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。

　　或：應根據經(jīng)營(yíng)資料測算凈收益，凈收益為商品銷(xiāo)售收入扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費

　　用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。

　　（三）答：

　　1.錯誤有：

　　（1）應采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項成本費用（或重置價(jià)格）。

　　或：不應采用實(shí)際支出時(shí)的各項成本費用。

　　（2）應根據估價(jià)對象的規模，確定客觀(guān)合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計算投資利息。

　　或：不應計自至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　（3）利潤應是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀(guān)正常利潤水平。

　　或：利潤不應是開(kāi)發(fā)商的期望利潤。

　　2.重置價(jià)格還應減去折舊。

　　或：（1）或能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　　（2）可能存在的爛尾樓設計過(guò)時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　　（3）可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。

　　二、單項選擇題

　　（一）1.B2.A3.D4.D

　　（二）5.C6.D7.C

　　（三）8.D9.B10.A

　　注：2003年～2007年房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試試卷及答案