集體土地使用權(quán)法律特征

　�。ㄒ唬┘�體土地所有權(quán)、使用權(quán)主體

　　集體土地所有權(quán)主體，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十條規(guī)定有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體和組農(nóng)民集體三種，屬于不同主體所有的土地由不同的集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理。

　　集體土地使用權(quán)主體一般為本集體經(jīng)濟組織成員。具體為：

　�。�1）集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的主體一般要求為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村居民。此外，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職、職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑也可以申請宅基地。

　　（2）集體農(nóng)用土地使用權(quán)的主體一般為本集體經(jīng)濟組織的成員，如為本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人，則必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。

　�。�3）集體所有的“四荒”土地使用權(quán)主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會單位和個人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)民享有優(yōu)先權(quán)。如果“四荒”土地使用權(quán)承包、租賃或拍賣的對象是本集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上的村民代表的同意。

　�。ǘ�）國家為了公共利益的需要可以征用集體土地

　　在我國土地所有權(quán)不得買賣。但國家進行經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公益事業(yè)，可以征用集體土地。凡符合國家有關(guān)規(guī)定征用土地的，被征地集體不得妨礙或阻撓。

　�。ㄈ�）集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地應(yīng)依法按標準嚴格審批

　�。�1）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，進行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，也可以經(jīng)批準與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)。

　�。�2）農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準；農(nóng)村村民建造住宅應(yīng)當盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

　　（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，并持有關(guān)批準文件，由縣級以上地方人民政府批準。

　　（四）農(nóng)民集體土地使用權(quán)不锝出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)

　　農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

　　（五）集體“四荒”土地使用權(quán)可以繼承、轉(zhuǎn)讓（租）、抵押或參股聯(lián)營

　�。�1）集體“四荒”土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級以上人民政府批準，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織要與治理開發(fā)者簽訂合同或協(xié)議，合同或協(xié)議經(jīng)縣級人民政府批準生效后執(zhí)行。

　　（2）集體“四荒”土地使用權(quán)可以通過承包、租賃、拍賣等方式取得，其期限最長不得超過五十年。

　�。�3）權(quán)利期限內(nèi)，集體“四荒”土地使用權(quán)人依法享有繼承、轉(zhuǎn)讓（租）、抵押或參股聯(lián)營的權(quán)利。