2007年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試

——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷

　　一、問(wèn)答題（共3題，每題10分）

　　（一）李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300m²，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營(yíng)，于2006年6月以3000元/m²的價(jià)格將其賣(mài)給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機構評估該房地產(chǎn)的低押價(jià)值，估價(jià)結果為2300元/m²。

　　請問(wèn)：
　　1.張某認為該估價(jià)結果偏低，你認為應如何解釋該估價(jià)結果的合理性?
　　2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機構受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結果為2800元/m²。張某認為該估價(jià)結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價(jià)為4000元/m²。你認為應如何解釋該估價(jià)結果的合理性?

　　（二）甲公司有一建筑面積為50m²的臨街首層店面，已出租，現擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機構對其抵押價(jià)值進(jìn)行評估。甲公司提供了臨街地段結構、朝向相同的3個(gè)臨街首層店面的成交情況，具體如下：

　　請問(wèn)：
　　1.你認為乙房地產(chǎn)估價(jià)機構應要求甲公司提供哪些估價(jià)所需的資料?
　　2.若將上述3個(gè)交易實(shí)例選做可比實(shí)例，對它們進(jìn)行個(gè)別因素修正，你認為應考慮哪5個(gè)主要因素?（說(shuō)明：回答若超過(guò)5個(gè)，只按前5個(gè)評分）

　　（三）2003年8月甲公司購買(mǎi)了某幢寫(xiě)字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現要求房地產(chǎn)估價(jià)機構分別對出租人權益價(jià)值和承租人權益價(jià)值進(jìn)行評估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年10月15日。

　　請問(wèn)：
　　1.評估出租人權益價(jià)值時(shí)，承租人是否毀約對房地產(chǎn)價(jià)值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會(huì )從哪些方面考慮是否毀約。
　　2.說(shuō)明評估承租人權益價(jià)值的技術(shù)路線(xiàn)。

　　二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分）

　　（一）某公司有一鋼筋混凝土結構廠(chǎng)房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)批準，該公司于2005年12月將該廠(chǎng)房改為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)，并在辦理二手汽車(chē)交易市場(chǎng)手續時(shí)補交了土地使用權出讓金，將土地轉變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車(chē)交易市場(chǎng)的房地產(chǎn)作價(jià)出資。

　　1.若評估二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的作價(jià)出資價(jià)格，下列說(shuō)法中正確的是（ ）。
　　A、作價(jià)出資價(jià)格應為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的原始價(jià)值
　　B、作價(jià)出資價(jià)格應為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的賬面價(jià)值
　　C、作價(jià)出資價(jià)格評估應采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準
　　D、作價(jià)出資價(jià)格應較評估出的價(jià)值低

　　2.如果采用成本法估價(jià)，且建筑物的經(jīng)濟壽命等于其自然壽命，應按（ ）年計算建筑物的折舊。
　　A、38.5
　　B、40.5
　　C、48.0
　　D、50.0

　　3.如果采用收益法估價(jià)，經(jīng)調查，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的客觀(guān)年凈收益為300萬(wàn)元。且未來(lái)每年不變，報酬率為7.5％，則收益價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。
　　A、3752.92
　　B、3786.20
　　C、3875.70
　　D、3892.44

　　4.若合資期限約定為20年，合資結束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準確的是（ ）
　　A、業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現值
　　B、業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價(jià)值的折現值
　　C、業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的評估價(jià)值扣減在合資中需要投入的更新改造費用。
　　D、業(yè)主方的作價(jià)出資額在合資期限內應隨二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)而適時(shí)調整

　　（二）某市土地管理部門(mén)掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬(wàn)m²的住宅用地。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規定可以分期開(kāi)發(fā)，該開(kāi)發(fā)公司擬用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具體計劃如下：

　　由于開(kāi)發(fā)規模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預計實(shí)際開(kāi)發(fā)成本比社會(huì )平均開(kāi)發(fā)成本低100元/m²；目前住宅需求旺盛，預計住宅市場(chǎng)價(jià)格會(huì )以每年5％的速度上漲。現該開(kāi)發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。、房地產(chǎn)估價(jià)機構在選用假設并發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，用現金流量折現法進(jìn)行測算。

　　5.房地產(chǎn)估價(jià)師確定現金流量折現法技術(shù)路線(xiàn)時(shí)，正確的做法是（ ）。
　　A、對三期開(kāi)發(fā)的土地分別估價(jià)，將各期凈現金流量分別折現至當期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)
　　B、對宗地整體估價(jià)，將各期凈現金流量分別折現至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)
　　C、對宗地整體估價(jià)，將各年凈現金流量折現至整個(gè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)
　　D、對宗地整體估價(jià)，對各期開(kāi)發(fā)投資分別計息至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)結束點(diǎn)

　　6.在確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應采用（ ）。
　　A、目前住宅市場(chǎng)價(jià)格
　　B、未來(lái)住宅市場(chǎng)價(jià)格，折現至估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　C、各期開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，分別折現至估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　D、各期各年銷(xiāo)售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　7.在確定開(kāi)發(fā)成本時(shí)，應采用（ ）。
　　A、該開(kāi)發(fā)公司測算的開(kāi)發(fā)成本
　　B、現時(shí)的客觀(guān)開(kāi)發(fā)成本
　　C、各期銷(xiāo)售時(shí)的客觀(guān)開(kāi)發(fā)成本
　　D、各期開(kāi)發(fā)時(shí)的客觀(guān)開(kāi)發(fā)成本

　　8.在計算扣除項時(shí)，除開(kāi)發(fā)成本、管理費用外，還應包括（ ）。
　　A、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費和開(kāi)發(fā)利潤
　　B、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費和所得稅
　　C、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費和購地稅費
　　D、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、投資利息和購地稅費

　　（三）某房地產(chǎn)估價(jià)師運用市場(chǎng)法和假設開(kāi)發(fā)法對一宗4270m²的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權價(jià)格進(jìn)行評估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價(jià)方法測算出的結果分別為2000元/m²和2300元/m²。假設2006年10月和2007年10月該區域的該類(lèi)土地定基價(jià)格指數分別為102、106；土地報酬率為6％。　建設工程教育網(wǎng)提供

　　9.運用加權算術(shù)平均法得出的最終估價(jià)結果的分布范圍是（ ）。
　　A、[2000，2300]
　　B、[2030，2270]
　　C、[2060，2240]
　　D、[2090，2210]

　　10.假設該宗地于2007年10月21日的土地使用權價(jià)格為2250元/m²，則該宗地于2006年10月21目的土地使用權價(jià)格是（ ）元/m²。
　　A、2136
　　B、2165
　　C、2179
　　D、2206

　　三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個(gè)錯誤對應一個(gè)序號，未將錯誤內容寫(xiě)在序號后面空格處的不計分）

封面和目錄（略）

致委托人函

××市中級人民法院：

　　受貴法院的委托，我公司對位于××市××路3號樓5層整層957.3m²辦公用途的房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)對象）進(jìn)行了估價(jià)。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2007年3月5日。

　　我公司根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》（GB/T502911999）的要求，根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認真分析現有資料基礎上，結合估價(jià)經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對象在滿(mǎn)足全部假設限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣壹仟零玖拾萬(wàn)元整（RMB 1094萬(wàn)元整），折合每平方米建筑面積單價(jià)為人民幣壹萬(wàn)壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m²）。

　　估價(jià)報告應用的期限　　自2007年3月16日起1年。

　　隨函附交3份房地產(chǎn)估價(jià)報告。

××××房地產(chǎn)評估有限公司（蓋章）
法定代表人：×××（簽字）
2007年3月16日

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

　　1.我們在本估價(jià)報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準確的。

　　2.本估價(jià)報告中的分析、意見(jiàn)和結論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結論，但受到本估價(jià)報告中已說(shuō)明的假設和限制條件的限制。

　　3.我們與本估價(jià)報告中的估價(jià)對象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。

　　4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結論，撰寫(xiě)本估價(jià)報告。

　　5.我們已對本報告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查看。

　　6.沒(méi)有人對本估價(jià)報告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助。

　　7.本報告不可作為任何形式的產(chǎn)權證明文件。

　　8.未經(jīng)本估價(jià)機構書(shū)面同意，本報告的全部或任一部分均不得用于公開(kāi)的文件、通告或報告中，也不得以任何方式公開(kāi)發(fā)表。

　　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（簽名蓋章）注冊號：（略）
　　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（簽名蓋章）注冊號：（略）

估價(jià)的假設和限制條件（略）

估價(jià)結果報告

　　一、委托人（略）

　　二、估價(jià)機構（略）

　　三、估價(jià)對象

　　根據《房屋所有權證》（證號：×房地×字[2000]第××××號）、《國有土地使用證》[證號：××地×字（1999）第××號]、實(shí)地查看情況及調查資料，估價(jià)對象房地產(chǎn)的區位、實(shí)物、權益狀況如下：

　　（一）區位狀況

　　位置：坐落××市××路3號樓5層整層

　　城市規劃：行政辦公區

　　環(huán)境景觀(guān)：優(yōu)美整潔

　　公共服務(wù)及基礎設施完備程度：基本完備

　　商務(wù)氛圍：處于××市行政中心范圍

　　（二）實(shí)物狀況

　　1.土地狀況

　　用途：辦公

　　地號：××區××街道163街坊1/6丘

　　四至：（略）

　　土地等級：1級

　　土地共用面積：3500m²

　　地勢：土地平整

　　其中土地分攤面積：500m²

　　2.建筑物狀況

　　建筑面積：957.3m²

　　建筑結構：磚混一等

　　層數：7層，無(wú)地下室，估價(jià)對象處于5層

　　層高：3.3m，檐高：24m

　　用途：辦公

　　竣工日期：1999年12月1日

　　裝修：室內普通裝修、公共部分精裝修

　　設施設備、建筑類(lèi)型、外觀(guān)、空間布局、維護保養使用情況等（略）

　　利用現狀：現空置

　　（三）權益狀況

　　1.建筑物權益狀況　根據《房屋所有權證》（證號：×房地×字[2000]第××××號）記載：估價(jià)對象建筑物權利人：×××、×××，所有權性質(zhì)：私有，用途：辦公，建筑面積957.3m²，磚混一等。

　　2.土地使用權權益狀況　根據《國有土地使用證》（證號：××地×字[1999，第××號）記載：估價(jià)對象土地用途為辦公，其土地使用權性質(zhì)為國有出讓。土地共用面積：3500m²，其中分攤土地面積：500m²，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告按無(wú)續期考慮。

　　3.他項權利狀況　估價(jià)對象已設定他項權利（抵押權），抵押權人為中國工商銀行××支行，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚未注銷(xiāo)。具體情況如下：

　　他項權利人：中國工商銀行××支行

　　權利種類(lèi)：期房抵押

　　建筑面積：9573m²；

　　權利價(jià)值：574.38萬(wàn)元

　　抵押部分：5層整層

　　設定日期：1999年8月

　　他項權證號：×房地×他字（1999）第×××號

　　四、估價(jià)目的

　　為法院辦案提供價(jià)格參考。

　　五、評估的價(jià)值類(lèi)型和定義

　　采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準評估估價(jià)對象在滿(mǎn)足本次估價(jià)全部假設和限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

　　六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年3月15日。

　　七、估價(jià)依據（略）

　　八、估價(jià)原則（略）

　　九、估價(jià)方法

　　本報告選用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法。

　　市場(chǎng)法是根據類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法；即選取一定數量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當的修正來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

　　收益法采用報酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預測估價(jià)對象未來(lái)各期的凈收益，選用適當的報酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

　　綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結果，確定估價(jià)對象估價(jià)值。

　　十、估價(jià)結果

　　根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認真分析現有資料基礎上，結合估價(jià)經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對象在滿(mǎn)足全部假設限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5目的市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣 壹仟零玖拾肆萬(wàn)元整（RMB 1094萬(wàn)元整），折合每平方米建筑面積單價(jià)為：人民幣壹萬(wàn)壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m²）。

　　十一、估價(jià)報告應用的限制

　　本估價(jià)報告有效期自完成之日起一年內使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期

　　2007年3月5日至2007年3月16日

　　十三、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員（略）

估價(jià)技術(shù)報告

　　一、估價(jià)對象分析（略）

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（略）

　　三、最高最佳使用分析（略）

　　四、估價(jià)方法選用

　　本報告所采用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法。

　　市場(chǎng)法是根據類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法；即選取一定數量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當的修正來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。　建設工程教育網(wǎng)提供

　　收益法采用報酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預測估價(jià)對象未來(lái)各期的凈收益，選用適當的報酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

　　綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結果，確定估價(jià)對象估價(jià)值。

　　五、估價(jià)的測算過(guò)程

　　市場(chǎng)法的基本步驟為：

　　搜集交易案例→選取可比實(shí)例→建立價(jià)格可比基礎→交易情況修正→市場(chǎng)狀況（交易日期）調整→房地產(chǎn)狀況調整（區域因素、個(gè)別因素）→求取比準價(jià)格其基本計算公式如下：

　　估價(jià)對象比準價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數×市場(chǎng)狀況調整系數×房地產(chǎn)狀況調整系數

　　（一）市場(chǎng)法

　　1.選取可比實(shí)例　搜集類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，根據估價(jià)對象的用途、交易類(lèi)型、區位和交通、基礎設施等具體條件（表1），選擇3個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行比較。

表1　　可比實(shí)例表

　　2.可比實(shí)例與估價(jià)對象比較分析　可比實(shí)例與估價(jià)對象的各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說(shuō)明見(jiàn)表2。

表2　　因素條件對比說(shuō)明表

　　3.修正調整過(guò)程　以估價(jià)對象的備因素條件為基準，相應分值為100，將可比實(shí)例交易時(shí)的相應因素條件與估價(jià)對象比較，確定出相應的分值。（區域因素與個(gè)別因素中子因素權重相同）。

表3　　因素條件分值表

　　根據上述分值，得到修正調整系數，并將各可比實(shí)例成交價(jià)格修正調整為符合估價(jià)對象條件的比準價(jià)格。

表4　　可比實(shí)例因素條件修正調整系數與比準價(jià)格表

　　4.市場(chǎng)法估價(jià)結果　3個(gè)可比實(shí)例比準價(jià)格比較接近，取其簡(jiǎn)單算術(shù)平均值為市場(chǎng)法求取的估價(jià)對象的比準價(jià)格：
　　（12062+10778+11678）/3=11506元/m²

　　（二）收益法測算

　　收益法的基本步驟為：

　　搜集預測需要的有關(guān)收入和費用的數據資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運營(yíng)費用→預測估算凈收益一求取適當的報酬率→選用適宜的報酬資本化法公式求出收益價(jià)格。　建設工程教育網(wǎng)提供

　　根據市場(chǎng)分析預測，估價(jià)對象房地產(chǎn)未來(lái)的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。

　　其計算公式如下：

　　式中：
　　V一房地產(chǎn)的收益價(jià)格；
　　A一一房地產(chǎn)未來(lái)每年凈收益；
　　Y一一房地產(chǎn)的報酬率；
　　n一一房地產(chǎn)的收益期限；
　　g一一凈收益逐年遞增的比率。

　　1.租賃收入的確定根據估價(jià)人員現場(chǎng)調查，該地區類(lèi)似辦公樓的市場(chǎng)租金水平因建筑物狀況、裝修、設施等不同，約為1.8～2.5元/（m²·天），根據估價(jià)對象的具體情況，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對象現狀條件下可能實(shí)現的市場(chǎng)租金水平為2元／（m²·天）。

　　2.空置率及租金損失率的確定根據估價(jià)人員的調查，考慮目前該地區的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該地區辦公用房緊張，出租率水平在90％左右，確定空置率及租金損失率合計為10％。

　　3.年有效毛收入的確定

有效毛收入=日租金收入×天數/年×（1-置及租金損失率）

　　4.凈收益的確定根據目前房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)出租人負擔的租賃成本分析，主要包括維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費、物業(yè)管理費、采暖空調費等，其他由承擔人支付。經(jīng)市場(chǎng)調查，確定租賃運營(yíng)費用率為20％。

現時(shí)年凈收益=有效毛收入×（1-運營(yíng)費用率）

　　5.報酬率的確定房地產(chǎn)報酬率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報與所投入資本的比率，報酬率可采用累加法確定。

報酬率=無(wú)風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動(dòng)性補償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率

　　房地產(chǎn)報酬率確定為6％。

　　6.剩余收益期限的確定根據《國有土地使用證》，估價(jià)對象登記土地性質(zhì)為出讓?zhuān)恋厥褂闷谙拮?999年3月5日起50年。本報告設定估價(jià)對象剩余使用期限42年，無(wú)續期。

　　7.租金年增長(cháng)率的確定經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對象租金年增長(cháng)率為2.5％。

　　8.收益價(jià)格的確定。

　　表5 收益法計算過(guò)程　　 （每平方米）
　　

　　運用收益法求取的估價(jià)對象收益價(jià)格為11360元/m²。

　　（三）估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的確定

　　采用兩種不同途徑進(jìn)行估價(jià)得到的不同結果均其有一定的意義和客觀(guān)依據，因兩個(gè)結果差異不大，經(jīng)綜合考慮，取兩種方法測算結果的算術(shù)平均值作為本次估價(jià)結果。

　　估價(jià)對象房地產(chǎn)單價(jià)=（11506+11360）/2=11433元/m²　　估價(jià)對象房地產(chǎn)總價(jià)=11433×957.3=10944811元
　　取整為1094萬(wàn)元。
　　單價(jià)為11433元/m²

　　六、估價(jià)結果

　　根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》（GB/T50291-1999）的要求，根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認真分析現有資料基礎上，結合估價(jià)經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對象在滿(mǎn)足全部假設限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5目的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣　壹仟零玖拾肆萬(wàn)元整（RMB 1094萬(wàn)元整），折合每平方米建筑面積單價(jià)為人民幣 壹萬(wàn)壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m²）。

附 件

　　1.《委托司法鑒定函》（復印件）
　　2.《房屋所有權證》（復印件）
　　3.《國有土地使用證》（復印件）
　　4.估價(jià)對象地理位置示意圖
　　5.估價(jià)對象小區實(shí)景照片
　　6.估價(jià)機構資質(zhì)證書(shū)（復印件）
　　7.估價(jià)機構營(yíng)業(yè)執照（復印件）
　　8.房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書(shū)（復印件）

　　四、指出并改正下面估價(jià)報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過(guò)4個(gè)，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分）。

　　估價(jià)對象現狀為一空置廠(chǎng)房，土地面積4000m²，總建筑面積6000m²，分析其所在區位特點(diǎn)和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門(mén)批準后，補辦了相關(guān)手續、補交了土地價(jià)款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變。現需評估估價(jià)對象在2007年10月1目的市場(chǎng)價(jià)格（購買(mǎi)總價(jià)和單價(jià)）。

　　有關(guān)資料如下：

　　1.預計估價(jià)對象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的97％。經(jīng)調查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85％，可出租面積的平均年租金經(jīng)預測穩定在1000元/m²，空置和租金損失率為10％，出租成本及稅費為年租金收入的25％。　建設工程教育網(wǎng)整理

　　2.預計裝修改造費用（含管理費用）為每平方米建筑面積1000元，假設費用在裝修改造期間均勻投入。

　　3.折現率為12％，銷(xiāo)售費用及銷(xiāo)售稅費率為7％（與銷(xiāo)售同時(shí)發(fā)生），購買(mǎi)現廠(chǎng)房的稅費為3％。

　　估價(jià)測算如下（節選）：

　　一、估算凈收益

　　凈收益=1000×6000×85％×（1-10％）×（1-25％）=344.25（萬(wàn)元）

　　二、測算報酬率Y

　　采用市場(chǎng)提取法，通過(guò)調查類(lèi)似辦公用途房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，根據公式

　　采用試算法推算報酬率。具體如下：

求取可比實(shí)例報酬率表

　　注：上表計算結果無(wú)誤。

　　報酬率=（9.994％+7.909％+8.092％+8.005％）/4=8.500％

　　取整報酬率為8.5％。

　　三、估算裝修改造后的辦公樓總價(jià)值

　　四、裝修改造費用總額

　　裝修改造費用=1000×6000/（1+8.5%）0.5=576.02萬(wàn)元

　　五、銷(xiāo)售費用與銷(xiāo)售稅費

　　銷(xiāo)售費用與銷(xiāo)售稅費=3981.45×7％/（1+12％）=248.84萬(wàn)元

　　六、購買(mǎi)現廠(chǎng)房的稅費

　　設估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)格總價(jià)為V，則

　　購買(mǎi)現廠(chǎng)房的稅費總額=V×3％

　　七、計算估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)格總價(jià)V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
　　　　　　　　V=2650.50萬(wàn)元
　　單價(jià)=2650.50/6000=4417.49元/m²

參 考 答 案

　　一、問(wèn)答題
　　（一）答：
　　1.理由包括：
　　（1）二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。
　　（2）二者的價(jià)值類(lèi)型不同。其中，轉讓價(jià)格為市場(chǎng)上的實(shí)際成交價(jià)格，抵押價(jià)值為正常市場(chǎng)價(jià)格和減法定優(yōu)先受償后的價(jià)值。
　　（3）二者對房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價(jià)值是按照法定用途，即住宅進(jìn)行評估的價(jià)值；轉讓價(jià)格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價(jià)值的影響。
　　2.理由包括：
　　（1）二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。
　　（2）拆遷估價(jià)結果和拆遷補償金額的內涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時(shí)安置補助費、裝修補償費。
　　（3）對估價(jià)對象的界定可能不同。
　　（二）答：
　　1.甲公司應提供的資料包括：權屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權證，或土地使用權證、房屋所有權證；租賃合同或租賃協(xié)議；法定優(yōu)先受償款的說(shuō)明或證明，以及關(guān)于他項權利的說(shuō)明或證明。建設工程教育網(wǎng)信息
　　2.應考慮的因素包括：土地使用年限（或房地產(chǎn)受益年限或新舊程度或成新度）；寬深比或臨街寬度或臨街狀況：使用面積比例或得房率或面積、使用面積等；裝修或實(shí)施設備情況；凈高或平面布局或內部格局或平面形狀等。
　　（三）答：
　　1.
　　（1）市場(chǎng)租金和合同租金（或租約租金）差異的大小。
　　（2）承租方對估價(jià)對象已投入的成本大小。
　　（3）承租方與出租方約定的保證金數額大小及約定的租約條件。
　　2.取租賃期內的租賃合同約定的租金和市場(chǎng)租金的差額在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現值之和為承租人權益的價(jià)值。

　　二、單項選擇題
　　（一）1.C；2.C；3.A；4.A；
　　（二）5.C；6.D；7.A；8.C；
　　（三）9.D；10.D。

　　三、指錯題
　　1．致委托人函中缺少估價(jià)目的。
　　2．注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明缺少參加實(shí)地勘察的估價(jià)人員姓名。
　　3．結果報告中區位狀況缺少交通條件、朝向等介紹。
　　4．結果報告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標。
　　5．結果報告中權益狀況沒(méi)有交代房屋共有權人及《房屋共有權證》，土地使用權人。
　　6．未考慮抵押情況對價(jià)值的影響。
　　7．他項權利日期不夠具體。
　　8．結果報告中估價(jià)目的敘述不清。
　　9．沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)方法選用理由。
　　10．市場(chǎng)比較法未說(shuō)明可比實(shí)例的交易情況是否正常。
　　11．市場(chǎng)比較法中缺少比較因素修正說(shuō)明。
　　12．市場(chǎng)比較法中交易日期調整系數錯誤。
　　13．收益法公式中對A的說(shuō)明錯誤。
　　14．收益法中未說(shuō)明租金內涵。
　　15．收益法中房地產(chǎn)報酬率的確定沒(méi)有具體的說(shuō)明。
　　16．收益法中租金年增長(cháng)率的確定無(wú)依據。
　　17．附件缺少房屋共有權證復印件。
　　18．附件缺少估價(jià)對象內部照片。
　　19．附件缺少他項權利證明。

　　四、改錯題
　　1.凈收益測算錯誤，應采用估價(jià)對象的可出租面積比例為87％
　　凈收益=1000×6000×87％×（1-10％）×（1-25％）=352.35萬(wàn)元
　　2.測算報酬率Y中，案例A與估價(jià)對象差異較大，應剔除
　　報酬率=7.909％+8.092％+8005％1=8.002％
　　3.裝修改造后的辦公樓價(jià)值測算錯誤，收益年限應為49年
　　裝修改造后的辦公樓價(jià)值=

　　或：
　　裝修改造后的辦公樓價(jià)值=352.35/8%×[1-1/(1+8%)⁴⁹]/(1+12%)=3841.92萬(wàn)元

　　4.裝修改造費用的計算錯誤，折現率應為12％。
　　裝修改造費用：1000×6000÷（1+12％）0.5=566.95萬(wàn)元