第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序各階段工作內容以及對獲取土地、建設過(guò)程中相關(guān)管理工作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節 房地主開(kāi)發(fā)程序概述

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般程序

　　第二節 投資機會(huì )選擇與決策分析

　　一、投資機會(huì )選擇

　　二、投資決策分析

　　第三節 前期工作

　　一、獲取土地

　　（一）土地儲備與土地一級開(kāi)發(fā)

　　1．土地儲備

　　2．土地開(kāi)發(fā)

　　3．土地儲備資金

　　（二）開(kāi)發(fā)商獲取土地的途徑

　　1．土地使用權出讓

　　2．土地使用權劃撥

　　3．原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權轉讓

　　4．與當前土地使用權擁有者合作

　　二、項目核準和開(kāi)工計劃

　　（一）項目核準申請材料

　　（二）項目申請報告的主要內容

　　（三）項目核準評估的重點(diǎn)

　　三、確定規劃設計方案并獲得規劃許可

　　（一）開(kāi)發(fā)項目選址、定點(diǎn)審批階段

　　（二）《建設用地規劃許可證》申領(lǐng)階段

　　（三）設計方案審查階段

　　（四）《建設工程規劃許可證》申請階段

　　四、工程建設招標

　　（一）招標方式

　　1．公開(kāi)招標

　　2．邀請招標

　　（二）招標機構

　　1．招標過(guò)程中的決策活動(dòng)

　　2．招標中的日常事務(wù)工作

　　3．招標工作小組組成人員

　　（三）招標程序

　　1．申請招標

　　2．編制招標文件

　　3．確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函

　　4．投標人資格審查

　　5．投標

　　6．開(kāi)標、評標和定標

　　7．簽訂合同

　　五、開(kāi)工申請與審批

　　（一）申請領(lǐng)取《建設工程施工許可證》應具備的條件

　　（二）申請辦理《建沒(méi)工程施工許可證》的程序

　　六、前期工作的其他環(huán)節

　　第四節 建設階段

　　一、質(zhì)量控制

　　（一）對原材料的檢驗

　　（二）對工程采用的配套沒(méi)備進(jìn)行檢驗

　　（三）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施

　　（四）確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度

　　二、進(jìn)度控制

　　（一）工程進(jìn)度計劃的編制

　　（二）進(jìn)度管理及計劃調整

　　1．橫道圖法

　　2．網(wǎng)絡(luò )圖法

　　（三）其他配套進(jìn)度計劃

　　（四）進(jìn)度控制中應關(guān)注的因素

　　三、成本控制

　　（一）成本控制的主要工作內容

　　1．編制成本計劃，確定成本控制的日標

　　2．審查施工組織設計和施工方案

　　3．控制工程款的動(dòng)態(tài)結算

　　4．控制工程變更

　　（二）控制工程成本的做法和手段

　　1．強化“成本”意識，加強全面管理

　　2．確定成本控制的對象

　　3．完善成本控制制度

　　4．制定有效的獎勵措施

　　四、合同管理

　　（一）合同管理的作用

　　（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要合同關(guān)系

　　（三）合同管理的主要工作內容

　　五、安全管理

　　六、竣工驗收

　　（一）竣工驗收的要求

　　（二）竣工驗收的依據

　　（三）竣工驗收的工作程序

　　1．單項工程竣工驗收

　　2．綜合驗收

　　3．竣工驗收備案

　　（四）竣工結算

　　（五）編制竣工檔案

　　1．技術(shù)資料的內容

　　2．繪制竣工圖

　　第五節 租售階段

　　一、選擇物業(yè)銷(xiāo)售形式

　　（一）開(kāi)發(fā)商自行租售

　　（二）委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構租售

　　1．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的作用

　　2．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的代理形式

　　（三）選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應注意的問(wèn)題

　　1．充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其經(jīng)紀人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

　　2．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可投入市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作的資源

　　3．考察房地產(chǎn)經(jīng)紀機構過(guò)往的業(yè)績(jì)

　　4．針對物業(yè)的類(lèi)型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構

　　5．認真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同

　　二、制定租售方案

　　（一）出租還是出售

　　（二）租售進(jìn)度

　　（三）租售價(jià)格

　　1．成本導向定價(jià)

　　2．購買(mǎi)者導向定價(jià)

　　3．競爭導向定價(jià)

　　三、制定宣傳與廣告策略

　　（一）市場(chǎng)宣傳策略

　　1．確定宣傳目標

　　2．選擇宣傳的信息與工具

　　3．實(shí)施宣傳方案

　　4．評價(jià)宣傳效果

　　（二）廣告策略

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念及其一般程序；

　　2．熟悉投資機會(huì )選擇與決策分析；

　　3．了解獲取土地；

　　4．了解項目核準和開(kāi)工計劃；

　　5．熟悉確定規劃設計方案并獲得規劃許可；

　　6．熟悉建設工程招標；

　　7．熟悉開(kāi)工申請與審批；

　　8．了解前期工作的其他環(huán)節；

　　9．熟悉建設階段；

　　10．掌握選擇物業(yè)租售形式；

　　11．掌握制定租售方案；

　　12．了解制定宣傳與產(chǎn)告策略。

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