2010年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題

　　一、問(wèn)答題（共3題，每題10分。請將答案寫(xiě)在答題紙對應的題號下）

　　（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿(mǎn)后所有裝修與房屋一同由甲公司無(wú)償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現該區域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機構接受委托對該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。

　　請問(wèn)：

　　1．拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？

　　2．拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積？

　　3．拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補償？

　　（二）近期，某城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場(chǎng)價(jià)格出現下跌趨勢，某房地產(chǎn)估價(jià)機構承接了該市一處住宅小區在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請問(wèn)：結合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設開(kāi)發(fā)法評估該在建工程的抵押價(jià)值應注意哪些問(wèn)題？

　　（三）某工廠(chǎng)坐落于城市中心區域，有廠(chǎng)房數幢，土地使用權性質(zhì)為劃撥的國有建設用地使用權，用途為工業(yè)用地。最新城市規劃將該地塊調整為商業(yè)用地，政府現對該地塊進(jìn)行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。

　　請問(wèn)：

　　1．評估該宗房地產(chǎn)收購價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？

　　2．政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費用？

　　3．評估該宗熟地出讓價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？

　　二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請將這個(gè)答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內）

　　（一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權，開(kāi)發(fā)建設商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座，規劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過(guò)竣工驗收并備案。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經(jīng)營(yíng)超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/（㎡·D）；地上一～四層出租給丙公司經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)，租賃期限為10年，租金為2.50元/（㎡·D）；B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷(xiāo)售許可證，其中8000㎡已售出，該項目工程款總金額為40500萬(wàn)元，施工方按合同約定支付了工程款5％的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93％。現因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。

　　1．A座、B座合計抵押建筑面積為（ 　）㎡。
　　A．124500
　　B．127000
　　C．132500
　　D．135000

　　2.據調查，該商業(yè)樓A座地下一層的客觀(guān)租金水平為2.0形（㎡·D），地上一～四層的客觀(guān)租金水平為3.0元/（㎡·D），則用收益法測算該商業(yè)樓A座抵押價(jià)值時(shí)，關(guān)于租金取值的說(shuō)法，正確的是（ 　）。
　　A．租約期內和租約期外都取客觀(guān)租金
　　B．根據謹慎原則，租約期內取租約租金，租約期外取租約租金和客觀(guān)租金中較低者
　　C．根據謹慎原則，租約期內和租約期外均取租約租金和客觀(guān)租金中較低者
　　D．租約期內取租約租金，租約期外取客觀(guān)租金

　　3．該商業(yè)樓抵押價(jià)值評估中法定優(yōu)先受償款應為（ 　）萬(wàn)元。
　　A．810
　　B．132025
　　C．2835
　　D．4860

　　（二）甲公司開(kāi)發(fā)建設的某工業(yè)項目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設工程規劃許可證，規劃建設廠(chǎng)房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠(chǎng)房的建設工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結構。3幢廠(chǎng)房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設了2間宿舍，共計500㎡。因經(jīng)營(yíng)不善，甲公司現擬轉讓該項目以?xún)斶€債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機構評估該項目于2010年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值。

　　4．采用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，應按照（ 　）前提進(jìn)行估價(jià)。
　　A．自己開(kāi)發(fā)
　　B．溢價(jià)轉讓
　　C．被迫轉讓
　　D．自愿轉讓

　　5．采用成本法估價(jià)，求取土地重新取得價(jià)格時(shí)，容積率應采用（ 　）。
　　A．0.03
　　B．0.83
　　C．0.85
　　D．1.25

　　6．采用成本法估價(jià)時(shí)，可計入開(kāi)發(fā)成本的是（ 　）。
　　A．辦公樓開(kāi)發(fā)費用
　　B．食堂開(kāi)發(fā)費用
　　C．宿舍開(kāi)發(fā)費用
　　D．浴室開(kāi)發(fā)費用

　　7．采用成本法估價(jià)時(shí)，應（ 　）。
　　A．按照預算額測算在建工程價(jià)值
　　B．按工程已結算額測算在建工程價(jià)值
　　C．按綜合完成的形象進(jìn)度測算在建工程價(jià)值
　　D．結合綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素，測算在建工程價(jià)值　　　　

　　三、下列估價(jià)結果報告和估價(jià)技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個(gè)錯誤對應一個(gè)序號，未將錯誤內容寫(xiě)在序號后面空格處的不計分）

封面（略）

目錄（略）

致委托人函（略）

××有限公司：

　　受貴公司委托，我們對貴公司擁有的位于××市××街××號一層（房屋所有權證號：××字第××號，建筑面積為339.29㎡）商業(yè)用房的抵押價(jià)值進(jìn)行評估，為貴公司向金融機構申請抵押貸款確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據。

　　我公司派注冊房地產(chǎn)估價(jià)師到估價(jià)對象所在地進(jìn)行實(shí)地查看和市場(chǎng)調查，估價(jià)人員在結合有關(guān)資料的基礎上，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運用科學(xué)的估價(jià)方法，分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項因素，經(jīng)過(guò)測算并結合估價(jià)人員經(jīng)驗，確定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月21日滿(mǎn)足本報告估價(jià)“假設和限制條件”下的抵押價(jià)值如下（見(jiàn)表1）：

表1　估價(jià)對象估價(jià)結果一覽表

　　注：估價(jià)對象抵押價(jià)值=估價(jià)對象假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值-房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（蓋章）
　　法人代表：×××
　　二O 0九年五月二十二日

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）

估價(jià)的假設和限制條件（略）

房地產(chǎn)估價(jià)結果報告

　　一、估價(jià)委托人（略）

　　二、估價(jià)機構（略）

　　三、估價(jià)對象

　　（一）實(shí)物狀況

　　估價(jià)對象所處房地產(chǎn)是一幢集商鋪、酒樓、茶樓、客房、辦公用房為一體的綜合性大樓，該建筑于2007年建成并投入使用，為鋼筋混凝土結構，共5層，其中一～二層為商鋪和酒樓，三層為茶樓，四～五層為客房及辦公用房。

　　大樓外墻粉色墻磚，一～三層為大面積玻璃窗，四～五層為玻璃幕墻；內部設備有中央空調、自動(dòng)噴淋系統、一部電梯、二部消防樓梯。

　　估價(jià)對象位于大樓的第一層，建筑面積為339.29㎡，層高為5.4m。目前出租用作酒樓，餐區及操作間地面鋪地磚，墻面刷乳膠漆。

　　經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查看，估價(jià)對象房屋主體結構完好，基礎設施完備，維護保養較好，處于正常使用狀態(tài)。

　　（二）權益狀況

　　估價(jià)對象為××有限公司擁有的位于××市××街××號一層的商業(yè)用房。

　　估價(jià)委托人提供的《房屋所有權證》記載內容為：房屋所有權證號：××字第××號；房屋所有權人：××有限公司；房屋坐落：略；產(chǎn)別：私產(chǎn)；幢號：××；房號：××；結構：框架；房屋總層數：5層；所在層數：一層；建筑面積：339.29㎡；設計用途：商業(yè)；登記日期：2007年6月6日。

　　估價(jià)委托人提供的整棟商業(yè)樓《國有土地使用證》記載內容為：土地證號：第××號；土地使用者：××有限公司；坐落：略；地號：略；地類(lèi)（用途）：商業(yè)用地；使用權類(lèi)型：出讓?zhuān)皇褂脵嗝娣e：3065.30㎡；終止日期：2046年4月20日；登記日期：2006年4月21日。

　　至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象土地使用權剩余年限為37年。依據估價(jià)對象委托人提供的資料及估價(jià)人員實(shí)地查看情況，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象已出租用作酒樓，除此以外無(wú)其他項權利限制。

　　四、區位狀況（略）

　　五、估價(jià)目的

　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

　　六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2009年4月21日。

　　七、價(jià)值定義

　　本報告所稱(chēng)抵押價(jià)值是指估價(jià)對象假定未設立法定優(yōu)先受償款權下的價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償后的價(jià)值。

　　八、估價(jià)依據（略）

　　九、估價(jià)原則（略）

　　十、估價(jià)方法（略）

　　十一、估價(jià)結果

　　經(jīng)過(guò)綜合分析，確定估價(jià)對象的抵押價(jià)值為總價(jià)人民幣491.26萬(wàn)元，單價(jià)14478.96 元/㎡.

　　十二、估價(jià)對象變現能力分析（略）

　　十三、估價(jià)人員（略）

　　十四、估價(jià)作業(yè)日期

　　2009年4月21日至2009年5月22日

　　十五、估價(jià)報告應用的有效期（略）

　　××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司
　　2009年5月22日

附件（略）

　　一、個(gè)別因素分析（略）

　　二、區域因素分析（略）

　　三、市場(chǎng)背景分析（略）

　　四、最高最佳利用分析（略）

　　五、估價(jià)方法選用（略）

　　六、估價(jià)測算過(guò)程

　　1.收益法

　　收益法是基于預期原理，選用適當的報酬率將預期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來(lái)各年的正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現值，求其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。其基本計算公式為：

　　式中 V--收益價(jià)格；

　　Aⁱ--相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來(lái)第i期末的凈收益；

　　Y--房地產(chǎn)的報酬率（折現率）。

　　（1）確定房地產(chǎn)收益

　　1）租約期內房地產(chǎn)收益

　　估價(jià)對象已出租，租約期至2013年4月20日。根據估價(jià)對象租賃合同，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起算，租約期內房地產(chǎn)年有效毛收入見(jiàn)表2.

　　表2　租約期內年有效毛收入一覽表 （單位：元/㎡）

　　往：租金按建筑面積計算，收入均為年末取得。

　　2）租約期外房地產(chǎn)收益

　　根據市場(chǎng)行情測算，目前估價(jià)對象按建筑面積計算的正常市場(chǎng)租金為70～75元/（㎡·月）（計算過(guò)程略），且租金水平呈逐年遞增趨勢，遞增比率為每年2％～5％，由此，預測估價(jià)對象租約期外第一年的客觀(guān)毛租金為100元/（㎡·月），且按每年3％的比率遞增。根據當地市場(chǎng)一般情況，空置率取2％，假設上述收益變化趨勢在未來(lái)使用年限里相對穩定。則租約期外第一年的有效毛收入為100×12×（1-2％）=1176（元/㎡）。

　　（2）確定年運營(yíng)費用

　　運營(yíng)費用包括：管理費、維修費、保險費、稅金，計算結果見(jiàn)表3（計算過(guò)程略）。

　　（3）確定年凈收益

　　計算公式：估價(jià)對象年凈收益=年有效毛收入-年運營(yíng)費用

　　則估價(jià)對象年凈收益見(jiàn)表3.

表3　估價(jià)對象年凈收益計算一覽表（單位：元/㎡）

　　（4）確定報酬率

　　綜合考慮，確定報酬率為7％（計算過(guò)程略）。

　　（5）確定估價(jià)對象收益價(jià)格估價(jià)對象收益價(jià)格為：

　　=16740.50（元/㎡）。

　　2．市場(chǎng)法

　　市場(chǎng)法是估價(jià)對象與近期發(fā)生交易的類(lèi)似實(shí)例進(jìn)行對照比較，對已發(fā)生交易的類(lèi)似實(shí)例的已知價(jià)格加以修正，得出估價(jià)對象最可能實(shí)現的合理價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計算公式為：

　　比準價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個(gè)別因素修正系數

　　（1）可比實(shí)例相關(guān)情況可比實(shí)例比較因素一覽表見(jiàn)表4.

　　（2）建立可比價(jià)格基礎（略）

　　（3）選取比較因素及因素條件說(shuō)明

　　根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》（GB./T 50291-1999）及項目特點(diǎn)，本次比較因素選擇交易情況、交易日期、區域因素和個(gè)別因素。

　　1）交易情況

　　交易情況是指交易行為中是否包含特殊因素，是否為正常交易。

　　2）交易日期

　　交易日期是指可比實(shí)例成交時(shí)間，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，不同成交時(shí)間的類(lèi)似房地產(chǎn)，其成交價(jià)格存在差異。

　　3）區域因素和個(gè)別因素

　　估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，根據目前房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，本次選取的區域因素包括繁華程度、交通條件、城市規劃限制和環(huán)境等。個(gè)別因素包括臨街狀況、距區域商業(yè)中心距離、距公交站點(diǎn)距離、層高、面積、形狀、開(kāi)間、成新率等。

　　4）估價(jià)對象與可比實(shí)例比較因素情況見(jiàn)表5.

表5　估價(jià)對象與可比實(shí)例比較因素情況

　　根據估價(jià)對象與可比實(shí)例比較因素情況表，建立估價(jià)對象與可比實(shí)例因素修正系數，見(jiàn)表6.

表6　估價(jià)對象與可比實(shí)例因素修正系數

　　5）建立可比實(shí)例體系

　　上述修正因素比較為間接修正，現將可比實(shí)例的交易情況、交易日期、區域因素、個(gè)別因素與估價(jià)對象相比較，建立直接比較關(guān)系，見(jiàn)表7.

表7　比較因素修正

　　取上述可比實(shí)例比準價(jià)格的平均值作為市場(chǎng)法的比準結果，即估價(jià)對象比準價(jià)格為：（12461.54+12272.73+11918.00）/3=12217.42（元/㎡）。

　　3.估價(jià)結果確定

　　綜合考慮收益法、市場(chǎng)法的測算結果，結合估價(jià)人員經(jīng)驗，決定采用兩種方法測算結果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評估結果，即：

　　評估單價(jià)=（16740.50+12217.42）/2=14478.96（元/㎡）。

　　評估總價(jià)=14478.96×339.29=491.26（萬(wàn)元）。

　　總價(jià)大寫(xiě)：人民幣肆佰玖拾壹萬(wàn)貳仟陸佰元整。

　　二O O九年五月二十二日

　　四、指出并改正下面估價(jià)報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過(guò)4個(gè)，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）

　　本次估價(jià)背景情況如下：

　　估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查看和市場(chǎng)調查時(shí)，從估價(jià)對象的施工方××建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。

　　以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報告中估價(jià)的假設和限制條件內容片斷：

　　（一）估價(jià)的假設條件

　　1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公平、平等、自愿的交易市場(chǎng)。

　　2.本報告假定估價(jià)對象在合法前提下，按設計的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來(lái)可持續經(jīng)營(yíng)。

　　3.本次估價(jià)以××建筑安裝公司提供的資料及數據真實(shí)、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數據失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結果失真，本估價(jià)機構不承擔責任。

　　4.估價(jià)對象土地用途為商貿綜合用地，證載土地使用權終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。

　　遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨辦理土地權屬證書(shū)），設定其土地使用權年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起為40年。

　　5.估價(jià)對象與其他生產(chǎn)要素相結合，能滿(mǎn)足其剩余使用年限內的正常使用要求，并得到有效使用。

　　6.估價(jià)委托人擁有估價(jià)對象完全權益，包括房屋所有權和國有土地使用權。

　　7.任何有關(guān)估價(jià)對象的運作方式、程序應符合國家、地方的有關(guān)法律、法規政策等。

　　8.我們于2009年6月25日至26日對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查看，不能確認估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)，點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價(jià)委托人使用估價(jià)報告時(shí)注意。

　　9．注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，觀(guān)察到估價(jià)對象外部完整正常，但不能確定其有無(wú)內部缺陷，本報告假設其建筑質(zhì)量可以維持正常的使用壽命。

　　（二）估價(jià)的限制條件

　　1.本次估價(jià)目的僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據，不對其他目的負責任，超出此范同使用報告，本估價(jià)機構不承擔相應法律責任。

　　2.估價(jià)結果未考慮將來(lái)可能發(fā)生的資產(chǎn)處置、產(chǎn)權轉移等費用對其抵押價(jià)值的影響。

　　3.根據× ×市當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，本房地產(chǎn)估價(jià)報告應用有效期為半年，即自本報告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內有效。在應用有效期內，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響，應重新進(jìn)行估價(jià)。

　　4.本報告僅供委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價(jià)委托人和估價(jià)報告審查部門(mén)之外的單位和個(gè)人提供。本報告的全部或部分內容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上。

　　參考答案

　　一、問(wèn)答題

　　（一）答：

　　1.拆遷估價(jià)的價(jià)值標準為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價(jià)時(shí)不考慮租約的影響。（3分）

　　2.根據《城市房屋拆遷估價(jià)結果指導意見(jiàn)》規定：

　　（1）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應以房屋權屬證書(shū)或登記簿的記載為準。（1分）

　　（2）各地被拆遷房屋的面積認定有特別規定的，從其規定。（1分）

　　（3）拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進(jìn)行評估。（1分）

　　（4）若對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。（1分）

　　（5）對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒(méi)有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。（1分）

　　3.被拆遷房屋內裝飾裝修的補償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評估確定。（2分）

　　或：乙公司的裝修補償應與出租人協(xié)商解決。（2分）

　　或：乙公司應得的裝修補償應為甲公司從拆遷人處得到的裝修補償款（或根據時(shí)點(diǎn)的裝修的現值）減去租賃期滿(mǎn)后裝修的殘余價(jià)值。（2分）

　　（二）答：

　　在當前市場(chǎng)環(huán)境下，運用假設開(kāi)發(fā)法時(shí)應特別注意：

　　（1）預測開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值宜謹慎。（2分）

　　（2）開(kāi)發(fā)費用可能發(fā)生變化。（2分）

　　（3）開(kāi)發(fā)周期可能延長(cháng)。（2分）

　　（4）開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售稅費構成內容及稅費率可能發(fā)生變化。（2分）

　　（5）折現率或利潤率水平可能發(fā)生變化。（2分）

　　（三）答：

　　1.政府收購該宗房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行評估，土地用途應界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、市場(chǎng)法、基準地價(jià)修正法。（2分）

　　2.收購房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^(guò)程中要投入下列費用：

　　（1）建筑物拆除費用。（2分）

　　（2）土地開(kāi)發(fā)費用（如七通一平費用）。（2分）

　　（3）其他成本費用（如財務(wù)成本、管理費用）。（2分）

　　3.出讓時(shí)對該宗熟地使用權價(jià)格進(jìn)行評估，用途應界定為商業(yè)，適宜選用假設開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、基準地價(jià)修正法。（2分）

　　二、單項選擇題

　　1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D 8.B 9.A 10.D

　　三、指錯題

　　1.致委托方函缺估價(jià)報告應用的有效期（或致委托方函缺估價(jià)報告使用期限）。

　　2.估價(jià)對象實(shí)物狀況描述不全或不清；或缺估價(jià)對象土地實(shí)物狀況；或建成時(shí)間未具體到月；或缺估價(jià)對象四至；或缺各估價(jià)對象分攤的土地面積。

　　3.估價(jià)對象權益狀況描述不全；或缺他項權利限制情況；或缺租賃權情況；或缺是否優(yōu)先受償款情況。

　　4.價(jià)值定義中缺未設立法定優(yōu)先受償下的市場(chǎng)價(jià)值定義。

　　5.結果報告的估價(jià)結果沒(méi)有大寫(xiě)。

　　6.缺少風(fēng)險提示（或說(shuō)明）。

　　7.附件應放在技術(shù)報告之后。

　　8.客觀(guān)毛租金收益（100元/㎡·月）確定有誤。

　　9.租約期外租金構成內涵不清。

　　10.租約期外租金面積內涵不清。

　　11.租約期外收益變化趨勢在未來(lái)使用年限相對穩定的假設缺乏依據（或不符合謹慎原則）。

　　12.租約期外的有效毛收入中未考慮其他收入，如押金收入（或租賃期外有效毛收入中缺押金收益）。

　　13.租約期外凈收益確定有誤，未扣除運營(yíng)費用。

　　14.空置率取2％的理由不充分。

　　15.等比遞增計算中租約期外的折現期錯誤。（不應為5年，應為4年）

　　16.表4中的可比實(shí)例成交價(jià)未說(shuō)明付款方式。

　　17.可比實(shí)例1與估價(jià)對象規模差異過(guò)大，不宜適用為可比實(shí)例。

　　18.可比實(shí)例與估價(jià)對象結構不同未作修正。

　　19.比較、修正項目不全：或缺少情況的修正；或缺少租賃期的比較和修正；或缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；或缺用途的比較修正；或缺交易日期（市場(chǎng)狀況）的修正（或不修正的理由）。

　　20.距區域商業(yè)中心距離和距公交站點(diǎn)的距離應為區域因素。

　　21.表6中修正系數的表述形式錯誤。

　　22.表6中修正系數的確定缺乏理由或（具體指出）某個(gè)因素的取值缺乏理由。

　　23.表6中修正系數的確定未考慮各子因素權數的差異。

　　24.技術(shù)報告結果中未計算抵押價(jià)值；或未考慮法定優(yōu)先受償款。

　　25.比準結果取三個(gè)可比實(shí)例價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值缺乏理由。26.估價(jià)結果取兩種估價(jià)方法測算結果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值缺乏理由。

　　四、改錯題

　　錯誤：本次估價(jià)以××建筑安裝公司提供的資料及數據真實(shí)、合法、完整、準確為前提。

　　改為：本次估價(jià)以委托人（或××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）提供的資料及數據真實(shí)、合法、完整、準確為前提。

　　錯誤：設定其土地使用權年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為40年。

　　改為：設定其土地使用權年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為44年。

　　錯誤：自本報告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內有效。

　　改為：自本報告出具之日起半年內有效。

　　錯誤：不能確認估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。

　　改為：假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。

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