一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。）

　　1.下列不屬于房地產(chǎn)區位因素的是（　）。
　　A.交通
　　B.用途
　　C.環(huán)境
　　D.樓層

　　2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50％。假設該住宅樓的總價(jià)為2000萬(wàn)元，平均單價(jià)為5000元/m²，樓面地價(jià)為1200元/m²，則該宗土地的總價(jià)為（　）萬(wàn)元。
　　A.96
　　B.192
　　C.240
　　D.480

　　3.某套住宅的套內建筑面積為145m²，套內使用面積為132m²，應分攤的公共部分建筑面積為9m²，按套內建筑面積計算的價(jià)格為3500元/m²，則該套住宅按建筑面積計算的價(jià)格為（　）元/m²。
　　A.3000
　　B.3277
　　C.3295
　　D.3599

　　4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類(lèi)商品住宅的需求量由16萬(wàn)套上升到20萬(wàn)套。則用中點(diǎn)法計算該類(lèi)住宅需求的收入彈性為（　）。
　　A.036
　　B.122
　　C.2.78
　　D.325

　　5.下列關(guān)于比準價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是（　）。
　　A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格
　　B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格
　　C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格（未扣除經(jīng)濟折舊）大大高于比準價(jià)格或收益價(jià)格
　　D.比準價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買(mǎi)價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣(mài)價(jià)

　　6.某房地產(chǎn)現房?jì)r(jià)格為4000元/m²，預計從期房達到現房的兩年時(shí)間內現房出租的租金收入為每年300元/m²（年末收取），出租運營(yíng)費用為每年50元/m²。假設折現率為5％，風(fēng)險補償為200元/m²，則該房地產(chǎn)的期房?jì)r(jià)格為（　）元/m²。（建設工程教育網(wǎng)提供）
　　A.3300
　　B.3324
　　C.3335
　　D.3573

　　7.某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m²，容積率為0.8，對應的土地單價(jià)為850元/m²，現擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規劃、國土等管理部門(mén)的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/m²，則理論上應補地價(jià)的數額為（　）萬(wàn)元。
　　A.93.75
　　B.115
　　C.293.75
　　D.315

　　8.房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價(jià)對象在（　）下的估價(jià)結果具有近似性。
　　A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法
　　C.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　D.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的

　　9．某房地產(chǎn)的土地面積為500m²，土地價(jià)格為2000元/m²；建筑面積為1000m²，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m²；市場(chǎng)上同類(lèi)房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m²，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低（　）元/m²。
　　A.200
　　B.300
　　C.700
　　D.1000

　　10．某宗地的面積為1000m²：采用市場(chǎng)法進(jìn)行評估。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比準價(jià)格分別為2130元/m²，2190元/m²和2220元/m²，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術(shù)平均法得到的比準價(jià)格為（　）元/m²。
　　A.2160
　　B.2175
　　C.2181
　　D.2205

　　11.某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m²，現要調整為2006年9月的價(jià)格。已知該類(lèi)房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個(gè)月為基數100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為（　）元/m²。
　　A.2700.8
　　B.2800.1
　　C.2800.8
　　D.2817.7

　　12.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10％，套內建筑面積為100m²，假定折現率為6％，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實(shí)際單價(jià)為（　）元/m²。
　　A.2593
　　B.2619
　　C.2727
　　D.2862

　　13.某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方約定：買(mǎi)方付給賣(mài)方2385元/m²，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費均由買(mǎi)方負擔。據悉，該地區房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應由賣(mài)方繳納的稅費為正常成交價(jià)格的6.8％，應由買(mǎi)方繳納的稅費為正常成交價(jià)格的3.9％。若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費改由賣(mài)方負擔，并在原價(jià)格基礎上相應調整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調整后買(mǎi)方應付給賣(mài)方的價(jià)格約為（　）元/m²。
　　A.2139
　　B.2146
　　C.2651
　　D.2659

　　14.在市場(chǎng)法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數為（　）。
　　A.0.95
　　B.0.99
　　C.1.01
　　D.1.05

　　15.下列各類(lèi)房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（　）。
　　A.某標準廠(chǎng)房
　　B.某酒廠(chǎng)廠(chǎng)房
　　C.某待出讓土地
　　D.某寫(xiě)字樓

　　16.某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m²，正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/m²，管理費用為前兩項的5％，投資利息占直接成本的5％，銷(xiāo)售費用為1005元/m²，直接成本利潤率為6％，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為（　）元/m²。
　　A.1840
　　B.2840
　　C.2966
　　D.3000

　　17.某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年（從補辦之日算起）。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價(jià)格為2000萬(wàn)元，建筑物重新購建價(jià)格為3000萬(wàn)元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2006年10月1日）該房地產(chǎn)的評估價(jià)值為（　）萬(wàn)元。
　　A.4091
　　B.4182
　　C.4250
　　D.5000

　　18.某幢寫(xiě)字樓，建筑物重新購建價(jià)格為2000萬(wàn)元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數為10年。其中，門(mén)窗等損壞的修復費用為10萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數為4年；設備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過(guò)年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫(xiě)字樓的物質(zhì)折舊額為（　）萬(wàn)元。
　　A.400
　　B.628
　　C.656
　　D.700

　　19.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權手續，出讓年限為50年（自補辦之日算起）。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟壽命應取為（　）年。
　　A.45
　　B.50
　　C.52
　　D.55

　　20.某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開(kāi)工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m²，年凈收益為350萬(wàn)元。目前該項目己建設2年，估計至項目建成還需25年。已知市場(chǎng)同類(lèi)房地產(chǎn)報酬率為7％，則評估該項目續建完成時(shí)的總價(jià)值為（　）萬(wàn)元。
　　A.375B.57
　　B.3942.03
　　C.3966.10
　　D.476985

　　21.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8％的價(jià)格為4000元/m²：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6％，則其價(jià)格最接近于（　）元/m²。
　　A.3816
　　B.3899
　　C.4087
　　D.4920

　　22.某商鋪建筑面積為500m²，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m²；運營(yíng)費用率為租金收入的25％；該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為10％。該商鋪的價(jià)值為（　）萬(wàn)元。
　　A.521
　　B.533
　　C.695
　　D.711

　　23.已知～年期國債利率為3.31％，貸款利率為5.43％，投資風(fēng)險補償為2.23％，管理負擔補償為1.32％，缺乏流動(dòng)性補償為1.42％，所得稅抵扣的好處為0.5％，則報酬率為（　）。
　　A.7.78％
　　B.8.28％
　　C.13.21％
　　D.14.21％

　　24.運用假設開(kāi)發(fā)法評估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現金流量折現法計算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應是（　）。
　　A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設開(kāi)始時(shí)的具體日期
　　B.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設發(fā)包日期
　　C.取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期
　　D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期

　　25.下列關(guān)于假設開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是（　）。
　　A.假設開(kāi)發(fā)法在形式上是評估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法
　　B.運用假設開(kāi)發(fā)法可測算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價(jià)格、預期利潤和最高費用
　　C.假設開(kāi)發(fā)法適用的對象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房
　　D.假設開(kāi)發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余

　　26.現有某待開(kāi)發(fā)項目建筑面積為38.50m²，從當前開(kāi)始開(kāi)發(fā)期為2年。根據市場(chǎng)調查分析，該項目建成時(shí)可出售50％，半年和一年后分別售出其余的30％和20％，出售的平均單價(jià)為28507元/m²，若折現率為15％，則該項目開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值的當前現值為（　）萬(wàn)元。
　　A.766
　　B.791
　　C.913
　　D.1046

　　27.在運用長(cháng)期趨勢法測算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用（　）方法進(jìn)行測算。
　　A.平均增減量法
　　B.平均發(fā)展速度法
　　C.移動(dòng)平均法
　　D.指數修勻法

　　28.在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(cháng)期趨勢法運用的假設前提是（　）。
　　A.過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢在未來(lái)仍然存在
　　B.市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料
　　C.房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去無(wú)明顯的季節變動(dòng)
　　D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的有關(guān)政策不會(huì )影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

　　29.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線(xiàn)價(jià)為5000元/m²，后街路線(xiàn)價(jià)為3800元/m²。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為（　）m。
　　A.22
　　B.28
　　C.38
　　D.50

　　30.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價(jià)為40萬(wàn)元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價(jià)為（　）萬(wàn)元。
　　A.23.4
　　B.28.6
　　C.33.4
　　D.46.8

　　31.某居民樓總建筑面積為5000m²，房地總價(jià)值為1000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為500萬(wàn)元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m²，房地總價(jià)值為35萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分攤，該人占有的土地份額為（　）。
　　A.3％
　　B.3.5％
　　C.7％
　　D.4％

　　32.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（　）。
　　A.房地產(chǎn)投機
　　B.物價(jià)變動(dòng)
　　C.財政收支狀況
　　D.居民收入水平

　　33.隨著(zhù)臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是（　）。
　　A.單獨深度價(jià)格修正率
　　B.累計深度價(jià)格修正率
　　C.平均深度價(jià)格修正率
　　D.加權深度價(jià)格修正率

　　34確定估價(jià)對象及其范圍和內容時(shí)，應根據（　），依據法律法規，并征求委托人同意后綜合確定。
　　A.估價(jià)原則
　　B.估價(jià)目的
　　C.估價(jià)方法
　　D.估價(jià)程序

　　35.某房地產(chǎn)估價(jià)機構向委托人甲出具了估價(jià)報告，估價(jià)作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價(jià)報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價(jià)報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價(jià)報告的存檔期應不少于（　）年。
　　A.15
　　B.16
　　C.17
　　D.20

　　二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項得0.5分）

　　1.下列屬于土地使用管制的事項有（　）。
　　A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
　　B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施
　　C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0（建設工程教育網(wǎng)提供）
　　D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路
　　E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　2．某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買(mǎi)的，購買(mǎi)總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jì)r(jià)的30％，余款在未來(lái)10年內以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58％。則下列說(shuō)法中正確的有（　）。
　　A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格
　　B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元
　　C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元
　　D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元
　　E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格

　　3.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指下列交易條件下最可能實(shí)現的價(jià)格（　）。
　　A.賣(mài)方和買(mǎi)方掌握必要的市場(chǎng)信息
　　B.賣(mài)方具有必要的專(zhuān)業(yè)知識，并了解交易對象
　　C.買(mǎi)方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)
　　D.賣(mài)方和買(mǎi)方追求各自利益的最大化
　　E.賣(mài)方和買(mǎi)方急于完成交易

　　4根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)（　）時(shí)，便為最高最佳使用。
　　A.與外部環(huán)境最協(xié)調
　　B.達到規模遞增
　　C.內部構成要素的組合最適當
　　D.外部環(huán)境與內部因素相關(guān)聯(lián)
　　E.外部環(huán)境要素為最適當的組合

　　5市場(chǎng)法中實(shí)物狀況比較和調整的內容包括（　）。
　　A.環(huán)境
　　B.地形地勢
　　C.外部配套設施
　　D.內部基礎設施完備程度
　　E.裝飾裝修

　　6.在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于（　）。
　　A.賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/（1-應由賣(mài)方繳納的稅費比率）
　　B.賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格-應由賣(mài)方負擔的稅費
　　C.買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-應由買(mǎi)方負擔的稅費
　　D.應由賣(mài)方負擔的稅費/應由賣(mài)方繳納的稅費比率
　　E.買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/（1-應由買(mǎi)方繳納的稅費比率）

　　7.下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說(shuō)法中，正確的有（　）。
　　A.重新購建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)建設全新?tīng)顩r的估價(jià)對象所必需的支出
　　B.重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
　　C.重新購建價(jià)格是客觀(guān)的價(jià)格
　　D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格
　　E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格

　　8.在運用成本法時(shí)最主要的有（　）。
　　A.區分計劃成本和實(shí)際成本
　　B.區分實(shí)際成本和客觀(guān)成本
　　C.結合實(shí)際成本來(lái)確定評估價(jià)值
　　D.結合實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤來(lái)確定評估價(jià)值
　　E.結合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評估價(jià)值

　　9.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類(lèi)。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有（　）。
　　A.功能落后
　　B.功能缺乏
　　C.環(huán)境污染
　　D.交通擁擠
　　E.正常使用的磨損

　　10.根據凈收益求取的不同，收益法可分為（　）。
　　A.直接資本化法
　　B.投資法
　　C.收益乘數法
　　D.利潤法
　　E.現金流量折現法

　　11.假設開(kāi)發(fā)法中，選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（　）。
　　A.可接受性
　　B.保值增值性
　　C.現實(shí)社會(huì )需要程度
　　D.未來(lái)發(fā)展趨勢
　　E.固定性

　　12.運用長(cháng)期趨勢法估價(jià)的一般步驟有（　）。
　　A.搜集估價(jià)對象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別
　　B.整理搜集到的歷史價(jià)格資料，畫(huà)出時(shí)間序列圖
　　C.觀(guān)察、分析時(shí)間序列，得出一定的模式
　　D.以此模式去推測、判斷估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
　　E.對未來(lái)的價(jià)格進(jìn)行分析和預測

　　13.高層建筑地價(jià)分攤的方法有（　）。
　　A.按建筑物價(jià)值進(jìn)行分攤
　　B.按房地價(jià)值進(jìn)行分攤
　　C.按土地價(jià)值進(jìn)行分攤
　　D.按建筑面積進(jìn)行分攤
　　E.按樓面地價(jià)進(jìn)行分攤

　　14.影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟因素主要有（　）。
　　A.經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平
　　B.社會(huì )發(fā)展狀況、房地產(chǎn)投機和城市化
　　C.財政收支及金融狀況、利率
　　D.物價(jià)、匯率、居民收入
　　E.人口數量、行政隸屬變更、居民收入

　　15.下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有（　）。
　　A.對當前的價(jià)值進(jìn)行評估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對象期間或估價(jià)作業(yè)期內的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　B.城市房屋拆遷估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之曰
　　C.分期實(shí)施的房屋拆，應以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　E.對原估價(jià)結果有異議而引起的復核估價(jià)，應以申請復核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用√表示正確，用×表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

　　1.房地產(chǎn)價(jià)格是客觀(guān)存在的，是不以個(gè)人意志為轉移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員對房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過(guò)程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。（　）

　　2.甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價(jià)為1400元/m²，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價(jià)為900元/m²，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價(jià)來(lái)判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟（土地報酬率為6％），（　）

　　3.在一定時(shí)期內，對于開(kāi)發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，供給彈性相應地比較小；開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)的房地產(chǎn)，供給彈性相應地比較大。（　）

　　4.均衡原理是以房地產(chǎn)內部構成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調均衡，來(lái)判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規模和最佳用途。（　）

　　5.某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年1月30日的價(jià)格為500美元/m²，該類(lèi)房地產(chǎn)以美元為基準的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0.7％，假設人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實(shí)例調整為2006年9月30日的價(jià)格約為3758元人民幣/m²。（　）

　　6.在建筑物折舊中，只有不可修復的功能落后，不存在可修復的功能落后。（　）

　　7.某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權為1994年10月1日取得，土地使用權年期為40年；該類(lèi)建筑物壽命為50年：殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線(xiàn)法計算的成新率為80％。（　）

　　8.非住宅小區級的公共建筑的建設費用和住宅小區內的營(yíng)業(yè)性用房與設施的建設費用均不能計入商品住宅的價(jià)格中。（　）

　　9.某宗房地產(chǎn)，其土地于2000年底取得，土地使用權年期為50年。該房地產(chǎn)建成于2001年底，2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬(wàn)元、85萬(wàn)元、90萬(wàn)元和94萬(wàn)元；預計2005年底起可以穩定獲得年凈收益90萬(wàn)元。該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為10％，則2006年1月1日該房地產(chǎn)價(jià)值均為886萬(wàn)元。（　）

　　10.自有資金資本化率通常為未來(lái)第一年的稅前現金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現金流量除以自有資金金額得到。（　）

　　11.假設開(kāi)發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數和測算有關(guān)數值時(shí)，投資分析是站在一般投資者的立場(chǎng)上，而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上。（　）

　　12.移動(dòng)平均法是對原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響：顯現出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢。（建設工程教育網(wǎng)提供）（　）

　　13.有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價(jià)值為第一層的1.05倍，第三層的房地價(jià)值為第四層的1.15倍，第四層的房地價(jià)值為第二層的91％。按房地價(jià)值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27％。（　）

　　14.一般而言，房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān)，利率上升時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )}升，利率下降時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )下降。（　）

　　15.接受估價(jià)委托后，受托估價(jià)機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，并應明確至少一名合適的估價(jià)人員負責該估價(jià)項目。（　）

　　四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過(guò)程，需按公式計算的，要寫(xiě)出公式。僅有計算結果而無(wú)計算過(guò)程的，不得分。計算結果保留小數點(diǎn)后兩位。請在答題紙上作答。）

　　1.某商店的建筑面積為1000m²，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計。2002年10月1日某公司與該商店所有權人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m²，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時(shí)間為第2年年末。市場(chǎng)上類(lèi)似商店目前正常的月租金為200元/m²，支付方式為每年年末一次性支付，預計類(lèi)似商店正常月租金每年遞增5％，一般租賃經(jīng)營(yíng)的運營(yíng)費用率為租金收入的30％。試求該公司2006年10月1曰的承租人權益價(jià)值（房地產(chǎn)報酬率取8％）。（8分）

　　2.估價(jià)對象為一寫(xiě)字樓，土地總面積1000m²，于2001年9月底獲得50年使用權。寫(xiě)字樓總建筑面積4500m²，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結構，建筑層高5m，沒(méi)有電梯，需評估該寫(xiě)字樓2006年9月30日的價(jià)值。搜集有關(guān)資料如下。

　　（1）搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表所示：

　　（2）當地征收農地的費用等資料如下：

　　在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬(wàn)元的征地補償和安置等費用，向政府交付土地使用權出讓金等為150元/m²，土地開(kāi)發(fā)費用、稅金和利潤等為120元/m²，以上合計為城市邊緣土地使用權年限50年熟地的價(jià)格。該城市土地分為八個(gè)級別，城市邊緣土地為第八級，而估價(jià)對象處于第六級土地上。各級土地之間的價(jià)格差異如下表所示：

　　（3）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不設電梯的層高5m的建筑物重新購建價(jià)格為1800元/m²，估價(jià)對象寫(xiě)字樓門(mén)窗等損壞的修復費用為10萬(wàn)元；裝修的重新購建價(jià)格為140萬(wàn)元，經(jīng)濟壽命為5年：設備的重新購建價(jià)格為100萬(wàn)元，經(jīng)濟壽命10年：建筑物的使用壽命長(cháng)于土地使用年限。假設殘值率均為0。另調查，由于該寫(xiě)字樓缺乏電梯，導致其出租率較低，僅為80％，月租金為38元/m²。而市場(chǎng)上類(lèi)似的有電梯的寫(xiě)字樓的出租率為85％，正常月租金為40元/m²。一般租賃經(jīng)營(yíng)的正常運營(yíng)費用率為租金收入的35％。如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置具有電梯的類(lèi)似寫(xiě)字樓.則需電梯購置費用60萬(wàn)元，安裝費用40萬(wàn)元。同時(shí)，由于該寫(xiě)字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬(wàn)元能源費。同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟折舊為20萬(wàn)元。試用成本法評估該寫(xiě)字樓2006年9月30日的價(jià)值。土地重新購建價(jià)格要才用市場(chǎng)法和成本法綜合求取。土地報酬率為5％，房地產(chǎn)報酬率為7％（如需計算平均值，請采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，小數點(diǎn)后保留兩位）。（12分）

參考答案

　　一、單項選擇題

　　1.B.2.D.3.C.4.C.5.C.6.C.7.D.8.C.9.B.10.C.11.D.12.A.13.D.14.A.15.B.16.D.17.B.

　　18.C.19.C.20.D.21.D.22.A.23.C.24C.25.C.26.D.27.A.28.A.29.B.30.C.31.B.32.A.

　　33.B.34.B.35.B.

　　二、多項選擇題

　　1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E.

　　11.A.C.D.12.A.B.C.D.13.B.C.D.14.A.C.D.15.A.B.

　　三、判斷題

　　1.√2.×3.×4.×5.√6.×7.×8×9.×10.√11×12.×13.√14.×15.×

　　四、計算題

　　1.A₁=150×12×2×1000×0.70=252萬(wàn)元

　　i₁=(1+8％)²-1=16.64％

　　承租人權益價(jià)值=1072.38+1117.60=218998萬(wàn)元

　　2.（1）求取土地價(jià)格：

　　1）市場(chǎng)法求取土地單價(jià)：

　　2）成本法求取土地單價(jià)：

　　城市邊緣地價(jià)的求取：

　　征地補償和安置等費用=573200/66667=859.80元/m²

　　50年城市邊緣地價(jià)=859.80+150+120=1129.80元/m²

　　積算價(jià)格=[1129.80×2.0×（1+5%/1+5%）]=1770.46元/m²

　　3）土地單價(jià)=（1805.37+1770.46）/2=1789.92元/m²

　　（2）求取建筑物價(jià)格。

　　1）重新構建價(jià)格=1800×4500/10000=810萬(wàn)元

　　2）門(mén)窗損壞的折舊額=10萬(wàn)元

　　裝修的折舊額=140×2/5=56萬(wàn)元

　　設備的折舊額=100×2/10=20萬(wàn)元

　　長(cháng)壽命項目的折舊額=（810-10-140-100）×2/47=23.83

　　總物質(zhì)折舊額=10+56+20+23.83=109.83萬(wàn)元

　　3）缺少電梯的功能性折舊=[4500×（40×85%-38×80%）×12×（1-35%）/7%]×{1-[1/(1+7%)⁴⁵]}/1000-(60+40)=71.92萬(wàn)元

　　能源消耗功能性折舊=1/7%×]×{1-[1/(1+7%)⁴⁵]}=13.61萬(wàn)元

　　功能折舊=71.92+13.61=85.53萬(wàn)元

　　4）經(jīng)濟折舊=20萬(wàn)元

　　5）折舊總額=109.83+85.53+20=215.36萬(wàn)元

　　6）建筑物價(jià)值=810-215.36=594.64萬(wàn)元

　　（3）寫(xiě)字樓價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=178.79+594.64=773.43萬(wàn)元

　　注：成本法求取土地價(jià)值時(shí)也可以采用如下方法：

　　積算價(jià)格=1129.80×1.3×1.5×（1+5%）⁴⁵/（1+5%）⁵⁰=1726.19元/m²

　　或積算價(jià)格=（1787.92+1726.19）/2=1757.01元/m²

　　以下計算相同。