人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價(jià)師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時(shí)候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來(lái)小編帶大家學(xué)習2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第四章第二節。

　　第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調查與分析

　　第二節 市場(chǎng)分析的手段與方法

　　1.市場(chǎng)規模的估計—就是對市場(chǎng)需求的預測

　　2.市場(chǎng)規模

　　■是特定商品的潛在購買(mǎi)者數量(可用百分比或數量表示)

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)相關(guān)概念　　

　　【案例說(shuō)明】

　　■想買(mǎi)房的人，稱(chēng)為潛在市場(chǎng)

　　■想買(mǎi)房，又有錢(qián)買(mǎi)得起房的，稱(chēng)為有效市場(chǎng)

　　■想買(mǎi)房，又有錢(qián)買(mǎi)得起房，同時(shí)在限購的城市中又具有購房資格的，稱(chēng)為合格的有效市場(chǎng)

　　■在合格的有效市場(chǎng)中，我們項目的目標客戶(hù)是工作不久的城市白領(lǐng)，所以想買(mǎi)房、又有錢(qián)買(mǎi)得起房，又具備買(mǎi)房資格的城市白領(lǐng)一族，就是我們的服務(wù)市場(chǎng)

　　■在我們的服務(wù)市場(chǎng)中，有一部分人買(mǎi)了我公司的房，這些客戶(hù)就是滲透市場(chǎng)

　　【2015年試題】下列各組特定的市場(chǎng)定義層次中，市場(chǎng)規模由大到小的是(　)。

　　A.潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)

　　B.有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)

　　C.潛在市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)

　　D.潛在市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)規模的估計。市場(chǎng)定義的層次，由大到小：潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)。參見(jiàn)教材P113。

　　3.市場(chǎng)總需求

　　【市場(chǎng)總需求】

　　■是指在特定的地理范圍內，特定時(shí)期、特定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境、特定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計劃的情況下，特定的消費者群體可能購買(mǎi)的總量。

　　【市場(chǎng)需求函數】(需求與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費用之間的關(guān)系)

　　■開(kāi)始時(shí)，營(yíng)銷(xiāo)費用對需求刺激作用大

　　■當接近市場(chǎng)潛量時(shí)，營(yíng)銷(xiāo)費用對需求刺激作用變小直至為零

　　4.市場(chǎng)的幾個(gè)概念

　　【市場(chǎng)最低量】不需任何刺激需求的費用就有基本的銷(xiāo)售量，可以理解為不用作廣告宣傳就能銷(xiāo)售出去的量。

　　【市場(chǎng)潛量】市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費用超過(guò)一定水平后，就不會(huì )增加需求了，也即市場(chǎng)需求的上限(極限)，可以理解為再怎么作廣告也不能再提高的銷(xiāo)售量，相當于營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售的上限。

　　【市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)敏感性 】市場(chǎng)最低量與市場(chǎng)潛量間的距離，距離越大越敏感。

　　【2012年試題】在一定的時(shí)間范圍內，首套住房需求量與改善性住房需求量之間的距離表示住房需求的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)敏感性。

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)規模的估計。市場(chǎng)最低量與市場(chǎng)潛量間的距離表示需求的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)敏感性。參見(jiàn)教材P113。

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)規模與市場(chǎng)需求的關(guān)系

　　■市場(chǎng)規模針對的是購買(mǎi)者的數量(主體的數量)

　　■而市場(chǎng)需求針對的是產(chǎn)品的數量(客體的數量)

　　總市場(chǎng)潛量=購買(mǎi)者數量×購買(mǎi)者的平均購買(mǎi)數量×平均單價(jià)

　　新住宅市場(chǎng)需求=家庭數量×戶(hù)均可支配收入×住房消費傾向

　　5.市場(chǎng)趨勢分析的方法(五種具體方法)

　　■市場(chǎng)趨勢分析的三步驟

　　·宏觀(guān)環(huán)境預測

　　·行業(yè)預測

　　·企業(yè)的銷(xiāo)售預測(假定市場(chǎng)份額)

　　5.1 購買(mǎi)者意圖調查法

　　■定義

　　·就是通過(guò)直接詢(xún)問(wèn)消費者在某一時(shí)期需要哪些商品及其數量來(lái)進(jìn)行分析的方法。

　　■適用范圍

　　·購買(mǎi)者人數較少

　　·訪(fǎng)問(wèn)成本不高

　　·購買(mǎi)者具有明確的意圖，并按其意圖購買(mǎi)

　　·愿意配合意圖調查

　　5.2 銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法

　　■定義

　　·通過(guò)詢(xún)問(wèn)銷(xiāo)售人員來(lái)判斷市場(chǎng)需求和企業(yè)需求。

　　·銷(xiāo)售人員接近消費者，對情況比較熟悉，因此綜合若干銷(xiāo)售人員的估計可以得到有價(jià)值的結果。

　　■具體做法

　　·請幾位銷(xiāo)售人員分別估計某一產(chǎn)品在不同條件下未來(lái)銷(xiāo)售額及發(fā)生的概率

　　·計算出每一個(gè)銷(xiāo)售人員估計的期望值

　　·將幾位銷(xiāo)售人員期望值進(jìn)行平均作為預測值

　　■適用范圍

　　·不能直接調查購買(mǎi)者

　　·直接調查購買(mǎi)者費用太高

　　■ 缺點(diǎn)

　　·預測的精確性受銷(xiāo)售人員的影響較大

　　■ 解決辦法

　　·將銷(xiāo)售人員和管理人員的意見(jiàn)進(jìn)行綜合，以做出比較可靠的預測

　　5.3 專(zhuān)家意見(jiàn)法(德?tīng)柗品?

　　■ 專(zhuān)家小組的組成

　　·經(jīng)銷(xiāo)商、分銷(xiāo)商

　　·市場(chǎng)影響顧問(wèn)或其它權威人士

　　■ 人數

　　·一般在20人左右

　　■ 程序

　　·調查員提出所要預測的問(wèn)題及背景寄給專(zhuān)家

　　·專(zhuān)家提出預測意見(jiàn)，以書(shū)面形式返回調查人員

　　·調查人員將專(zhuān)家第一次預測值列成表，再次發(fā)給專(zhuān)家，以便他比較自己意見(jiàn)與他人的不同，再提出第一次修改意見(jiàn)

　　·將所有專(zhuān)家的修改意見(jiàn)置于一個(gè)修正表內，發(fā)給專(zhuān)家做第二次修改

　　·最后綜合各專(zhuān)家的意見(jiàn)可得比較可靠的預測值

　　■優(yōu)點(diǎn)

　　·能發(fā)揮各專(zhuān)家的作用，集思廣益，準確度高

　　·采取單線(xiàn)聯(lián)系，有利于避免偏見(jiàn)

　　·有利于各專(zhuān)家根據別人的意見(jiàn)修正自己的意見(jiàn)

　　5.4 時(shí)間序列分析法

　　■定義

　　·根據過(guò)去數據中的因果關(guān)系來(lái)預測未來(lái)的值

　　·過(guò)去和未來(lái)的狀態(tài)僅是時(shí)間的函數

　　■類(lèi)型

　　·簡(jiǎn)單平均法

　　·移動(dòng)平均法-用愈來(lái)愈近的銷(xiāo)售量來(lái)不斷修改平均值

　　·加權移動(dòng)平均法

　　·指數平滑法

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】平滑指數

　　本期預測值=平滑指數×前期實(shí)際銷(xiāo)售量+(1-平滑指數)×前期預測值

　　■平滑指數α是新舊數據在平滑過(guò)程中分配比率

　　■平滑指數α愈小，新數據所占比重越小，預測值趨向平滑

　　■平滑指數α愈大，新數據所占比重越大

　　5.5 相關(guān)分析法

　　■性質(zhì)

　　判斷銷(xiāo)售量與其他因素相關(guān)的性質(zhì)和強度

　　■適用范圍

　　適用于中、長(cháng)期預測

　　■方法

　　回歸分析法-根據現有的數據來(lái)確定變量之間的定量關(guān)系

　　市場(chǎng)因子推演法

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】關(guān)于市場(chǎng)因子推演法

　　■市場(chǎng)因子就是能夠明顯引起某種產(chǎn)品市場(chǎng)需求變化的實(shí)際因素。

　　■實(shí)質(zhì)是通過(guò)分析市場(chǎng)因子與銷(xiāo)售量的相關(guān)關(guān)系來(lái)預測未來(lái)的銷(xiāo)售量。

　　■如新婚家庭中每100個(gè)，銷(xiāo)售住宅16個(gè)。新婚家庭數量就是市場(chǎng)銷(xiāo)售量的市場(chǎng)因子。

　　【歸納總結】　　

　　【2015年試題】下列房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢分析方法中，不屬于時(shí)間序列分析法的是(　)。

　　A.市場(chǎng)因子推演法

　　B.加權移動(dòng)平均法

　　C.簡(jiǎn)單平均法

　　D.指數平滑法

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)趨勢分析。時(shí)間序列分析法包括：簡(jiǎn)單平均法、移動(dòng)平均法、加權移動(dòng)平均法、指數平滑法。選項A屬于相關(guān)分析法。參見(jiàn)教材P116～117。

　　【2013年試題】下列分析房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢的方法中，屬于定性分析的有(　)。

　　A.購買(mǎi)者意圖調査法

　　B.銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法

　　C.時(shí)間序列分析法

　　D.相關(guān)分析法

　　E.專(zhuān)家意見(jiàn)法

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)趨勢分析。時(shí)間序列分析法和相關(guān)分析法屬于定量分析方法，而購買(mǎi)者意圖調查法、銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法和專(zhuān)家意見(jiàn)法屬于定性分析方法。參見(jiàn)教材P115～118。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>