第十章 物業(yè)資產(chǎn)管理

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等概念及工作內容以及收益性物業(yè)租金確定和費用測算方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節 物業(yè)資產(chǎn)管理的內涵

　　一、物業(yè)管理

　　二、設施管理

　　三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　四、房地產(chǎn)組合投資管理

　　第二節 物業(yè)管理的內容

　　一、制定物業(yè)管理計劃

　　（一）確立目標

　　（二）檢查物業(yè)質(zhì)量狀況

　　（三）形成租金方案和出租策略

　　（四）提出預算（包括管理費）

　　（五）簽訂物業(yè)服務(wù)合同

　　（六）物業(yè)管理記錄和控制

　　二、加強市場(chǎng)宣傳

　　三、制定租金收取辦法

　　四、物業(yè)的維修養護

　　五、安全保衛

　　六、協(xié)調與業(yè)主和租戶(hù)的關(guān)系

　　七、進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制．

　　第三節 寫(xiě)字樓物業(yè)管理

　　一、寫(xiě)字樓物業(yè)的分類(lèi)

　　（一）甲級寫(xiě)字樓

　　（二）乙級寫(xiě)字樓

　　（三）丙級寫(xiě)字樓

　　二、寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素

　　（一）位置

　　（二）交通方便性

　　（三）聲望或形象

　　（四）建筑形式

　　（五）大堂

　　（六）電梯

　　（七）走廊

　　（八）寫(xiě)字樓室內空間布置

　　（九）為租戶(hù)提供的服務(wù)

　　（十）建筑設備系統

　　（十一）物業(yè)管理水平

　　（十二）租戶(hù)類(lèi)型

　　三、寫(xiě)字樓租戶(hù)的選擇

　　（一）商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況

　　（二）所需面積大小

　　1．可能面積的組合

　　2．尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)

　　3．尋租者將來(lái)擴展辦公室面積的計劃

　　（三）需要提供物業(yè)管理服務(wù)

　　四、寫(xiě)字樓租金的確定

　　（一）計算可出租或可使用面積

　　（二）基礎租金與市場(chǎng)租金

　　（三）出租單元的面積規劃和室內裝修

　　五、寫(xiě)字樓物業(yè)的租約與租約談判

　　（一）租賃合約中的標準條款

　　（二）折讓優(yōu)惠和租戶(hù)權利的授予

　　第四節 零售商業(yè)物業(yè)管理

　　一、零售商業(yè)物業(yè)分析

　　（一）零售商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)

　　（二）零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區域分析

　　（三）特色、位置和停車(chē)

　　二、零售商業(yè)物業(yè)租戶(hù)的選擇

　　（一）聲譽(yù)

　　（二）財務(wù)能力

　　（三）組合與位置分配

　　（四）需要的服務(wù)

　　三、零售商業(yè)物業(yè)的租金

　　（一）基礎租金

　　（二）百分比租金

　　（三）代收代繳費用和凈租約

　　（四）租金的調整

　　四、零售商業(yè)物業(yè)的租約

　　（一）關(guān)于每一獨立承租單元的用途

　　（二）限制經(jīng)營(yíng)內容相似的租戶(hù)

　　（三）限制租戶(hù)在一定地域范圍內重復設店

　　（四）營(yíng)業(yè)時(shí)間

　　（五）公用面積的維護

　　（六）廣告、標志和圖形

　　（七）折讓優(yōu)惠

　　（八）其他條款

　　五、零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作

　　第五節 收益性物業(yè)的運營(yíng)費用與財務(wù)報告

　　一、收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評估

　　（一）現金流

　　1．潛在毛租金收入

　　2．空置和收租損失

　　3．其他收入

　　4．有效毛收入

　　5．收益性物業(yè)的運營(yíng)費用

　　6．凈經(jīng)營(yíng)收入

　　7．抵押貸款還本付息

　　8．現金流計算

　　（二）相關(guān)問(wèn)題分析

　　1．物業(yè)估價(jià)

　　2．大修基金和保證金基金

　　3．所得稅

　　二、收益性物業(yè)管理中的運營(yíng)費用

　　（一）人工費

　　（二）公共設施設備日常運行、維修及保養費

　　1．維修和保養費

　　2．室內裝修費

　　3．生活用水和污水排放

　　4．能源費

　　5．康樂(lè )設施費

　　6．雜項費用

　　（三）綠化養護費

　　（四）清潔衛生費

　　（五）保安費用

　　（六）辦公費

　　（七）固定資產(chǎn)折舊費

　　（八）不可預見(jiàn)費

　　（九）保險費

　　（十）物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)費和利潤

　　（十一）法定稅費

　　（十二）房產(chǎn)稅

　　三、收益性物業(yè)管理中的預算

　　（一）年度運營(yíng)預算

　　（二）資本支出預算

　　（三）長(cháng)期預算

　　四、收益性物業(yè)財務(wù)收支報告

　　考試要求

　　1．掌握物業(yè)管理；

　　2．熟悉設施管理；

　　3．熟悉房地產(chǎn)資產(chǎn)管理；

　　4．了解房地產(chǎn)組合投資管理；

　　5．掌握制定物業(yè)管理計劃；

　　6．熟悉加強市場(chǎng)宣傳；

　　7．掌握制定租金收取辦法；

　　8．了解物業(yè)的維修養護；

　　9．了解安全保衛；

　　10．了解協(xié)調與業(yè)主和租戶(hù)的關(guān)系；

　　11．了解進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制；

　　12．掌握寫(xiě)字樓物業(yè)的分類(lèi)；

　　13．熟悉寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素；

　　14．熟悉寫(xiě)字樓租戶(hù)的選擇；

　　15．掌握寫(xiě)字樓租金的確定；

　　16．了解寫(xiě)字樓物業(yè)的租約與租約談判；

　　17．掌握零售商業(yè)物業(yè)分析；

　　18．熟悉零售商業(yè)物業(yè)租戶(hù)的選擇；

　　19．掌握零售商業(yè)物業(yè)的租金；

　　20．了解零售商業(yè)物業(yè)的租約；

　　21．了解零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作；

　　22．掌握收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評估；

　　23．掌握收益性物業(yè)管理中的運營(yíng)費用；

　　24．熟悉收益性物業(yè)管理中的預算；

　　25．熟悉收益性物業(yè)財務(wù)收支報告。

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