第九章 房地產(chǎn)金融與項目融資

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)資本市場(chǎng)及各種融資方式的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)

　　二、房地產(chǎn)權益融資

　　（一）房地產(chǎn)權益融資的特點(diǎn)

　　（二）中國房地產(chǎn)權益融資需求

　　（三）房地產(chǎn)權益融資的新發(fā)展

　　三、房地產(chǎn)債務(wù)融資

　　（一）債務(wù)融資的特點(diǎn)

　　（二）債務(wù)融資的類(lèi)型結構

　　1．銀行信貸

　　2．商業(yè)信用

　　3．企業(yè)債券

　　4．租賃融資

　　（三）房地產(chǎn)債務(wù)融資來(lái)源

　　第二節 公開(kāi)資本市場(chǎng)融資

　　一、證券市場(chǎng)概述

　　（一）證券市場(chǎng)的分類(lèi)

　　1．證券發(fā)行市場(chǎng)和證券交易市場(chǎng)

　　2．股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)

　　（二）證券市場(chǎng)的構成要素

　　1．證券市場(chǎng)參與者

　　2．證券市場(chǎng)交易工具

　　3．證券交易場(chǎng)所

　　（三）證券市場(chǎng)的功能

　　1．籌資功能

　　2．定價(jià)功能

　　3．資本配置功能

　　（四）我國證券市場(chǎng)及發(fā)展概況

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)資本市場(chǎng)融資方式

　　（一）股票市場(chǎng)融資

　　1．首次公開(kāi)發(fā)行

　　2．配股和增發(fā)

　　（二）債券市場(chǎng)融資

　　1．公司債券

　　2．可轉換債券

　　3．分離交易的可轉公司債券

　　三、公開(kāi)資本市場(chǎng)融資中的定價(jià)問(wèn)題

　　（一）企業(yè)或資產(chǎn)估值模型

　　（二）股票發(fā)行價(jià)格定價(jià)

　　第三節 銀行信貸融資

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

　　（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的種類(lèi)

　　1．地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

　　2．房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

　　（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險

　　1．政策風(fēng)險

　　2．市場(chǎng)風(fēng)險

　　3．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險

　　4．財務(wù)風(fēng)險

　　5．完工風(fēng)險

　　6．抵押物估價(jià)風(fēng)險

　　7．貸款保證風(fēng)險

　　（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險管理

　　二、土地儲備貸款

　　（一）土地儲備貸款的發(fā)放

　　（二）土地儲備貸款的風(fēng)險

　　（三）土地儲備貸款的風(fēng)險管理

　　三、房地產(chǎn)抵押貸款

　　（一）房地產(chǎn)抵押貸款的概念與發(fā)展現狀

　　（二）房地產(chǎn)抵押貸款的種類(lèi)

　　1．個(gè)人住房抵押貸款

　　2．商用房地產(chǎn)抵押貸款

　　3．在建工程抵押貸款

　　（三）個(gè)人住房貸款的風(fēng)險

　　1．操作風(fēng)險

　　2．信用風(fēng)險

　　3．市場(chǎng)風(fēng)險

　　4．管理風(fēng)險

　　5．法律風(fēng)險

　　（四）金融機構對房地產(chǎn)抵押物的要求

　　1．合法設定房地產(chǎn)抵押權

　　2．擇優(yōu)選擇設押的房地產(chǎn)

　　3．合理確定抵押率

　　4．處置抵押物的渠道暢通

　　（五）個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險管理

　　四、抵押貸款二級市場(chǎng)

　　（一）抵押貸款二級市場(chǎng)的發(fā)展

　　（二）抵押貸款二級市場(chǎng)發(fā)展的條件

　　（三）抵押貸款支持證券的類(lèi)型

　　第四節 房地產(chǎn)投資信托基金

　　一、房地產(chǎn)投資信托基金概述

　　（一）房地產(chǎn)投資信托基金的概念

　　（二）房地產(chǎn)投資信托基金的概念

　　1．提供了收益較高的投資工具

　　2．提高了房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性

　　3．為投資者有效規避風(fēng)險

　　4．給房地產(chǎn)企業(yè)提供了直接融資渠道

　　（三）房地產(chǎn)投資信托基金的特征

　　1．流動(dòng)性好

　　2．市場(chǎng)價(jià)值穩定

　　3．高現金回報

　　4．有效分散投資風(fēng)險

　　5．抵御通貨膨脹

　　（四）房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展概況

　　二、房地產(chǎn)投資信托資金分類(lèi)與組織形式和結構

　　（一）房地產(chǎn)投資信托基金的分類(lèi)

　　（二）房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式

　　（三）房地產(chǎn)投資信托基金的組織結構

　　（四）估價(jià)在房地產(chǎn)投資信托基金中的作用

　　三、房地產(chǎn)投資信托資金發(fā)行流程

　　四、房地產(chǎn)投資信托資金風(fēng)險及其管理

　　（一）房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險

　　1．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險

　　2．市場(chǎng)風(fēng)險

　　3．利率風(fēng)險

　　（二）房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險管理

　　1．提升專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平

　　2．提升規模經(jīng)營(yíng)水平

　　3．吸引機構投資者參與

　　4．制定積極穩妥的經(jīng)營(yíng)戰略

　　5．建立優(yōu)秀的管理隊伍

　　第五節 房地產(chǎn)項目融資

　　一、房地產(chǎn)項目融資的概念

　　（一）房地產(chǎn)投資項目使用資金特性

　　（二）房地產(chǎn)項目融資的含義

　　（三）房地產(chǎn)項目融資的意義

　　二、房地產(chǎn)項目融資方案

　　（一）融資組織形式選擇

　　（二）資金來(lái)源選擇

　　（三）資本金籌措

　　（四）債務(wù)資金籌措

　　1．信貸融資

　　2．債券融資

　　（五）預售或預租

　　（六）融資方案分析

　　1．資金來(lái)源可靠性分析

　　2．融資結構分析

　　3．融資成本分析

　　4．融資風(fēng)險分析

　　三、金融機構對房地產(chǎn)項目貸款的審查

　　（一）企業(yè)資信等級評價(jià)

　　（二）貸款項目評估

　　（三）房地產(chǎn)貸款擔保方式評價(jià)

　　1．保證

　　2．抵押

　　3．質(zhì)押

　　（四）貸款綜合評價(jià)

　　考試要求

　　1．了解房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)；

　　2．熟悉房地產(chǎn)權益融資與債務(wù)融資；

　　3．了解證券市場(chǎng)的分類(lèi)、構成要素、功能，及我國證券市場(chǎng)及發(fā)展概況；

　　4．熟悉房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)資本市場(chǎng)融資方式；

　　5．熟悉公開(kāi)資本市場(chǎng)融資中的定價(jià)問(wèn)題；

　　6．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的種類(lèi)；

　　7．了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險及其管理；

　　8．熟悉土地儲備貸款；

　　9．掌握房地產(chǎn)抵押的概念與發(fā)展現狀；

　　10．掌握房地產(chǎn)抵押貸款的各類(lèi)；

　　11．了解個(gè)人住房貸款的風(fēng)險；

　　12．熟悉金融機構對房地產(chǎn)抵押物的要求；

　　13．了解個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險管理；

　　14．了解抵押貸款二級市場(chǎng)；

　　15．掌握房地產(chǎn)投資信托基金的概念、功能、特征及發(fā)展概況；

　　16．了解房地產(chǎn)投資信托資金分類(lèi)與組織形式和結構；

　　17．了解房地產(chǎn)投資信托資金發(fā)行流程；

　　18．了解房地產(chǎn)投資信托資金風(fēng)險及其管理；

　　19．掌握房地產(chǎn)項目融資的概念；

　　20．熟悉房地產(chǎn)項目融資方案；

　　21．熟悉金融機構對項目貸款的審查。

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