房產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)的火熱程度，大家應該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價(jià)師考試中，取得好的成績(jì)呢？你需要能給你指引經(jīng)驗豐富的老師，而且你還需要一個(gè)像我們這樣的伙伴。建設工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)四：市場(chǎng)分析的手段與方法，希望對大家有幫助！

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)四：市場(chǎng)分析的手段與方法

　　市場(chǎng)分析的手段與方法

　　1.市場(chǎng)規模的估計—就是對市場(chǎng)需求的預測

　　2.市場(chǎng)規模

　　■是特定商品的潛在購買(mǎi)者數量(可用百分比或數量表示)

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)相關(guān)概念　　

　　【案例說(shuō)明】

　　■想買(mǎi)房的人，稱(chēng)為潛在市場(chǎng)

　　■想買(mǎi)房，又有錢(qián)買(mǎi)得起房的，稱(chēng)為有效市場(chǎng)

　　■想買(mǎi)房，又有錢(qián)買(mǎi)得起房，同時(shí)在限購的城市中又具有購房資格的，稱(chēng)為合格的有效市場(chǎng)

　　■在合格的有效市場(chǎng)中，我們項目的目標客戶(hù)是工作不久的城市白領(lǐng)，所以想買(mǎi)房、又有錢(qián)買(mǎi)得起房，又具備買(mǎi)房資格的城市白領(lǐng)一族，就是我們的服務(wù)市場(chǎng)

　　■在我們的服務(wù)市場(chǎng)中，有一部分人買(mǎi)了我公司的房，這些客戶(hù)就是滲透市場(chǎng)

　　【2015年試題】下列各組特定的市場(chǎng)定義層次中，市場(chǎng)規模由大到小的是(　)。

　　A.潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)

　　B.有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)

　　C.潛在市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)

　　D.潛在市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)規模的估計。市場(chǎng)定義的層次，由大到小：潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)。參見(jiàn)教材P113。

　　3.市場(chǎng)總需求

　　【市場(chǎng)總需求】

　　■是指在特定的地理范圍內，特定時(shí)期、特定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境、特定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計劃的情況下，特定的消費者群體可能購買(mǎi)的總量。

　　【市場(chǎng)需求函數】(需求與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費用之間的關(guān)系)

　　■開(kāi)始時(shí)，營(yíng)銷(xiāo)費用對需求刺激作用大

　　■當接近市場(chǎng)潛量時(shí)，營(yíng)銷(xiāo)費用對需求刺激作用變小直至為零

　　4.市場(chǎng)的幾個(gè)概念

　　【市場(chǎng)最低量】不需任何刺激需求的費用就有基本的銷(xiāo)售量，可以理解為不用作廣告宣傳就能銷(xiāo)售出去的量。

　　【市場(chǎng)潛量】市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費用超過(guò)一定水平后，就不會(huì )增加需求了，也即市場(chǎng)需求的上限(極限)，可以理解為再怎么作廣告也不能再提高的銷(xiāo)售量，相當于營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售的上限。

　　【市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)敏感性 】市場(chǎng)最低量與市場(chǎng)潛量間的距離，距離越大越敏感。

　　【2012年試題】在一定的時(shí)間范圍內，首套住房需求量與改善性住房需求量之間的距離表示住房需求的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)敏感性。

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)規模的估計。市場(chǎng)最低量與市場(chǎng)潛量間的距離表示需求的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)敏感性。參見(jiàn)教材P113。

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)規模與市場(chǎng)需求的關(guān)系

　　■市場(chǎng)規模針對的是購買(mǎi)者的數量(主體的數量)

　　■而市場(chǎng)需求針對的是產(chǎn)品的數量(客體的數量)

　　總市場(chǎng)潛量=購買(mǎi)者數量×購買(mǎi)者的平均購買(mǎi)數量×平均單價(jià)

　　新住宅市場(chǎng)需求=家庭數量×戶(hù)均可支配收入×住房消費傾向

　　5.市場(chǎng)趨勢分析的方法(五種具體方法)

　　■市場(chǎng)趨勢分析的三步驟

　　·宏觀(guān)環(huán)境預測

　　·行業(yè)預測

　　·企業(yè)的銷(xiāo)售預測(假定市場(chǎng)份額)

　　5.1 購買(mǎi)者意圖調查法

　　■定義

　　·就是通過(guò)直接詢(xún)問(wèn)消費者在某一時(shí)期需要哪些商品及其數量來(lái)進(jìn)行分析的方法。

　　■適用范圍

　　·購買(mǎi)者人數較少

　　·訪(fǎng)問(wèn)成本不高

　　·購買(mǎi)者具有明確的意圖，并按其意圖購買(mǎi)

　　·愿意配合意圖調查

　　5.2 銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法

　　■定義

　　·通過(guò)詢(xún)問(wèn)銷(xiāo)售人員來(lái)判斷市場(chǎng)需求和企業(yè)需求。

　　·銷(xiāo)售人員接近消費者，對情況比較熟悉，因此綜合若干銷(xiāo)售人員的估計可以得到有價(jià)值的結果。

　　■具體做法

　　·請幾位銷(xiāo)售人員分別估計某一產(chǎn)品在不同條件下未來(lái)銷(xiāo)售額及發(fā)生的概率

　　·計算出每一個(gè)銷(xiāo)售人員估計的期望值

　　·將幾位銷(xiāo)售人員期望值進(jìn)行平均作為預測值

　　■適用范圍

　　·不能直接調查購買(mǎi)者

　　·直接調查購買(mǎi)者費用太高

　　■ 缺點(diǎn)

　　·預測的精確性受銷(xiāo)售人員的影響較大

　　■ 解決辦法

　　·將銷(xiāo)售人員和管理人員的意見(jiàn)進(jìn)行綜合，以做出比較可靠的預測

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>