第八章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節 可行性研究概述

　　一、可行性研究的含義和目的

　　二、可行性研究的作用

　　（一）申請項目核準的依據

　　（二）項目投資決策的依據

　　（三）籌集建設資金的依據

　　（四）開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據

　　（五）下階段規劃設計的依據

　　三、可行性研究的依據

　　四、可行性研究的工作階段

　　（一）投資機會(huì )研究

　　（二）初步可行性研究

　　（三）詳細可行性研究

　　（四）項目評估與決策

　　第二節 可行性研究的內容與步驟

　　一、可行性研究的內容

　　（一）項目概況

　　（二）開(kāi)發(fā)項目用地的現狀調查

　　（三）市場(chǎng)分析和建設規模的確定

　　（四）規劃設計方案的選擇

　　（五）資源供給條件分析

　　（六）環(huán)境影響評價(jià)

　　（七）項目開(kāi)發(fā)組織機構和管理費用的研究

　　（八）開(kāi)發(fā)建設計劃的編制

　　（九）項目經(jīng)濟及社會(huì )效益分析

　　（十）結論及建議

　　二、可行性研究的步驟

　　（一）接受委托

　　（二）調查研究

　　（三）方案選擇和優(yōu)化

　　（四）財務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià)

　　（五）編制可行性研究報告

　　第三節 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃與基礎參數選擇

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃

　　（一）區位分析與選擇

　　（二）開(kāi)始內容和規模的分析與選擇

　　（三）開(kāi)發(fā)時(shí)機的分析與選擇

　　（四）合作方式的分析與選擇

　　（五）融資方式與資金結構的分析與選擇

　　（六）產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇

　　二、構造評價(jià)方案

　　三、選擇基礎參數

　　（一）時(shí)間類(lèi)參數

　　（二）融資相關(guān)參數

　　（三）收益相關(guān)指標

　　（四）評價(jià)標準類(lèi)指標

　　第四節 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資與收入估算

　　一、投資估算

　　（一）土地費用

　　1．征收補償費

　　2．土地出讓價(jià)款

　　3．土地轉讓費

　　4．土地租用費

　　5．土地投資折價(jià)

　　（二）勘察設計和前期工程費

　　（三）房屋開(kāi)發(fā)費

　　1．建筑安裝工程費

　　2．基礎設施建設費

　　3．公共配套設施建設費

　　（四）其他工程費

　　（五）開(kāi)發(fā)期間稅費

　　（六）管理費用

　　（七）銷(xiāo)售費用

　　（八）財務(wù)費用

　　（九）不可預見(jiàn)費

　　二、資金使用計劃

　　三、收入估算與資金籌措

　　（一）收入估算

　　1．租售方案

　　2．租售價(jià)格

　　3．租售收入

　　4．收款方式

　　（二）資金籌措

　　第五節 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目財務(wù)報表的編制

　　一、基本報表

　　（一）現金流量表

　　1．項目投資現金流量表

　　2．資本金現金流量表

　　3．投資者各方現金流量表

　　（二）財務(wù)計劃現金流量表

　　（三）利潤表

　　（四）資產(chǎn)負債表

　　二、輔助報表

　　三、財務(wù)報表的編制

　　第六節 可行性研究報告的撰寫(xiě)

　　一、項目可行性研究報告的基本構成

　　（一）封面

　　（二）摘要

　　（三）目錄

　　（四）正文

　　（五）附表

　　（六）附圖

　　二、項目可行性研究報告正文的寫(xiě)作要點(diǎn)

　　（一）項目總說(shuō)明

　　（二）項目概況

　　（三）投資環(huán)境研究

　　（四）市場(chǎng)研究

　　（五）項目地理環(huán)境和附近地區競爭性發(fā)展項目

　　（六）規劃方案及建設條件

　　（七）建設方式及進(jìn)度安排

　　（八）投資估算及資金籌措

　　（九）項目評估基礎數據的預測和選定

　　（十）項目經(jīng)濟效益評價(jià)

　　（十一）風(fēng)險與不確定性分析

　　（十二）可行性研究的結論

　　考試要求

　　1．熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據和工作階段；

　　2．熟悉可行性研究的內容；

　　3．了解可行性研究的步驟；

　　4．熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃；

　　5．掌握構造評價(jià)方案；

　　6．掌握選擇基礎參數；

　　7．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資與收入估算；

　　8．掌握基本報表；

　　9．熟悉輔助報表；

　　10．掌握財務(wù)報表的編制；

　　11．熟悉可行性研究報告的撰寫(xiě)。

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