1）根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務費單價。首先依據(jù)招標物業(yè)的基本資料、招標方的物業(yè)管理服務需求、組織架構(gòu)和人員配置方案估算項目的各項管理成本，然后測算房屋保險、設備保險、公眾責任險等費用，并對管理期間可能出現(xiàn)的各種風險進行預測、估算不可預見費用（一般按其他各項管理成本之和的2%~5%的比例進行估算），最后根據(jù)上述各項推算出項目的盈虧平衡點，估算出在盈虧平衡點區(qū)間的物業(yè)管理服務費標準，在此標準的基礎上根據(jù)投標策略進行相應調(diào)整，測算出最接近標底的投標報價。

如由四棟高層建筑組成的某住宅區(qū)，占地6萬m2左右，建筑面積為22萬m2，可計收物業(yè)管理服務費的面積為18.5萬m2，當?shù)赝�類同質(zhì)高層住宅的物業(yè)管理服務費用市場參考價格在3.2~3.6元/ m2之間。該項目招標方式為邀請招標，收費方式為酬金制，招標文件明確規(guī)定低于成本價10%的報價將作為無效處理。投標企業(yè)依據(jù)各項成本及費用測算出該項目的盈虧平衡點為3.10元/ m2，由于招標文件關于報價的要求和項目的高標準定位等因素，投標企業(yè)根據(jù)投標策略將投標報價確定為3.30元/ m2.

2）根據(jù)預定的物業(yè)管理服務費用標準測算物業(yè)管理成本。采用這種費用測算方式一般有兩種情況，一種是在實行政府指導價的物業(yè)管理項目進行招標時，通常需要在預定的物業(yè)管理服務費用標準下制訂相應的成本、費用測算方案，如城市居民經(jīng)濟適用房、政府公用基礎設施等；另一種是在單一業(yè)主的招標項目或小范圍的邀請招標與協(xié)議招標的項目中出現(xiàn)的，由招標方在此價格的基礎上制訂方案。再根據(jù)方案進行評比、篩選。這種方式要求投標企業(yè)不僅要準確合理測算出每一項的成本及費用的支出，還要根據(jù)測算結(jié)果對其他相關項目的方案內(nèi)容進行科學設計或調(diào)整，以期符合招標方的要求。

在實行包干制收費方式的項目中，費用測算有時需要將上述兩種測算方式有機結(jié)合，以確保成本控制和風險預測的全面和準確。

如建筑面積為4.5萬m2的某政府公益設施項目，其中可進行商鋪租賃經(jīng)營的面積外600 m2，計收物業(yè)管理服務費用的面積為4.2萬m2.招標方要求投標企業(yè)按不超過3元/ m2的物業(yè)管理服務費用單價標準進行報價，租賃收入彌補物業(yè)管理服務費用的不足，收費方式為包干制，投標方自主經(jīng)營、自負盈虧。投標企業(yè)預測物業(yè)管理服務費用為126萬元/年，物業(yè)租賃收入為18~21萬元/年，合計收入約為144~147萬元，而通過對該項目成本、費用的測算和各種經(jīng)營、管理風險的預測。測算出該項目的盈虧平衡點為3.05元/ m2，管理成本為128.1萬元/年，即投標企業(yè)在3元/ m2的標準下有一定盈利的空間，根據(jù)投標策略確定該項目的報價為2.9元/ m2.