一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。）

　　1．房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上于（　　）。
　　A．土地總量有限 B．規劃限制 C．房地產(chǎn)不可移動(dòng) D．價(jià)值量大

　　2．某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，套內建筑面積為125m²，套內墻體面積為20m²，分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（　　）元／m²。
　　A．1667　B．1765　C．1875　D．2000

　　3．某宗土地面積2000m²，城市規劃規定的限制指標為：容積率3，建筑密度30％。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是（ ）。（建設工程教育網(wǎng)提供）
　　A．建筑物地面一層建筑面積為800m²，總建筑面積為5000m²
　　B．建筑物地面一層建筑面積為1400m²，總建筑面積為 5000m²
　　C．建筑物地面一層建筑面積為600m²，總建筑面積為5500m²
　　D．建筑物地面一層建筑面積為600m²，總建筑面積為2500m²

　　4．房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著(zhù)的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及（ ）。
　　A．相應配套的基礎設施　B．土地的形狀
　　C ．組合完成的功能　　　D．立體空間

　　5．在符合城市規劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（ ）的行為。
　　A．宅基地所有權　B．空間利用權　C．地役權　　D．建筑物相鄰關(guān)系

　　6．某宗面積為3000m²的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m²。現按規劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960 元/m²。理論上應補地價(jià)（ ）萬(wàn)元。（建設工程教育網(wǎng)提供）
　　A．78　B．882　C．1210　D．1272

　　7．某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類(lèi)似的現房?jì)r(jià)格為5000元／m²，現房出租的年末凈收益為500元／m²。若按折現率10％和風(fēng)險補償值100元/m²計，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應為（ ）元/m²。
　　A． 4400　B．4409　C．4445　D．4455

　　8．一套建筑面積為100m2，單價(jià)為2000元/m²的住宅，首期付款5萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31％，則該套住宅的（　）。（建 設工程教育網(wǎng) 提供）
　　A．實(shí)際單價(jià)為2000元/m²，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元
　　B．實(shí)際單價(jià)為1950元/m²，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元
　　C．實(shí)際單價(jià)為2000 元/m²，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元
　　D．實(shí)際單價(jià)為2000元/m²，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元

　　9．同區位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當價(jià)格變化百分比為10％時(shí)，需求量變化百分比分別為30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數值類(lèi)型分別是（　）。
　　A．富有彈性、單一彈性、缺乏彈性
　　B．完全彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性
　　C．完全彈性、單一彈性、缺乏彈性
　　D．富有彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性

　　10．現實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（　）。
　　A．存量+新開(kāi)發(fā)量十其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量一拆毀量
　　B．存量十新開(kāi)發(fā)量十該類(lèi)房地產(chǎn)與其他種類(lèi)房地產(chǎn)之間轉換總量+拆毀量
　　C．存量+新開(kāi)發(fā)量+空置房量一拆毀量
　　D．存量+新增竣工量一拆毀量

　　11．城市房屋拆遷補償估價(jià)中，實(shí)行房產(chǎn)權調換且所調換房屋為期房的，為結清產(chǎn)權調換的差價(jià)而對該期房?jì)r(jià)進(jìn)行估價(jià)，則（　）。（建 設工程教育網(wǎng)提供）
　　A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對象為未來(lái)狀況
　　B．估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現在
　　C．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現在，估價(jià)對象為未來(lái)狀況
　　D．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現在，估價(jià)對象為過(guò)去狀況

　　12．某建筑物的建筑面積為2000m²，占地面積為3000m²，現在重新獲得該土地的價(jià)格為8130元/m²，建筑物重量?jì)r(jià)格為900 元/m²，而市場(chǎng)上該類(lèi)房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m²。則該建筑物的成新率為（　）。
　　A． 44％ B． 50％ C． 67％ D．94％

　　13．按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2％；而估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5％。若改為直接比較判定，將出現（　）的情形。
　　A．估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7％
　　B．可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7％
　　C．可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調整系數為1.071
　　D．可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調整系數為0.933

　　14．現需評估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/m²，成交日期為2004年1月末，該類(lèi)房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價(jià)格遞增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價(jià)格上漲20元/m²。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為（ ）元/m²。
　　A．2648　B． 2688 C． 2708　D．2734

　　15．為評估某住宅2004年10月1目的正常市場(chǎng)價(jià)格，在其附近收集公證機關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/m²，成交日期為2004年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2％，房地產(chǎn)狀況調整系數為1.087，已知從2004年5月1目到10月1日該類(lèi)住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1％，則對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調整得到的價(jià)格最接近于（　）元/m²。（建設 工程教育網(wǎng) 提供）
　　A．3790　B．4238　C．4658　D．4663

　　16．某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元/m²，交易稅費均由買(mǎi)方負擔。已知該地區的房地產(chǎn)交易，賣(mài)方按正常價(jià)格的5％繳納有關(guān)稅費，買(mǎi)方按正常價(jià)格的3％繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于（　　）元/m²。
　　A．2427　B．2500　C．2575　D．2632

　　17．在某幢建筑面積3000m²的經(jīng)濟適用住房建設中，某開(kāi)發(fā)企業(yè)花費280萬(wàn)元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎設施和公共配套設施建設費，并支付了20萬(wàn)元的貸款利息和行政事業(yè)性收費。假定該項目需交納的有關(guān)稅金按開(kāi)發(fā)成本的4％計，管理費率和開(kāi)發(fā)利潤執行國家有關(guān)規定，該幢經(jīng)濟適用住房的最高基準價(jià)格為（　）元/m²。（建設工程教育網(wǎng)提供）
　　A．1067　B．1070　C．1087　D．1141

　　18．某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數為10年，經(jīng)估價(jià)人員現場(chǎng)觀(guān)察該建筑物剩余經(jīng)濟壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟壽命為50年，殘值率為2％，用直線(xiàn)法計算文具建筑物的成新率為（　）。（建設工程　教育網(wǎng)提供）
　　A．80％　B．82％　C．83％　D．92％

　　19．某綜合辦公樓建設期為3年，有效經(jīng)過(guò)年數為10年，現補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為（　）年。
　　A．35　B．45　C．48　D．50

　　20．某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元，管理費用為200萬(wàn)元，銷(xiāo)售費用為300萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤為500萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為（　）。
　　A．10.0％　B．11.1％　C．11.9％　D．12.5％

　　21．某建筑物的建筑面積為200m²，有效經(jīng)過(guò)年數為12年，重置價(jià)格為800元/m²，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線(xiàn)法計算該建筑物的現值為（　）萬(wàn)元。
　　A．10.2 　B．11.0　C．11.3　D．11.5

　　22．某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m²。假設凈收益率為75％，報酬率為10％，則該商鋪目前的價(jià)值為（ ）元/m²。
　　A ．14140　B．42421　C．56561　D．60000

　　23．某宗房地產(chǎn)32年土地使用權的價(jià)格為4000/m²，對應的報酬率為7％。現假定報酬率為9％，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權條件下的價(jià)格最接近于（ ）元/m²。（建設工程教育網(wǎng)提供）
　　A．3275　B．3287　C．3402　D．4375

　　24．某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬(wàn)元，年出租總費用為1萬(wàn)元。建筑物重置價(jià)格為100萬(wàn)元，成新率為80％。己知土地資本化率為6％，建筑物資本化率8％。假設該房地產(chǎn)的土地使用年限為無(wú)限年，則該宗房地產(chǎn)的現值為（　）萬(wàn)元。
　　A．43　　B．112.5　　C．123.3　　D．150

　　25．用收益法計算房地產(chǎn)價(jià)格，若凈收益α每年不變，年限為n，凈收益增長(cháng)率與報酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V=（　）。（建設工程教育網(wǎng)提供）
　　A．0　　B．α/ （1+Y_n）　　C．α×n　　D．∞

　　26．資本化率是（　）的倒數。
　　A．毛租金乘數　B．潛在毛租金乘數　C．有效毛收入乘數　D．凈收益乘數

　　27．某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元，運營(yíng)費用率為40％，安全利率假定為6％，風(fēng)險補償率為安全利率的40％，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。
　　A．368　　B．552　　C．561　　D． 920

　　28．某在建工程項目計劃建混合結構倉庫2000m²，總預算為400萬(wàn)元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎工程已完成，結構工程完成50％，設備安裝工程尚未進(jìn)行。另?yè){查得知，基礎工程、結構工程和設備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是（ ）。
　　A．30％　　B ．45％　　C．65％　D．75％

　　29．某地區商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m²、712元/m²、744元/m²、781元/m²和815元/m²，采用平均增減量法預測該地區商品住宅2006年的價(jià)格為（ ）元/m²。（建設工程教育網(wǎng)提供）
　　A．849　　B．865　C．882　D．915

　　30．城市基準地價(jià)是根據用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區段，調查評估的各地價(jià)區段在某一時(shí)點(diǎn)的（ ）。
　　A．最低價(jià)格 B．平均價(jià)格 C．出讓地價(jià) D．標定地價(jià)

　　31．當以單位寬度的標準宗地的總價(jià)作為路線(xiàn)價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)=路線(xiàn)價(jià)×（　）臨街寬度。
　　A．單獨深度價(jià)格修正率　　B．累汁深度價(jià)格修正率
　　C．平均深度價(jià)格修正率　　D．混合深度價(jià)格修正率

　　32．某臨街深度30.48m（即100ft）、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬(wàn)元。按時(shí)四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft），臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為（　　）萬(wàn)元。
　　A．53.34　B．85.34 C．106.68　　D．213.36

　　33．某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬(wàn)元，其總地價(jià)為2000萬(wàn)元，總建筑面積為10000m²，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬(wàn)元，該部分的建筑面積為200m²。梭土地價(jià)值進(jìn)行分攤，甲占有的土地份額為（　 ）。（建設工程教育網(wǎng)提供）
　　A．1％ 　B．1.5％ 　C．2％　D． 2.5％

　　34．防范估價(jià)風(fēng)險的最后一道防線(xiàn)是（　）。
　　A．撰寫(xiě)估價(jià)報告 B．審核估價(jià)報告 C．出具估價(jià)報告　D．估價(jià)資料歸檔

　　35．下列表述中不正確的是（ ）。
　　A．在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結果
　　B．在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結果
　　C．在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結果
　　D．在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結果

　　二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項得0.5分。）

　　1．建筑物區分所有權包括（　）等。
　　A．按份共有所有權　　B．專(zhuān)有部分所有權
　　C．共同關(guān)系成員權　　D．共同部分持份權
　　E．長(cháng)期使用和租賃

　　2．有一開(kāi)發(fā)公司擬參加國有土地使用權拍賣(mài)會(huì )，現委托房地產(chǎn)估價(jià)人員對該土地的最高競買(mǎi)價(jià)進(jìn)行評估，所得出的評估價(jià)值是（　　）。
　　A．交換價(jià)值　　B．公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
　　C．投資價(jià)值　　D．理論價(jià)格
　　E．標定地價(jià)

　　3．甲、乙兩塊土地，其區位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元/m²，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820 元/m²，容積率為2．4，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來(lái)判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報酬率為8％，則下列表述中正確的有（ ）。
　　A．乙地塊比甲地塊貴
　　B．甲地塊的70年使用權樓面地價(jià)低于341.67元/m²
　　C．甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等
　　D．甲地塊比乙地塊貴
　　E．乙地塊的 70年使用權樓面價(jià)高于340元/m²

　　4．估價(jià)中的最高最佳使用具體包括（ ）等。
　　A．最佳用途　　B．最佳位置
　　C．最佳規模　　D．最佳環(huán)境
　　E．最佳集約度

　　5．選取可比實(shí)例時(shí)，應符合的要求包括（　　）等。（建設 工程教育網(wǎng)提供）
　　A．可比實(shí)例與估價(jià)對象所處的地區必須相同
　　B．可比實(shí)例的交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合
　　C．可比實(shí)例的規模與估價(jià)對象的規模相當
　　D．可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格
　　E．可比實(shí)例大類(lèi)用途與估價(jià)對象的大類(lèi)用途相同

　　6．評估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)行區位狀況調整時(shí)，比較、調整的內容包括（　　）等。
　　A．環(huán)境景觀(guān)　　　B．離市中心距離
　　C．朝向　　　　　D．城市規劃限制條件
　　E．地勢

　　7．下列情形中會(huì )導致房地產(chǎn)當前需求增加的有（　　 ）。
　　A．消費者的收入增加
　　B．作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升
　　C．作為互補品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升
　　D．消費者預期其未來(lái)的收入增加
　　E．消費者預期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　8．建筑物重置價(jià)格的求取方法有（　　）等。
　　A．單位比較法　　B．工料測量法
　　C．指數調整法　　D．分部分項法
　　E．成新折扣法

　　9．從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運營(yíng)費用不包含（　　）等。
　　A．房地產(chǎn)改擴建費用　　B．抵押貸款還本付息額
　　C．房屋設備折舊費　　　D．所得稅
　　E．房屋裝修折舊費

　　10．下列表述中，正確的有（ ）。
　　A．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期
　　B．開(kāi)發(fā)期又可稱(chēng)為建設期，對于在土地上進(jìn)行房屋建設的情況來(lái)說(shuō)，又可分為前期和建造期
　　C．開(kāi)發(fā)期的終點(diǎn)是預計待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成的日期，起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期起點(diǎn)相同
　　D．經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷(xiāo)售期和出租期
　　E．在有租賃的情況下，租售期通常到開(kāi)發(fā)完成的日期

　　11．長(cháng)期趨勢法包括（ ）等方法。
　　A．數學(xué)曲線(xiàn)擬合法　　B．平均增減量法
　　C．平均發(fā)展速度法　　D．年限法
　　E．指數修勻法

　　12．在劃分路線(xiàn)價(jià)區段時(shí)，應符合的條件包括（ ）。
　　A．形狀相似　　　B．在同一條街道上只有一個(gè)路線(xiàn)價(jià)區段
　　C．面積接近　　　D．地塊相連
　　E．可及性相當

　　13．下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估的表述中，正確的有（ ）。
　　A．法律法規規定不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值
　　B．再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔保債權后的余額
　　C．房地產(chǎn)的價(jià)值扣除預計處分該房地產(chǎn)的各種費用、稅金后的余額才是抵押價(jià)值
　　D．不能單獨處分、使用的房地產(chǎn)不宣作為抵押物，應當沒(méi)有抵押價(jià)值
　　E．在評估土地使用權是以劃撥方式取得房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應包括土地使用權出讓金

　　14．確定路線(xiàn)價(jià)時(shí)，選取標準宗地應符合（　）等的要求。
　　A．一面臨街　　　　　B．兩面臨街
　　C．土地形狀為矩形　　D．土地形狀為正方形
　　E．容積率為所在區段具有代表性的容積率

　　15．獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措施有（　）。（建設工程教育網(wǎng)提供）
　　A．突破專(zhuān)業(yè)能力限制，接受各種估價(jià)要求
　　B．提高服務(wù)質(zhì)量
　　C．恰當的宣傳
　　D．低收費
　　E．最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期

　　三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1 分，本題總分最多扣至零分。）

　　1．本著(zhù)平等互利的原則，經(jīng)建設部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2003年11月4日中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì )與香港測量師學(xué)會(huì )簽署了內地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認協(xié)議書(shū)。 （　　）

　　2．在評估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險程度相對應的社會(huì )一般報酬率。 （　　）（建設工程教育網(wǎng)提供）

　　3．現實(shí)中有時(shí)評估的不一定是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，而是某些特定條件限制下的價(jià)值，比如城市房屋拆遷是強制性的，所以城市房地產(chǎn)估價(jià)不應采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 （　　） （建設工程教育網(wǎng)提供）

　　4．就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。（　　）

　　5．在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去，估價(jià)對象為歷史狀況下的情形。（　　）

　　6．運用市場(chǎng)法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規模一般應在估價(jià)對象規模的0.5～2范圍內。 （　）

　　7．被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中不包含搬遷補助費及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。（　　）

　　8．某房產(chǎn)年折舊率為1.6％，有效經(jīng)過(guò)年數為12年，按直線(xiàn)法折舊該房產(chǎn)應屬完好房。 （　　）

　　9．用收益法估算某大型商場(chǎng)的價(jià)值時(shí)，其凈收益為商場(chǎng)銷(xiāo)售收入扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費用、銷(xiāo)售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用后的余額。 （　　）（建設工程教育網(wǎng)提供）

　　10．預計某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為38萬(wàn)元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎上減少3萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為12年。 （　　）

　　11．運用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)過(guò)程是持續上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。 （　　） （建設工程教育網(wǎng)提供）

　　12．路線(xiàn)價(jià)法中的單獨深度價(jià)格修正率隨著(zhù)臨街深度的遞進(jìn)而增大。 （　　）

　　13．估價(jià)目的是由委托人提出的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是根據估價(jià)目的確定的。 （　　）

　　14．估價(jià)報告應用有效期是從估價(jià)報告出具之日計算，而不是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計算。（ ）

　　15．估價(jià)資料的保管期限是從估價(jià)報告出具之日起到估價(jià)報告得到使用之曰止。（ ）

　　四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過(guò)程，需按公式計算的，要寫(xiě)出公式。僅有計算結果而無(wú)計算過(guò)程的，不得分。計算結果保留小數點(diǎn)后兩位。請在答題紙上作答。）（建設工程教育網(wǎng)提供）

　　1．某出租的寫(xiě)字樓，使用面積為3000m²，收益年限為45年，空置率為20％，未來(lái)3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫(xiě)字樓的年物業(yè)服務(wù)費用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費用之外的其他運營(yíng)費用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費用）的25％。假設該寫(xiě)字樓未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，報酬率為9％。請利用“未來(lái)數據資本化公式法”求取該寫(xiě)字樓的凈收益并計算其收益價(jià)格。（8分）

　　2．某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權，按規劃要求開(kāi)發(fā)建設建筑面積相同的住宅樓和寫(xiě)字樓各一幢，總容積率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權出讓手續，一次性繳納全部地價(jià)款，并且開(kāi)工建設。根據項目實(shí)施進(jìn)度安排（見(jiàn)如下橫道圖），項目建成后，住宅樓將全部出售，寫(xiě)字樓將用于出租。（建設工程教育網(wǎng)提供）

　　根據市場(chǎng)調查，有關(guān)數據如下：

　　（1）該項目所在區域的同類(lèi)型、同檔次住宅的銷(xiāo)售價(jià)格為5000元/m²，銷(xiāo)售稅費為銷(xiāo)售價(jià)格的6%；同類(lèi)寫(xiě)字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m² （可出租面積占建筑面積的70%），并按時(shí)年租收入的30%繳納押金，出租空置率為20%，有關(guān)稅費和經(jīng)營(yíng)管理費用按租金收入的30%計，銀行存款年利率為3%，報酬率為10%。（建設工程教育網(wǎng)提供）

　　（2）同類(lèi)開(kāi)發(fā)項目的社會(huì )平均開(kāi)發(fā)成本為：住宅樓1800元/m²，寫(xiě)字樓2800元/m²，管理費用為開(kāi)發(fā)成本的5%。

　　（3）除地價(jià)款外，寫(xiě)字樓和住宅樓的其他建設資金在各自建設期內每年投入50%且在年度內均勻支出。假設住宅樓在銷(xiāo)售期末一次性全部售出。（建設工程教育網(wǎng)提供）

　　（4）目前，此類(lèi)項目折現率為10%。

　　（5）為得到該宗土地，還需要按取得地價(jià)原價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費。試計算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能支付的最高土地價(jià)格。（12分）

2004年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》參考答案

　　一、單選題

　　1．C　2．D　3．C　4．C.　5．B 6．D　7．C　8．C　9．D　10．A

　　11．C　12．C　13．C　14．C　15．D　16．D　17．C　18．D　19．B　20．C

　　21．C　2．B　23．C　24．C　25．B　26．D　27．B　28．B　29．C　30．B

　　31．B　32．C　33．B　34．B　35．D

　　二、多選題

　　1．BCD　2．AC　3．DE　4．ACE　5．BCDE　6．ABC　7．ABDE　8．ABCD　9．ABD　10．ABC

　　11．ABCE　12．DE 13．ABDE　14．ACE　15．BC

　　三、判斷題

　　1．√　2．×　3．×　4．√　5．×　6．√　7．√　8．√　9．×　10．×

　　11．√ 12．× 13．√ 　14．√　15．×

　　四、計算題

　　1．解：

　　（1）計算未來(lái)3年的凈利益。

　　1）未來(lái)第一年的凈收益(360－36)×)1－20％)×)1－25％)×3000=-58.32萬(wàn)元

　　2)未來(lái)第二年的凈收益(400－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=-65.52萬(wàn)元

　　3)未來(lái)第三年的凈收益(330－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=52.92萬(wàn)元

　　（2）用未來(lái)數據資本化公式法計算每年不變的凈利益。

　　（3）計算收益價(jià)格。

　　或：

　　2．解：

　　第一種答案：

　　（1）項目總建筑面積：

　　1.2×10000×2.5=30000m²

　　其中，住宅樓總建筑面積15000m²，寫(xiě)字樓總建筑面積15000m²。

　　（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目總價(jià)值及折現值。

　　1）住宅樓價(jià)值：5000×15000=7500萬(wàn)元

　　住宅樓價(jià)值折現到辦理完土地使用權出讓手續時(shí)點(diǎn)（第一年末）的折現值：

　　7500/(1+10％)³=5634.86萬(wàn)元

　　2）寫(xiě)字樓價(jià)值。

　　①寫(xiě)字樓年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6萬(wàn)元

　　②寫(xiě)字樓押金：1209.6×30％=362.88萬(wàn)元

　　③寫(xiě)字樓押金運用年收益：362.88×3％=10.89萬(wàn)元

　　④有關(guān)稅費和經(jīng)營(yíng)管理費用：1209.6×30％=362.88萬(wàn)元

　　⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬(wàn)元

　　⑥寫(xiě)字樓價(jià)值：

　　⑦寫(xiě)字樓折現到第1年末折現值=8478.86/(1+10％)³=6370.29萬(wàn)元

　　3）項目總價(jià)值折現值：5634.86+6370.29=12005.15萬(wàn)元

　　（3）項目開(kāi)發(fā)成本、管理費用及其折現值。

　　1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％）=2835萬(wàn)元

　　寫(xiě)字樓部分：2800>（15000×（1+5％）=4410萬(wàn)元

　　2）住宅樓開(kāi)發(fā)成本及管理費折現值：

　　2835×[0.5/(1+10％)^0.5+0.5/(1+10％)^1.5]=2580.13萬(wàn)元

　　3）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本及管理費用折現值：

　　4410×[0.5/(1+10％)^1.5+0.5/(1+10％)^2.5]=3648.76萬(wàn)元

　　4）項目開(kāi)發(fā)成本及管理費用折現值：

　　2580.13+3648.76=6228.89萬(wàn)元

　　（4）住宅樓銷(xiāo)售稅費及折現值。

　　1）住宅樓銷(xiāo)售稅費：7500×6％=450萬(wàn)元

　　2）住宅樓銷(xiāo)售稅費折現值：450/(1+10％)³=338.09萬(wàn)元

　　（5）所能支付的最高土地價(jià)格=(總價(jià)值－住宅樓銷(xiāo)售稅費－開(kāi)發(fā)成本及管理費用)(1+3％)

　　=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％)

　　=5279.78萬(wàn)元

　　第二種答案：

　　（I）項目總建筑面積：

　　1.2×10000×2.5=30000m²

　　其中，住宅樓總建筑面積15000m²，寫(xiě)字樓總建筑面積15000m²

　　（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目總價(jià)值及折現值。

　　1）住宅樓價(jià)值：5000×15000=-7500萬(wàn)元

　　2）寫(xiě)字樓價(jià)值

　　①寫(xiě)字樓年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6萬(wàn)元

　　②寫(xiě)字樓押金：1209.6×30％=362.88萬(wàn)元

　　③寫(xiě)字樓押金運用年收益：362.88×3％=10.89萬(wàn)元

　　④有關(guān)稅費和經(jīng)營(yíng)管理費用：1209.6×30％=362.88萬(wàn)元

　　⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬(wàn)元

　　⑧寫(xiě)字樓價(jià)值：

　　3）項目總價(jià)值折現值：7500+8478.86=15978.86萬(wàn)元

　　（3）項目開(kāi)發(fā)成本、管理費用及其折現值。

　　1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％)=2835萬(wàn)元

　　寫(xiě)字樓部分：2800×15000×(1+5％)=4410萬(wàn)元

　　2）住宅樓開(kāi)發(fā)成本及管理費折現值：

　　2835×[0.5×(1+10％)^2.5+0.5×(1+10％)^1.5]=3434.25萬(wàn)元

　　3）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本及管理費用折現值：

　　4410×[0.5×(1+10％)^1.5+0.5×(1+10％)^0.5]=4856.51萬(wàn)元

　　4）項目開(kāi)發(fā)成本及管理費用折現值：

　　3434.25+4856.51=8290.76萬(wàn)元

　　（4）住宅樓銷(xiāo)售稅費及折現值。

　　住宅樓銷(xiāo)售稅費：7500×6％=450萬(wàn)元

　　（5）所能支付的最高土地價(jià)格。

　　1）4年末地價(jià)=（總價(jià)值－住宅樓銷(xiāo)售稅費－開(kāi)發(fā)成本及管理費用）

　　=15978.86－450－8290.76

　　=72381萬(wàn)元

　　2）貼現：

　　7238.1/(1+10％)³=5438.09萬(wàn)元

　　3）地價(jià)款=5438.09/(1+3％)=5279.70萬(wàn)元