2003年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試
——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷

　　一、問(wèn)答題（共3題，每題10分）

　　（一）具體說(shuō)明公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準在成本法、收益法和假設開(kāi)發(fā)法計算參數的選擇中分別是怎樣體現的。

　　（二）某公司一幢辦公綜合樓于1993年10月建成，為鋼筋混凝土結構，共7層，裙樓1、2層為自營(yíng)商鋪，3，層以上為公司辦公使用，土地使用權取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公綜合樓整體抵押貸款，需委托評估。請寫(xiě)出應選用的估價(jià)方法及估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。

　　（三）某正常生產(chǎn)的工廠(chǎng)位于某城市市區，距市中心直線(xiàn)距離約15km。土地面積7672m²；自用生產(chǎn)車(chē)間建筑面積3300m²；辦公樓建筑面積1050m²；臨街商業(yè)用房建筑面積580m²，己出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權出讓手續，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠(chǎng)已取得了國有土地使用證和房屋所有權證。現規劃部門(mén)己將該區域規劃為居住區，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價(jià)機構預測開(kāi)發(fā)效益。

　　請問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)機構應搜集哪些資料？

　　二、單項選擇題（共4大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）

　　（一）若您已通過(guò)全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試并注冊，在某房地產(chǎn)估價(jià)機構執業(yè)，現該房地產(chǎn)估價(jià)機構接受委托對某住宅小區進(jìn)行評估，并出具房地產(chǎn)估價(jià)報告。

　　1.要完成一份合格的房地產(chǎn)估價(jià)報告，需要選用適當的估價(jià)方法。下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)方法選用的表述中，不正確的有（　）。
　　A.同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行評估
　　B.選用多種估價(jià)方法的評估結果可以采用加權平均法進(jìn)行綜合
　　C.若估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應同時(shí)采用；若必須取舍，應當在估
　　價(jià)報告中說(shuō)明并陳述理由
　　D.估價(jià)方法的選用必須征得委托人的同意

　　2.估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)的確定，就是確定估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格形成的過(guò)程，反映其（　），
　　進(jìn)而確定需要采用的估價(jià)方法。
　　A.估價(jià)原則
　　B.價(jià)格內涵
　　C.產(chǎn)權
　　D.用途

　　（二）王先生有一幢私房，因資金緊缺欲以該房地產(chǎn)向銀行申請抵押貸款。為此，王先生找到與其相熟的房地產(chǎn)估價(jià)師李某，欲請其評估。

　　3.在接洽過(guò)程中，李某可以承諾（　）。
　　A.現場(chǎng)查勘后馬上口頭告知評估價(jià)格，之后再按約定提交正式估價(jià)報告
　　B.評估收費給予優(yōu)惠，低于其他估價(jià)機構的收費水平
　　C.在王某與李某所在房地產(chǎn)估價(jià)機構簽訂估價(jià)委托合同后，經(jīng)機構同意和指派.由自己親自估價(jià)
　　D.由自己親自承接該估價(jià)業(yè)務(wù)，以個(gè)人名義出具估價(jià)報告

　　4.對該房地產(chǎn)評估的抵押價(jià)值應是該房地產(chǎn)（　）。
　　A.在抵押期終了時(shí)的價(jià)值
　　B.設定抵押權時(shí)的價(jià)值
　　C.現時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值
　　D.未來(lái)拍賣(mài)、變現時(shí)的價(jià)值

　　（三）某房地產(chǎn)的現狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。
　　5.若估價(jià)目酣為拆遷補償，該房地產(chǎn)應按（　）評估。
　　A.商業(yè)用途
　　B.工業(yè)用途。
　　C.估價(jià)師確定的用途
　　D.商業(yè)與工業(yè)混合用途

　　6.若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說(shuō)明，但尚未辦理相關(guān)手續，進(jìn)行抵押貸款委托評估時(shí)應按（　）評估。（建設工程教育網(wǎng)）
　　A.商業(yè)用途
　　B.工業(yè)用途
　　C.估價(jià)師確定的用途
　　D.委托方確定的用途

　　7.若委托方提供了城市規劃行政主管部門(mén)同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續，評估時(shí)應假設估價(jià)對象用途為（　）。
　　A.工業(yè)用途
　　B.商業(yè)用途
　　C.工業(yè)用途，且不考慮補地價(jià)因素的影響
　　D.商業(yè)用途，并考慮補地價(jià)因素的影響

　　8.若以改變用途的假設為前提進(jìn)行評估，需在估價(jià)的假設和限制條件中對估價(jià)結果進(jìn)行限制。以下說(shuō)法中，不正確的是（　）。
　　A本次評估未考慮變更用途費用對估價(jià)結果的影響
　　B.本次評估已考慮補地價(jià)因素對估價(jià)結果的影響并予以扣減
　　C.若估價(jià)對象變更用途未獲批準，則估價(jià)結果不能成立；需另行評估
　　D.若估價(jià)對象變更用途未獲批準，則估價(jià)結果應適當調整

　　（四）有一個(gè)大型購物中心，總建筑面積100000m²。現有一投資商欲整體購買(mǎi)該購物中心用于自營(yíng)或者出租，開(kāi)發(fā)商也有意整體出售該購物中心，現委托房地產(chǎn)估價(jià)機構其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評估。根據市場(chǎng)調查結果，當地商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨于飽和；根據城市規劃，該購物中心周邊同一供需圈內未來(lái)還將興建兩個(gè)大型購物中心；當地有關(guān)部門(mén)發(fā)布的當年房地產(chǎn)資本化率如下表所示：

　　9.如果采用收益法評估該購物中心，資本化率的合理取值范圍應是（　）。
　　A.4％～5％
　　B.5％～6％
　　C.6％～7％
　　D.7％～8％

　　10，根據市場(chǎng)調查結果及該商業(yè)房地產(chǎn)的自身特點(diǎn)和區域因素，并結合估價(jià)的需要，根據你的經(jīng)驗，判斷該商業(yè)房地產(chǎn)最可能的凈收益流量類(lèi)型是（　）。
　　A.前若干年內等額或等比增長(cháng)，剩余經(jīng)營(yíng)期內維持在一定水平
　　B.在全部經(jīng)營(yíng)期內持續增長(cháng)
　　C.在全部經(jīng)營(yíng)期內保持不變，
　　D.前若干年內遞增，之后遞減，最終將穩定在一定水平

　　三、下列估價(jià)結果報告和估價(jià)技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個(gè)錯誤對應一個(gè)序號，未將錯誤內容寫(xiě)在序號后面空格處的不計分）

　　××商務(wù)樓估價(jià)報告

　　報告封面及目錄（略）

　　致委托方函（略）

　　估價(jià)師聲明（略）

　　估價(jià)的假設和限制條件（略）

　　估價(jià)結果報告

　　一、委托方

　　××××商貿有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××號。

　　二、估價(jià)方

　　××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價(jià)機構資質(zhì)等級：×級

　　三、估價(jià)對象

　　1.××商務(wù)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有××××商貿公司1999年4月1日以出讓方式獲得×x商務(wù)樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月：1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。

　　××商務(wù)樓為8層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積6611m²。總用地面積2560m²。籌資金開(kāi)發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。

　　估價(jià)對象其他內容描述（略）。

　　四、估價(jià)目的

　　評估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)格，為整體轉讓提供價(jià)格參考依據。

　　五、估價(jià)時(shí)間

　　2003年4月1日

　　六、價(jià)值定義

　　本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準。

　　七、估價(jià)依據（略）

　　八、估價(jià)方法

　　根據估價(jià)對象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進(jìn)行整體估價(jià)。然后采用成本法進(jìn)行評估，最后綜合兩種估價(jià)方法的計算結果，確定估價(jià)對象的最終估價(jià)結果。

　　九、估價(jià)結果。

　　估價(jià)對象在2003年4月1目的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1682萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬(wàn)元整），單價(jià)為人民幣2544元/m2（大寫(xiě)：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。

　　十、估價(jià)人員（略）

　　十一、估價(jià)作業(yè)日期

　　2003年3月10日至2003年3月20日。

　　十二、估價(jià)報告應用的有效期（略）

估價(jià)技術(shù)報告

　　一、個(gè)別因素分析（略）

　　二、區域因素分析（略）

　　三、市場(chǎng)背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價(jià)方法選用（略）

　　六、估價(jià)測算過(guò)程

　　（一）收益法估價(jià)測算過(guò)程

　　1.估算年有效毛收入根據《房屋所有權證》記載，估價(jià)對象總建筑面積6611m²，其中：1～6層建筑面積各1000m²，7層建筑面積410m²。8層建筑面積201m²。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是：1：0.80、1：0.75：1：0.70。估價(jià)人員通過(guò)對估價(jià)對象的類(lèi)似房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的租金水平調查得知，類(lèi)似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的每平方米使用面積月租金分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7、8層20元。另外，類(lèi)似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10％，4～6層15％，7～8層20％。

　　根據上述資料，估價(jià)對象年有效毛收入的計算如下：

　　（1）1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00萬(wàn)元

　　（2）2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90％=69.12萬(wàn)元

　　（3）3層年有效毛收入：C=1000×70X0.75×12=63.00萬(wàn)元

　　（4）4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85％=45.90萬(wàn)元

　　（5）5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85％=30.60萬(wàn)元

　　（6）6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85％=30.60萬(wàn)元

　　（7）7、8層年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×80％=8.21萬(wàn)元；

　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
　　　　　　　　=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
　　　　　　　　=343.43萬(wàn)元

　　2.估算年運營(yíng)費用。

　　（1）年土地使用費：根據××市規定，劃撥土地使用權的房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營(yíng)的，應按每年293元/m2的標準繳納土地使用費。則：

　　年土地使用費=293×2560=75.01萬(wàn)元

　　（2）年管理費：根據××市規定，出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)接年租金的5％計支管理費。則：

　　年管理費=343.43×5％=17.17萬(wàn)元

　　（3）年維修費：按年租金收入的8％計支維修費。則：

　　年維修費=343.43×8％=27.47元

　　（4）年保險費：按年租金收入的2‰計算。則：

　　年保險費=343.43×2‰=0.69萬(wàn)元

　　（5）年稅費：根據XX市規定，出租經(jīng)營(yíng)物些要繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設費附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12％，營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加為年租金收入的5.5％。則：年稅費=343.43×（12％+5.5％）=60.10萬(wàn)元

　　年運營(yíng)費用=年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費+年稅費
　　　　　　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
　　　　　　　=18044萬(wàn)元

　　3.估算年凈收入：

　　年凈收入a=年有效毛收入一年運營(yíng)費用
　　　　　　=343.43-180.44
　　　　　　=162.99元

　　4.確定資本化率 資本化率根據一年期的存款利率等因素確定為8％。

　　5.選用計算公式求出收益價(jià)格由于估價(jià)對象的收益年限為有限年。即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計算收益價(jià)格：　

　　P= a[（1+r）n-1]/r（1+r）n

　　將上述相關(guān)數據：a=162.99，r=8％，n=35代入上述公式，即：

　　P= 162.99×[（1+8）35-1]/8%×（1+8%）35=1899.58萬(wàn)元

　　（二）成本法估價(jià)測算過(guò)程

　　1.估算土地價(jià)格根據××市基準地價(jià)表及基準地價(jià)修正法，估價(jià)對象土地使用權出讓期40年的基準地價(jià)為每平方米土地面積2860元，由于估價(jià)對象土地使用權從土地使用權出讓之日至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已經(jīng)過(guò)5年，其減價(jià)率為5/40=12.5％，則估價(jià)對象土地價(jià)格為：

　　土地價(jià)格=2860×（1-12.5％）×2560
　　　　　　=640.64萬(wàn)元

　　2.估算建筑物現值：

　　建筑物現值=建筑物重置價(jià)格-建筑物折舊

　　（1）建筑物重置價(jià)格。根據××市客觀(guān)重置成本及相關(guān)因素，估價(jià)對象建筑物的重置單價(jià)（含紅線(xiàn)內市政配套費用、專(zhuān)業(yè)費、利息、利潤）為1290元/m²。則建筑物重置總價(jià)為：

　　建筑物重置總價(jià)=1290×6611=852.82萬(wàn)元。

　　（2）建筑物折舊。根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》的規定，鋼筋混凝土結構非生產(chǎn)用房的使用年限為60年，殘值率為0。而估價(jià)對象建筑物已使用2年，則采用直線(xiàn)折舊法計算的折舊費總額為：

　　建筑物折舊費總額=建筑物重置總價(jià)×（1-殘值率）×已使用年/使用年限
　　　　　　　　　　=852.82×（1-0.5）×2/60
　　　　　　　　　　=28.43萬(wàn)元

　　（3）建筑物現值：

　　建筑物現值=852.82-28.43
　　　　　　　=824.39萬(wàn)元

　　3.估算估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格：

　　估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物現值
　　　　　　　　　　=640.64+824.39
　　　　　　　　　　=1465.03萬(wàn)元

　　（三）估價(jià)結果的確定

　　以收益法的估價(jià)結果和成本法的估價(jià)結果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數作為估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格

　　的估價(jià)結果。即：

　　估價(jià)對象房地產(chǎn)總價(jià)=（1899.58+1465.03）/2
　　　　　　　　　　　=1682萬(wàn)元（取整數）

　　估價(jià)對象房地產(chǎn)建筑面積單價(jià)=1682/0.6611
　　　　　　　　　　　　　　　=2544元/m²（取整數）

　　七、估價(jià)結果

　　經(jīng)過(guò)評估，××商務(wù)樓在2003年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1682萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬(wàn)元整）。

附件（略）

　　四、指出并改正下面估價(jià)報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過(guò)4個(gè)，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分，本題最多扣至0分）

　　注：上表中房地產(chǎn)狀況因素是以估價(jià)對象為基準給出的，正（負）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況導致的價(jià)格差異幅度。

　　當地2003年1～8月房地產(chǎn)價(jià)格定基指數為：

　　1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051

　　比準價(jià)格計算：

　　一、交易日期修正系數

　　1.K_A=99.7％

　　2.K_B=99.0％

　　3.K_C=99.2％。

　　二、求取比準價(jià)格

　　1.比準價(jià)格A=6000×99.7％×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
　　　　　　　　×100/100×100/99×100/99×101/100
　　　　　　　=6617元/m²

　　2.比準價(jià)格B=6800×99.0％×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100
　　　　　　　　×100/100×100/102×100/100×100/100
　　　　　　　=6344元/m²

　　3.比準價(jià)格C=6900×99.2％×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100
　　　　　　　　×100/100×100/101×100/102×100/103
　　　　　　　=6201元/m²

　　4.比準價(jià)格計算結果：

　　（6617+6344+6201）/3=6387元/m²

參考答案

　　一、問(wèn)答題：

　　（一）答：

　　1.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準的定義即在公開(kāi)市場(chǎng)土最可能形成的價(jià)格或類(lèi)似含義。

　　2.成本法中的主要參數：土地取得費用、建筑安裝工程費用、專(zhuān)業(yè)管理費用、利潤率。

　　3.收益法中的主要參數：潛在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、運營(yíng)費用、資本化率。

　　4.假設開(kāi)發(fā)法中的主要參數：未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值、建筑安裝工程費用、利潤率（或折現率）、工期。

　　5.以上參數均應采用客觀(guān)合理的（正常）、社會(huì )平均水平的。

　　注：1.如只答參數的不給分。（建設工程教育網(wǎng)提供）

　　　　2.參數中答不全者視情況給分，多答者視情況給分。

　　（二）答：

　　1.選用成本法、收益法和比較法中任兩種。

　　2.將兩種估價(jià)方法的結果進(jìn)行綜合分析后確定最終估價(jià)值。

　　3.收益法、市場(chǎng)比較法中商業(yè)、辦公用房應分別評估。

　　4.答①：選用成本法時(shí)，地價(jià)構成中不含土地使用權出讓金；

　　答②：評估完全產(chǎn)權條件的價(jià)值，然后扣除需補交的土地使用權出讓金；

　　答⑧：說(shuō)明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價(jià)值不應包含土地使用權出讓金價(jià)值；

　　5.收益法中土地使用年限應采用該類(lèi)出讓土地法定最高年限，并從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計。

　　（三）答：

　　1.現狀房地產(chǎn)狀況（物質(zhì)實(shí)體、區域和權益）資料；

　　2.規劃部門(mén)批準的規劃設計條件或詳細規劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術(shù)經(jīng)濟指標）；

　　3.該地區居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況（或發(fā)展趨勢）（或租金：售價(jià)水平）（或經(jīng)營(yíng)期的現金流）資料；

　　4.該地區居住物業(yè)的建安成本和間接費用（或建造成本費用）；（建設工程教育網(wǎng)提供）

　　5.相關(guān)稅費：

　　6.貸款利率；

　　7.該地區類(lèi)似居住物業(yè)開(kāi)發(fā)的平均利潤水平；

　　8.該地區的拆遷政策法及拆遷安置補償費用；

　　9.市政配套費用和土地開(kāi)發(fā)費用；

　　10.該地區土地出讓金（地價(jià)）的規定和標準。

　　注：多答合理的可給分。

　　二、單項選擇題

　　（一）1.D 2.B

　　（二）3.C 4.C

　　（三）5.B 6.B 7.D 8.D

　　（四）9.D 10.D

　　三、指錯題

　　1.估價(jià)時(shí)間用語(yǔ)錯誤，應為估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

　　2.缺少估價(jià)原則；

　　3.估價(jià)方法中缺少選用的估價(jià)方法的定義；

　　4.未分析租金水平的變化趨勢；

　　5.一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；

　　6.三層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；

　　7.六層有效毛收入計算錯，來(lái)考慮使用面積系數；

　　8.年運營(yíng)費用中不應計算土地使用費；

　　9.未說(shuō)明當地規定的管理費中是否包括水、電、氣、熱等費用；

　　10.保險計算基數錯，不應以年租金收入為基數，應以建筑物價(jià)值為基數計算；

　　11.資本化率取值未說(shuō)明理由；

　　12.可獲收益年限錯，應為36年；

　　13.基準地價(jià)修正法中，年期修正方法（公式）錯；

　　14.基準地價(jià)修正法中，已經(jīng)過(guò)年限錯，應為4年；

　　15.基準地價(jià)修正法無(wú)評估過(guò)程，土地價(jià)格的內涵未交代清楚；

　　16.未計算精裝修成本費用（建安費）；

　　17.建筑物折舊年限計算錯（應2/38）；

　　18.未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價(jià)值的影響；

　　19.成本法中未考慮相關(guān)銷(xiāo)售費用；

　　20.未說(shuō)明估價(jià)結果確定的理由。

　　四、改錯題

　　1.K_A計算錯，應為：

　　1051/1048=100.3％

　　2.比準價(jià)格A，房屋內裝修情況修正系數比反，應為：100/101

　　比準價(jià)格：

　　A=6000×99.7％×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/101

　　　=6487元/m²

　　3.比準價(jià)格C，容積率修正系數錯誤，應為：100/99

　　比準價(jià)格：

　　C=6900×99.2％×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100
　　　×100/99×101/102×100/103=6326元/m²

　　注：1.指出錯誤未做改正計算（或計算結果錯的）酌情給分。

　　　　2.將區域因素及個(gè)別因素下的4個(gè)因素的系數平均后作分母處理的不扣分。