第七章 風(fēng)險分析與決策

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對風(fēng)險分析與不確定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　第一節 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的重要不確定性因素

　　（一）土地費用

　　（二）建筑安裝工程費

　　（三）租售價(jià)格

　　（四）開(kāi)發(fā)期與租售期

　　（五）容積率及有關(guān)設計參數

　　（六）資本利率

　　（七）貸款利率

　　二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素

　　（一）購買(mǎi)價(jià)格

　　（二）權益投資比率

　　（三）空置率

　　（四）運營(yíng)費用

　　三、不確定性因素的相互作用

　　第二節 盈虧平衡分析

　　一、盈虧平衡分析的基本原理

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目盈虧平衡分析

　　（一）最低租售價(jià)格分析

　　（二）最低租售數量分析

　　（三）最高土地取得價(jià)格

　　（四）最高工程費用

　　（五）最高購買(mǎi)價(jià)格

　　（六）最高運營(yíng)費用比率

　　（七）多因素臨界點(diǎn)組合

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目盈虧平衡分析示例

　　（一）保本點(diǎn)分析

　　（二）臨界點(diǎn)分析

　　第三節 敏感性分析

　　一、敏感性分析的概念

　　二、敏感性分析的步驟

　　三、單因素與多因素敏感性分析

　　四、敏感性分析的“三項預測值”法

　　第四節 風(fēng)險分析

　　一、風(fēng)險分析的界定

　　二、風(fēng)險分析的一般過(guò)程和方法

　　（一）風(fēng)險辨識

　　（二）風(fēng)險估計與評價(jià)常用方法

　　1．調查和專(zhuān)家打分法

　　2．解析方法

　　3．蒙特卡洛模擬法

　　三、概率分析的步驟與概率確定方法

　　（一）概率分析的步驟

　　（二）概率的確定方法

　　四、概率分析中的期望值法

　　（一）期望值法的步驟

　　（二）期望值法應用示例

　　五、蒙特卡洛模擬法

　　第五節 決策的概念與方法

　　一、決策的概念

　　（一）決策及其特征

　　（二）決策的原則與評價(jià)標準

　　（三）決策理論

　　二、決策的方法

　　（一）確定型決策方法

　　（二）風(fēng)險型決策方法

　　（三）不確定型決策方法

　　三、房地主投資決策

　　（一）房地產(chǎn)投資決策的工作階段與步驟

　　（二）房地產(chǎn)投資決策的類(lèi)型

　　（三）房地產(chǎn)投資決策中的投資策略與投資收益目標

　　第六節 房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權方法

　　一、傳統投資決策方法的局限性

　　二、房地產(chǎn)投資決策的期權性質(zhì)

　　三、實(shí)物期權方法與房地產(chǎn)投資決策

　　（一）關(guān)于實(shí)物期權方法及適用范圍

　　（二）實(shí)物期權方法投資決策的一般過(guò)程

　　（三）房地產(chǎn)投資決策中常見(jiàn)的期權問(wèn)題

　　1．確定合理的開(kāi)發(fā)時(shí)機（等待投資型期權）

　　2．決定是否放棄投資機會(huì )或項目（放棄型期權）

　　3．決定是否開(kāi)發(fā)一些成長(cháng)型項目（成長(cháng)型期權）

　　四、實(shí)物期權方法的實(shí)際應用

　　五、應用實(shí)物期權方法的實(shí)際應用

　　（一）注意實(shí)物期權方法與傳統投資決策填報有機結合

　　（二）注意實(shí)物期權方法在應用過(guò)程中的一些假設條件

　　（三）注意實(shí)物期權方法自身存在的局限性

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要不確定性因素；

　　2．掌握房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素；

　　3．熟悉不確定性因素的相互作用；

　　4．掌握盈虧平衡分析；

　　5．掌握敏感性分析的概念和步驟；

　　6．掌握單因素與多因素敏感性分析；

　　7．了解敏感性分析的“三項預測值”法；

　　8．掌握風(fēng)險分析的界定；

　　9．了解風(fēng)險分析的一般過(guò)程和方法；

　　10．熟悉概率分析的步驟與概率確定方法；

　　11．掌握概率分析中的期望值法；

　　12．了解蒙特卡洛模擬法；

　　13．掌握決策的概念；

　　14．了解決策的方法；

　　15．掌握房地產(chǎn)投資決策；

　　16．掌握傳統投資決策方法的局限性；

　　17．了解房地產(chǎn)投資決策的期權性質(zhì)；

　　18．了解實(shí)物期權方法與房地產(chǎn)投資決策；

　　19．熟悉實(shí)物期權方法的實(shí)際應用；

　　20．了解應用實(shí)物期權方法決策時(shí)需注意的問(wèn)題。

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