2004年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試
——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷

　　一、問(wèn)答題（共3題，每題10分）

　　（一）某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫(xiě)字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區域基本情況（包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區域的總體規劃等）之后，還需做哪些專(zhuān)業(yè)工作?

　　（二）某房地產(chǎn)估價(jià)機構接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報告后，委托人發(fā)現估價(jià)報告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。請你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣傲的理由。

　　（三）某城區缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區中二個(gè)有沿街二層標準工業(yè)廠(chǎng)房的工廠(chǎng)，兼并后自行將廠(chǎng)房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現政府欲將該區段規劃改造為辦公商務(wù)區，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)。根據《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》，甲公司開(kāi)發(fā)中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價(jià)機構該如何解答?

　　二、單項選擇題（共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）

　　（一）某商業(yè)樓建筑面積為5000m²，于2000年9月1日開(kāi)業(yè)，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結構，使用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過(guò)補交土地使用權出讓金將土地使用權性質(zhì)由劃撥轉為出讓?zhuān)猛緸樯虡I(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機構估價(jià)。

　　1.采用成本法估價(jià)，計算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應（　）。
　　A.按土地使用權出讓年限扣除土地已÷使用年限計算
　　B.按建筑物耐用年限計算
　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
　　D.按建筑物已使用年限計算

　　2.采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀(guān)點(diǎn)不正確的是（　）。
　　A.收益年限應按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權剩余年限計算
　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應設定為2004年3月1日。
　　C.凈收益中應扣除建筑物折舊額
　　D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費用資料

　　3.估價(jià)機構評估出該商業(yè)樓在2004午3月1日公開(kāi)市物價(jià)值為49000萬(wàn)元。近年來(lái)此類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5％趨勢仍將繼續。另根據拍賣(mài)行統計數據，此類(lèi)房地產(chǎn)快速變現的變現率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70％。估價(jià)機構向委托人提交的估價(jià)結果應該是（　）萬(wàn)元。
　　A.2800
　　B.2940
　　C.4000
　　D.4200

　　4.假設在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機構重新評估該商業(yè)樓屆時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是（　）。
　　A.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次立抵押權
　　B.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人，500萬(wàn)元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
　　C.業(yè)主認為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣(mài)，原抵押權人對該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權
　　D.該500萬(wàn)元可再次抵押

　　（二）某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價(jià)機構對該商鋪進(jìn)行估價(jià)，評估價(jià)值為人民幣200萬(wàn)元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災，為確定火災給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價(jià)機構估價(jià)。估價(jià)機構的估價(jià)報告認為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是人民幣750萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為人民幣190萬(wàn)元；2002年。8月1日，遭受火災后建筑物價(jià)值為人民幣50萬(wàn)。

　　5.火災給該商鋪房屋造成直接損失為（　）。
　　A.人民幣140萬(wàn)元
　　B.人民幣150萬(wàn)元
　　C.人民幣190萬(wàn)元
　　D.人民幣700萬(wàn)元

　　6.下列表述中不正確的是（　）。
　　A.2002年8月1日的評估價(jià)值750萬(wàn)元包含地價(jià)
　　B.2001年3月1日的評估價(jià)值200萬(wàn)元包含地價(jià)
　　C.2002年8月1日的評估價(jià)值190萬(wàn)元不包含地價(jià)
　　D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火災期間該商鋪建筑物價(jià)值減損了10萬(wàn)元

　　7.下列表述中正確的是（　）。
　　A.750萬(wàn)元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1曰未遭受火災時(shí)轉讓的參考價(jià)
　　B.750萬(wàn)元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)
　　C.200萬(wàn)元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)
　　D.190萬(wàn)元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)

　　（三）需對以下兩宗地塊進(jìn)行估價(jià)：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m²矩形土地；2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m²，形狀略不規整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現均由毛地開(kāi)發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢(xún)機構的可行性研究分析，認為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合樓可以實(shí)現土地的最高最佳利用。現經(jīng)某房地產(chǎn)估價(jià)機構評估，1號地塊的單價(jià)為9000元/m²，2號地塊的單價(jià)為8000元/m²，兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合樓，3號地塊的評價(jià)單價(jià)為11000元/m²。（建設工程教育網(wǎng)提供）

　　8.下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是（　）。
　　A.以3號地塊的總價(jià)扣除1號地塊的總價(jià)后即是2號塊的增值
　　B.以3號地塊的總價(jià)分別扣除1號地塊和2號地塊的總價(jià)后除以3號地塊的總價(jià)即為增值總額分配率
　　C.以3號地塊的總價(jià)扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配
　　D.1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻小

　　9.在甲、乙兩單之間分配增值收益，不可采用的方法是（　）。
　　A.以合并前地塊各自的單價(jià)確定增值分配比例
　　B.以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例
　　C.以合并前地塊各自的總價(jià)確定增值分配比例
　　D.以合并前地塊各自?xún)r(jià)格的變動(dòng)確定增值分配比例

　　10.假定甲單位購買(mǎi)乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合樓合并費用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價(jià)最多應為（　）萬(wàn)元。
　　A.1616
　　B.2560
　　C.1882
　　D.1920

　　三、下列估價(jià)結果報告和估價(jià)技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分）

××大廈房地產(chǎn)估價(jià)報告
封面及目錄（略）
致委托方函

　　××股份有限公司：

　　受貴公司委托，我公司對貴公司位于××市××路××號院內的××大廈（以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)對象）的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評估。

　　我公司估價(jià)人員根據貴公司確定的為抵押擔保提供房地產(chǎn)業(yè)增長(cháng)價(jià)格參考的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按時(shí)估價(jià)程序，運用適宜的估價(jià)方法，在實(shí)地查勘和認真分析現有資料的基礎上，經(jīng)過(guò)測算，并結合估價(jià)人員的經(jīng)驗對影響估價(jià)對象價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對象作為抵押貸款擔保物態(tài)參量公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為20350萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣貳億零叁佰伍拾萬(wàn)元整，單價(jià)：（略）。

××房地產(chǎn)評估有限公司（公章）
2004年10月16目

估價(jià)師聲明（略）
估價(jià)的假設與限制條件（略）

房地產(chǎn)估價(jià)結果報告

　　一、委托人

　　××股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）

　　二、估價(jià)機構

　　××房地產(chǎn)評估有限公司，法定代表人（略），地址（略），資質(zhì)及資質(zhì)證書(shū)號（略）

　　三、估價(jià)對象

　　××大廈是位于××市××路××號院內的一幢寫(xiě)字樓。建設用地面積5000m²，建筑結構為鋼筋混凝土結構，建筑層數為地上30層，地上建筑面積3000m²；地下兩層為車(chē)庫、人防和設備用房，地下建筑面積8000m²，共有車(chē)位100個(gè)。大廈土地使用權由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規定土地使用年限為40年（2001年10月10日）。取得士地使用杈后，經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間，大廈建設完成，投入使用。××股份有限公司擁有大廈的土地使用權和房屋所有權（土地使用證和房屋所有權證內容：略），至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象未設定抵押等他項權利。大廈外觀(guān)造型設計新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內墻面，配置6部三菱電梯、中央空調系統、電視衛星接收系統、電腦閉路電視系統、保安監視和防盜系統、自控消防系統和多功能程控電話(huà)系統，設有快速自動(dòng)轉換發(fā)電機組，為大廈提供雙電源保證。

　　估價(jià)對象實(shí)物、權益和區位的其他情況（略）。

　　四、估價(jià)目的

　　確定估價(jià)對象抵押價(jià)值。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2004年10月10日。

　　六、價(jià)值定義

　　本報告中的估價(jià)結果為估價(jià)對象現狀合法利用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

　　七、估價(jià)依據（略）

　　八、估價(jià)原則（略）

　　九、估價(jià)方法

　　根據估價(jià)對象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對所搜集資料的分析，講為估價(jià)對象為收益性房地產(chǎn)，且當地房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，因此，本次評估采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，最后綜合兩種估價(jià)方法的計算結果，確定估價(jià)對象的最終估價(jià)結果。

　　十、估價(jià)結果（略）

　　十一、估價(jià)人員（略）

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期

　　2004年10月10日至2004年10月16日。

　　十三、估價(jià)報告應用的有效期

　　自估價(jià)報告完成之日起一年內有效

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報告

　　一、個(gè)別因素分析（略）

　　二、區域因素分析（略）

　　三、市場(chǎng)背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價(jià)方法選用

　　結合估價(jià)對象的特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員反復的分析與研究，估價(jià)對象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交實(shí)例，因此，本次評估采用收益法和市場(chǎng)結進(jìn)行估價(jià)，然后，綜合收益法和市場(chǎng)法的估價(jià)結果，并結合估價(jià)人員的經(jīng)驗，確定最終的估價(jià)結論。

　　六、估價(jià)測算過(guò)程

　　（一）收益法估價(jià)測算過(guò)程

　　1.年有效毛收入估算　估價(jià)人員經(jīng)過(guò)細致的市場(chǎng)調查與分析得知，該大廈21～30層計1000m²全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。按市場(chǎng)上同類(lèi)物業(yè)（不含寫(xiě)字樓二次裝修及家具）的租金情況（詳細實(shí)例比較與分析略）。估價(jià)對象的寫(xiě)字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，（能源費及物業(yè)管理費另計），出租率為90％，公共面積波及系數占總建筑面積的比率為20％押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6％；地下車(chē)位的正常租金為1000元/（月/個(gè)），出租率100％，故：

　　年有效毛收入=80×12×30000×90％×（1加.2）+100×30000×6％+1000×12×100×100％
　　　　　　　　=2211.60萬(wàn)元.。

　　2.年運營(yíng)費用估算

　　（1）年維修費。根據××市的規定和估價(jià)對象的建筑結構，估價(jià)對象的維修費確定為房屋重置價(jià)格的2％，估價(jià)對象的重置價(jià)格為1500元/m²（確定依據及過(guò)程略），故：

　　年維修費=1500×3800×2％=114.00萬(wàn)元

　　（2）年管理費。年管理費按年租金的3％計，故：

　　年管理費=2211.6×3％=66.35萬(wàn)元

　　（3）年保險費。估價(jià)對象的保險費按房屋重置價(jià)的0.3％計，故：

　　年保險費=1500×38000×0.3％=17.10萬(wàn)元

　　（4）年房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。根據有關(guān)規定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12％，營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加為租金收入的5.5％，則：

　　年房產(chǎn)稅和兩稅一費=2211.6×（12％+5.5）=387.03萬(wàn)元

　　（5）年土地使用稅。根據××市的有關(guān)規定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

　　年土地使用稅=5×5000=2.50萬(wàn)元.

　　（6）年運營(yíng)費用合計：

　　年運營(yíng)費用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬(wàn)元

　　3.年凈收益估算

　　年凈收益=年有效毛收入-年運營(yíng)費用=2211.60-586.98=1624.62萬(wàn)元

　　4.確定適當的報酬率通過(guò)市場(chǎng)調查，采用市場(chǎng)提取法，確定本類(lèi)房地產(chǎn)（含地下車(chē)庫）的綜合報酬為7.5％（具體過(guò)程略）。

　　5.求取收益價(jià)格預測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

　　自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權終止日期2041年10月9日，土地使用權剩余年限為37年，

　　短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

　　V=A/R×[1-1/（1+R）ⁿ]=1624.62/7.5％×[1-1/（1+7.5％）³⁷]=20170.26萬(wàn)元

　　故運用收益法的估價(jià)結果為20170.26萬(wàn)元。

　　（二）市場(chǎng)法估價(jià)測算過(guò)程

　　1.可比實(shí)例的選取 估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調查，按時(shí)用途：結構、地段等級等相同或相似，成變日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例，具體情況見(jiàn)下表（房地產(chǎn)狀況中的區域因素、個(gè)別因素詳細情況比較略）。（建設工程教育網(wǎng)提供）

　　2.比較修正過(guò)程

　　（1）交易情況修正。由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣(mài)、、招標，故較正常價(jià)格偏高，估計分別偏高2％和1％，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數分別為100/100、100/102、100/101。

　　（2）交易、日期修正。根據估價(jià)人員分析得知，從2003年12月以來(lái)，該類(lèi)房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格自2003年12月起平均每月上漲0.5％，故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數分別為：105/100、104/100、103/100。

　　（3）區域因素修正：估價(jià)人員經(jīng)過(guò)認真調查、分析，并對實(shí)例A、B、C目前的區域因素狀況和估價(jià)對象目前的區域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區域因素修正系數分別為100/99、100/101、100/100。

　　（4）個(gè)別因素修正。估價(jià)經(jīng)過(guò)逐項認真調查、分析，確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對象差2％，實(shí)例8的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對象好1％，實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對象差1％（具體分析判斷過(guò)程略），故實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數分別為100/98、100/101、100/99。

　　3.求取比準價(jià)格

　　實(shí)例A：

　　6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）=6818元/ｍ²

　　6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）=6747元m²

　　6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/m²

　　由于三個(gè)實(shí)例與估價(jià)對象的類(lèi)似程度非常接近，故取三者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)

　　對象的單位比準價(jià)格：

　　單位比準價(jià)格=（6818+6747+6963）/3=6843元/m²

　　故運用市場(chǎng)法的估價(jià)結果為：

　　比準價(jià)格=6843×3000＝20529.00萬(wàn)元

　　七、估價(jià)結果確定

　　由于采用收益法和市場(chǎng)法估價(jià)的結果非常接近，故取兩種估價(jià)方法估價(jià)結果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格=（20170.26+20529.00）/2＝20349.63萬(wàn)元

　　取整為20350（精確到萬(wàn)元）

　　單位價(jià)格：20350+38000=5355元/m²（取整）

　　估價(jià)人員根據估價(jià)目的，按時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)原則、.方法和程序，并結合估價(jià)人員的經(jīng)驗，確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年10月10日的抵押價(jià)值為20350萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣貳億零叁佰伍拾萬(wàn)元整。單價(jià)：（略）

　　四、指出并改正下面估價(jià)報告片斷中的錯誤。（本題10分。錯處不超過(guò)4個(gè)，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯１處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）。

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商于2000年12月通過(guò)出讓方式，以1200元/m²的價(jià)格取得1000m²的國有土地使用權，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，規劃房屋建筑面積12000m²：該項目享受應上繳政府部門(mén)的市政配套設施費等合計300元/m²減免30％的政策優(yōu)惠；項目全部以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資本金投入并自行銷(xiāo)售。估價(jià)人員掌握如下與本次估價(jià)相關(guān)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的資料與參數，并擬以成本法評估項目竣工日2003年12月31日該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。（建設工程教育網(wǎng)提供）

資料與參數表

　　評估測算如下（節選）：

　　1.土地年期修正系數置：

　　K=[1-1/（1+5％）⁶⁷]/[1-1(1+5％）⁷⁰]

　　2.土地取得成本：

　　10000×1600×0.9946=15913600元

　　3.開(kāi)發(fā)成本：

　　①12000×1000=12000000元

　　②12000000×6％=720000元

　　③上繳市政配套建設費等：12000×300×（1-3％）=252000元

　　④開(kāi)發(fā)成本小計：12000000+720000+2520000=15240000元

　　4.管理費用：

　　12000×30=360000元

　　5.投資利息正常建設期為1年，土地取得成本設定在建設期初一次性投入，開(kāi)發(fā)成本和管理費用在建設期內均勻投入，資本金視同借入資金；則投資利息：

　　15913600×[（1+6％）-1]+（15240000+360000）×[1+6％]^0.5-1]=1415999元

　　6.開(kāi)發(fā)利潤：

　　（15913600+15240000）×20％=6230720元

　　7.銷(xiāo)售稅費：

　　（15913600+15240000+360000+1415999+6230720）×8％=39160319319×8%=3132826元

　　8.評估價(jià)值：

　　總價(jià)值=（39160319+3132826）×（1+4％）=42293145×（1+4%）=43984871元

　　單位價(jià)值=43984871÷12000≈3665元/m2

參考答案

　　一、問(wèn)答題。

　　（一）答：

　　1.選用假設開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)；

　　2.了解類(lèi)似土地近期公開(kāi)招標地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況；

　　3.了解類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本；

　　4.分析確定土地的最佳開(kāi)發(fā)方案；

　　5.了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式，（租或售），運用市場(chǎng)法和收益法預測建成后房地產(chǎn)總價(jià)值，調查了解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費用等，如前期費用、建安工程費用、專(zhuān)業(yè)費等，測算土地價(jià)格；

　　6.選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準價(jià)格；

　　7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價(jià)結果；

　　8.根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》的要求，撰寫(xiě)并出具估價(jià)報告。

　　（二）答：

　　1.（1）估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同；

　　（2）收益指房地產(chǎn)對應凈收益，即房地產(chǎn)對商場(chǎng)出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻部分；

　　（3）凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷(xiāo)、財務(wù)費用（含利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等；

　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命，還要考慮土地使用年限（或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）；

　　3.估價(jià)采用的成本應為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的社會(huì )平均（客觀(guān)）成本（或者：實(shí)際成本不一定是社會(huì )平均（客觀(guān)）成本。

　　（三）答：

　　甲公司可能提出的要求：

　　1.按改造后的辦公用途市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評估；

　　2.對辦公樓承租人損失進(jìn)行評估；

　　3.對裝修、改造費用進(jìn)行評估。

　　房地產(chǎn)估價(jià)機構可做的答復：

　　1.應按改造前的工業(yè)用途評估（筆者注：按法定用途），評估價(jià)格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失；按工業(yè)用途評估時(shí)可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

　　2.經(jīng)拆遷當事人協(xié)調同意或者經(jīng)城市規劃行政管理部門(mén)確認，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失。

　　3.對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

　　二、單項選擇題

　　（一）1.A2.C3.C4.D

　　（二）5.A6.B7.A

　　（三）8.C9.D10.B

　　三、指錯題

　　1.致委托人函中沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

　　2.致委托人函中缺法定代表人的簽名；

　　3.估價(jià)方法中未說(shuō)明收益法和市場(chǎng)法的定義；

　　4.地下車(chē)位100％的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由；

　　5.收益價(jià)格的計算中帶租約部分在租約期應按租約租金計算，租約期外按市場(chǎng)租金計算；

　　6.年有效毛收入中押金收益也應乘出租率90％。

　　7.年管理費的計算基礎錯誤，押金的利息不應計算管理費，確定管理費率缺理由；

　　8.年保險費的計算基礎錯誤，應以建筑物現值作為計算年保險費的基礎，保險費率的確定缺理由；

　　9.求取收益價(jià)格中有限年期公式錯（注：這是文員的筆誤）；

　　10.交易情況的修正缺乏理由，招標價(jià)和拍賣(mài)價(jià)不一定比協(xié)議價(jià)更高；

　　11.區域因素修正錯誤（應該是可比實(shí)例在成交日期的區域因素狀況與估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的區域因素狀況相比）；

　　12.個(gè)別因素修正與基本情況調查表中的描述不一致（注：個(gè)別因素修正都是一般）；

　　13.市場(chǎng)法中沒(méi)有說(shuō)明是否包含地下車(chē)位的價(jià)值；

　　14.估價(jià)報告不完整，缺少附件。

　　四、改錯題

　　1.土地取得成本：10000×16000×0.9946×1.04=16550144元

　　2.配套費用：12000×300=36000000元

　　3.銷(xiāo)售稅費:（15913600+15240000+1415999+6230720）×8％/（1-8%）=3405.245元

　　4.評估價(jià)格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月

　　主要考查的是契稅問(wèn)題和客觀(guān)成本與實(shí)際成本的知識點(diǎn)。