第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運行

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性、市場(chǎng)結構與描述指標、市場(chǎng)運行規律、政府干預房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段與方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行環(huán)境

　　三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉變的社會(huì )經(jīng)濟力量

　　（一）金融業(yè)的發(fā)展

　　（二）信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善

　　（三）生產(chǎn)和工作方式的轉變

　　（四）人文環(huán)境的變化

　　（五）自然環(huán)境的變化

　　（六）政治制度的變遷

　　四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者

　　（一）土地所有者或當前的土地使用者

　　（二）開(kāi)發(fā)商

　　（三）政府及政府機構

　　（四）金融機構

　　（五）建筑承包商

　　（六）專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)

　　1．建筑師

　　2．工程師

　　3．會(huì )計師

　　4．造價(jià)工程師或經(jīng)濟師

　　5．房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀人

　　6．律師

　　（七）消費者或買(mǎi)家

　　第二節 房地產(chǎn)市場(chǎng)結構與指標

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結構

　　（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競爭關(guān)系

　　（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的數量比例關(guān)系

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細分

　　（一）按地域范圍細分

　　（二）按房地產(chǎn)用途細分

　　（三）按增量存量細分

　　（四）按交易方式細分

　　（五）按目標市場(chǎng)細分

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標

　　（一）供給指標

　　（二）需求指標

　　（三）市場(chǎng)交易指標

　　（四）市場(chǎng)監測與預警指標

　　第三節 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性

　　（一）市場(chǎng)供給的壟斷性

　　（二）市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性

　　（三）市場(chǎng)交易的復雜性

　　（四）房地產(chǎn)價(jià)格與位置密切相關(guān)

　　（五）存在廣泛的經(jīng)濟外部性

　　（六）市場(chǎng)信息的不對稱(chēng)性

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

　　（一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益

　　（二）顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化

　　（三）指導供給以適應需求的變化

　　1．建設新的房地產(chǎn)項目或改變原來(lái)物業(yè)的使用方式

　　2．某類(lèi)物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化

　　（四）指導政府制定科學(xué)的土地供給計劃

　　（五）引導需求適應供給條件的變化

　　第四節 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行規律

　　一、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)

　　（一）房地產(chǎn)空間市場(chǎng)

　　（二）房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

　　（三）房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)

　　（一）房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義

　　（二）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

　　（三）傳統房地產(chǎn)周期理論的主要內容

　　（四）分析房地產(chǎn)周期運動(dòng)的新觀(guān)念

　　（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期

　　（六）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期

　　（七）房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系

　　三、房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱

　　（一）房地產(chǎn)泡沫及成因

　　1．房地產(chǎn)泡沫的定義

　　2．房地產(chǎn)泡沫的成因

　　（二）“過(guò)度開(kāi)發(fā)”及誘因

　　1．房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)

　　2．過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因

　　（三）房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區別與聯(lián)系

　　1．房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區別

　　2．房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的聯(lián)系

　　（四）房地產(chǎn)泡沫的衡量

　　第五節 房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預

　　一、政府干預房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性

　　（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈

　　（二）住房問(wèn)題和住房保障

　　（三）宏觀(guān)經(jīng)濟周期循環(huán)

　　（四）房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)

　　（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡

　　二、政府干預房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段

　　（一）土地供應政策

　　（二）金融政策

　　（三）住房政策

　　（四）城市規劃

　　（五）地價(jià)政策

　　（六）稅收政策

　　（七）租金控制

　　三、政府規范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施

　　（一）健全市場(chǎng)準入制度

　　（二）推動(dòng)行業(yè)誠信體系建設

　　（三）規范交易程序

　　（四）加強產(chǎn)權管理考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義、運行環(huán)境，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉變的社會(huì )經(jīng)濟力量和房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者；

　　2.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)結構與指標；

　　3.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)特性與功能；

　　4.熟悉房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)；

　　5.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)；

　　6.了解房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱；

　　7.了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預。

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