編輯提示：2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試已經(jīng)結束，建設工程教育網(wǎng)根據網(wǎng)友回憶出的試題，整理出了《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》的試題，并請老師給出了參考答案供大家參考！

2012年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試題解析（問(wèn)答題）

　　二、由于道路建設需要對一個(gè)地段的房屋進(jìn)行征收，甲的房屋是在此次征收范圍內的一處獨門(mén)獨戶(hù)的房屋，甲委托房地產(chǎn)估價(jià)機構對其房屋及屋內裝飾裝修價(jià)值進(jìn)行評估，評估結果出來(lái)后甲對評估出的房屋價(jià)值沒(méi)有異議，但對裝修價(jià)值評估結果僅有10萬(wàn)元不滿(mǎn)，甲認為3年前他實(shí)際裝修花費30萬(wàn)元，估價(jià)結果偏低。經(jīng)復核，原估價(jià)程序和估價(jià)結果都沒(méi)有問(wèn)題。問(wèn)：www.tasensoftware.com

　　（1）、若你是估價(jià)師該怎樣向甲解釋。

　　（2）、裝修價(jià)值一般應采用那種估價(jià)方法估價(jià)？估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)是怎樣的。

　　答：（1）建設工程教育網(wǎng)

　　1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，3年后裝修市場(chǎng)價(jià)值下降。

　　2）折舊導致價(jià)值減損，三年后由于物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊是裝修價(jià)值降低，尤其是裝修已過(guò)時(shí)所導致的價(jià)值減損。

　　3）估價(jià)目的不同，導致結果不同，3年前是買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格，現在是征收的補償價(jià)格所以?xún)r(jià)值不同。

　　（2）成本法建設網(wǎng)

　　（一）成本法

　　成本法的基本公式為：房屋裝璜評估價(jià)格＝裝璜重新購置價(jià)格－折舊。

　　1.其中裝璜重新購置價(jià)格可參照房地產(chǎn)評估中建筑物重新購建價(jià)格的求取方法。具體有：⑴分部分項法、分部分項法是指將房屋裝璜各項工程的單項造價(jià)逐一算出，然后相加得出裝璜重新購置總造價(jià)的方法。⑵工料測量法。工料測量法是先計算裝璜所屬的各種原材料、人工時(shí)數，然后計算出直接費用，乘以綜合系數后得出房屋裝璜重新購置價(jià)格的方法。

　　2.計算折舊www.tasensoftware.com

　　房屋裝璜折舊也包括物質(zhì)折舊和功能折舊。

　　物質(zhì)折舊是指由于人為使用引起的正常磨損，與裝璜的使用性質(zhì)、使用強度和使用年數正相關(guān)。

　　功能折舊是指由于消費觀(guān)念變更、設計風(fēng)格變化、裝璜材料更新導致裝璜在功能方面的相對殘缺、落后所造成的價(jià)值損失。

　　3.獲得計算價(jià)格房屋裝璜評估價(jià)格＝裝璜重新購置價(jià)格－折舊。