2、某開(kāi)發(fā)商于2002年8月1日投資開(kāi)發(fā)大型購物商廈，開(kāi)發(fā)期為5年，平均售價(jià)為0.9萬(wàn)元/㎡.2006年8月1日李某以10000元/㎡的價(jià)格購買(mǎi)了其中100㎡的店面，并向開(kāi)發(fā)商支付了10萬(wàn)元定金，產(chǎn)權持有期為36年。2007年8月1日開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，李某又支付了13萬(wàn)元，余款由商業(yè)銀行提供的15年期抵押貸款支付，年貸款利率為4.5%，按年末等額付款方式償還。另外，李某與一承租人簽訂了一份為期10年（2007年8月1日至2017年7月31日）的租賃合同。合同規定，第一年租金為每月100元/㎡，此后租金按每年2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據估算，此店面每年的平均出租經(jīng)營(yíng)費用為6萬(wàn)元。李某打算在出租期滿(mǎn)時(shí)，將此店面裝修后轉售，裝修費估計為10萬(wàn)元。如果整個(gè)投資經(jīng)營(yíng)期的自有資金內部收益率為14%，試計算屆時(shí)最低轉售單價(jià)（計算時(shí)點(diǎn)為2007年8月1日，不考慮裝修時(shí)間和轉售稅費，計算結果精確到元）。
　　【建設工程教育網(wǎng)正確答案】

　　1．在2007年8月1日的現金流入現值
　　（1）租金收入現值P1：
　　P1=A1/（i-s）×[1-（1+s）n/（1+i）n]=100元/㎡×12×100㎡/（14%-2%）×[1-（1+2%）10/（1+14%）10]=67.12萬(wàn)
　　（2）轉售收入現值：
　　設轉售收入為x萬(wàn)元，則轉售收入現值為：x/（1+14%）10
　　（3）現金流入現值=67.12萬(wàn)元+x/（1+140%）10
　　2．在2007年8月1日的現金流出現值：
　　（1）追加首付款：P1=13萬(wàn)元
　　（2）定金：P2=10萬(wàn)元×（1+14%）=11.4萬(wàn)元
　　（3）貸款償還現值P3：
　　1）計算時(shí)點(diǎn)時(shí)總房?jì)r(jià)：100㎡×10000元/㎡×（1+14%）=114萬(wàn)元
　　2）計算時(shí)點(diǎn)時(shí)的貸款額：P=114萬(wàn)元-（11.4+13）萬(wàn)元=89.6萬(wàn)元
　　3）年還本付息額A：
　　A=P×i/[1-（1+i）-n]=89.6萬(wàn)元×4.5%/[1-（1+4．5%）-15]=8.34萬(wàn)元
　　年還本付息額A的折現值P3=Ai/×[1-（1+i）-n]=8.34萬(wàn)元/14%×[1-（1+14%）-15]=51.23萬(wàn)元
　　（4）出租成本的現值P4：
　　P4=A2/i×[1-（1+i）-n]=6萬(wàn)元/14%×[1-（1+14%）-10]=31.30萬(wàn)元
　　（5）裝修費用的現值P5：
　　P5=10萬(wàn)元×（1+14%）-10=2.70萬(wàn)元
　　（6）現金流出現值=P1+P2+P3+P4+P5=（13+11.4+51.23+31.30+2.70）萬(wàn)元=109.63萬(wàn)元

　　3．轉信單價(jià)
　　令凈現值為0，即：現金流入現值一現金流出現值=0
　　67.12萬(wàn)元+x/（1+14%）10-109.63萬(wàn)元=0
　　x=157.59萬(wàn)元
　　轉售單價(jià)為：157.59萬(wàn)元/100㎡=15759元/㎡

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　　單選1—12題　單選13—24題　單選25—35題　多選1—15題　判斷題1—15題

　　閱讀理解1　閱讀理解2

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