2006年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試

——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試卷

　　一、單項選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。）
　　1．投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（ ）。
　　A．獲取房地產(chǎn)當期收益
　　B．獲取房地產(chǎn)未來(lái)收益
　　C．直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)
　　D．間接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

　　2．投資者對房地產(chǎn)內部，使用功能的變動(dòng)（例如，在公寓內設置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等），體現了投資者對房地產(chǎn)投資（ ）的重視。
　　A．各異性
　　B．適應性
　　C．相互影響性
　　D．專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性

　　3．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表述中，不正確的是（ ）。
　　A．由專(zhuān)業(yè)投資管理者負責經(jīng)營(yíng)管理
　　B．收入現金流的重要部分分配給了股東
　　C．分為權益型和抵押型兩種形式建設工程教育網(wǎng)提供
　　D．投資流動(dòng)性好

　　4．假設銀行一年期存款利率為2.28％，貸款利率為5.85％，投資市場(chǎng)的平均收益率為12％，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統性市場(chǎng)風(fēng)險系數為0.6，則房地產(chǎn)投資的預期收益率為（ ）。
　　A．4.42％ B．8.11％ C．8.13％ D．9.54％

　　5．下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是（ ）。
　　A．城市或區域產(chǎn)業(yè)結構與布局
　　B．人口數量與結構
　　C．土地資源狀況
　　D．建筑技術(shù)進(jìn)步

　　6．反映一定時(shí)期內房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對數為（ ）。
　　A．房地產(chǎn)平均價(jià)格
　　B．房地產(chǎn)中位數價(jià)格
　　C．房地產(chǎn)價(jià)格指數
　　D．房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格

　　7．隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體上呈（ ）波動(dòng)的趨勢。
　　A．向下　　B．平穩　　C．不穩定　　D．向上

　　8．在房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期中，空置率超過(guò)長(cháng)期平均空置率的階段為（ ）階段。
　　A．租金增長(cháng)率上升
　　B．新增供給小于新增需求
　　C．新開(kāi)工項目增加
　　D．租金增長(cháng)率下降

　　9．可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設工程招標文件屬于（ ）的工作。
　　A．投資機會(huì )選擇與決策分析階段
　　B．前期工作階段
　　C．建設階段
　　D．租售階段

　　10．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的施工許可證由（ ）向發(fā)證機關(guān)申請領(lǐng)取。
　　A．施工單位　　B．建設單位　　C．監理單位　　D．設計單位

　　11．某開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導者的定價(jià)低，則其采用的是（ ）。
　　A．隨行就市定價(jià)法　　B．價(jià)值定價(jià)法　　C．應戰定價(jià)法　　D．挑戰定價(jià)法

　　12．對某種特定商品有興趣的消費者的集合是（ ）。
　　A．服務(wù)市場(chǎng)　　B．合格有效市場(chǎng)　　C．有效市場(chǎng)　　D．潛在市場(chǎng)

　　13．在房地產(chǎn)銷(xiāo)售量預測中，引用愈來(lái)愈近期的銷(xiāo)售量來(lái)不斷修改平均值，使之更能反映銷(xiāo)售量增減趨勢和接近實(shí)際的預測方法是（ ）。
　　A．簡(jiǎn)單平均法　　B．移動(dòng)平均法　　C．加權移動(dòng)平均法　　D．指數平滑法

　　14．企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細分市場(chǎng)銷(xiāo)售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標市場(chǎng)選擇模式是（ ）模式。
　　A．單一市場(chǎng)集中化　　B．產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化　　C．市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化　　D．全面覆蓋

　　15．銀行為某家庭提供年利率為6％、按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款。若每月的還款額為2000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的本金額是（ ）元。
　　A．1428.74 B．1475.37 C．1482.74 D．2000.00

　　16．銀行為某家庭提供了年利率為6％、按月等比遞增償還、期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2％，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個(gè)月的還款額是（ ）元。
　　A．1843.86 B．1847.55 C．2279.87 D．2291.27

　　17．某家庭欲購買(mǎi)總價(jià)為25萬(wàn)元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準備用月收入的30％來(lái)支付抵押貸款月還款額，已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6％。則該家庭的首付款額是（ ）元。
　　A．34000.00 B．83265.38 C．87867.78 D．91022.12

　　18．某家庭申請了25萬(wàn)元10期住房抵押貸款，年利率為6％。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬(wàn)元，則從第5年開(kāi)始該家庭的月還款額減少了（ ）。
　　A．994.37 B．1016.81 C．1255.16 D．1387.24

　　19．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（ ）。
　　A．與財務(wù)報表中的成本完全不一樣
　　B．應根據實(shí)際發(fā)生費用記錄來(lái)確定
　　C．與財務(wù)報表中的成本一樣
　　D．是對項目未來(lái)將要發(fā)生的費用的預測和估算

　　20．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目采用20％的折現率計算出韻項目?jì)衄F值為16萬(wàn)元，該項目的財務(wù)內部收益率（ ）。
　　A．小于20％
　　B．滿(mǎn)足目標收益率要求
　　C．大于20％
　　D．不滿(mǎn)足目標收益率要求

　　21．某商業(yè)店鋪的購買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為借貸資金，余款由購買(mǎi)者用現金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現金流為24000元、投資者權益增加值為2200元、店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(cháng)率為2％，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報率為（ ）。
　　A．7.1％ B．12.0％ C．13.1％ D．19.1％

　　22．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的占地面積2萬(wàn)m²，土地總價(jià)16000萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元/m²，預測銷(xiāo)售價(jià)格為8000元/m²，則該項目實(shí)現盈虧平衡的容積率為（ ）。
　　A．1.4 B．1.5 C．1.6 D．1.8

　　23．房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括（ ）分析。
　　A．最低租售價(jià)格　　B．最低租售數量　　C．最低利潤水平　　D．最高土地取得價(jià)格

　　24．房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析中不能用于風(fēng)險估計與評價(jià)的方法是（ ）。
　　A．專(zhuān)家打分法　　B．“三項預測值”法　　C．解析法　　D．蒙特卡洛模擬法

　　25．對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行風(fēng)險分析時(shí)，主要是針對可判斷其（ ）的風(fēng)險因素。
　　A、變動(dòng)可能性 B．影響重要性 C．發(fā)生經(jīng)常性 D．類(lèi)型歸屬性

　　26．投資機會(huì )研究中的主要內容有地區情況、經(jīng)濟政策、勞動(dòng)力狀況、（ ）等。
　　A．規劃設計方案　　B．投資估算　　C．資源條件　　D．投資權益

　　27．在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資估算中，房屋開(kāi)發(fā)費中不包括（ ）。
　　A．建筑安裝工程費
　　B．公共配套設施建設
　　C．土地費用
　　D．基礎設施建設費

　　28．下列報表中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目財務(wù)報表中基本報表的是（ ）。
　　A．資本金現金流量表
　　B．資金來(lái)源與運用表
　　C．損益表
　　D．投資計劃與資金籌措表

　　29．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資估算時(shí)，如為委托銷(xiāo)售代理的，則代理費應列入（ ）。
　　A．管理費 B．銷(xiāo)售費用 C．其他費用 D．前期費用

　　30．現金流量表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的（ ）分析。
　　A．財務(wù)盈利能力 B．清償能力 C．資金平衡情況 D．營(yíng)運能力

　　31．銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個(gè)人住房抵押貸款；該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月150元。從當前我國商業(yè)銀行風(fēng)險管理的角度來(lái)看，該家庭的月均收入應不低于（ ）元。
　　A．3583 B．3909 C．4300 D．4778

　　32．銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于（ ）風(fēng)險。
　　A．信用 B．管理 C．法律 D．操作

　　33．新設項目法人的資本金籌措渠道不包括（ ）資金。
　　A．政府政策性 B．資產(chǎn)變現 C．企業(yè)入股 D．個(gè)人入股范圍

　　34．下列費用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)費用范圍的是（ ）。
　　A．保險費 B．房產(chǎn)稅 C．法律費 D．貸款利息

　　35．某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬(wàn)元，假設在某報告期內的空置率為20％，所有用戶(hù)都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬(wàn)元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（ ）萬(wàn)元。
　　A．16 B．18 C．20 D．22

　　二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項得0．5分。）

　　1．在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的有（ ）。
　　A．買(mǎi)地-建房-賣(mài)房
　　B．買(mǎi)房-經(jīng)營(yíng)
　　C．買(mǎi)房-出租-轉售
　　D．買(mǎi)房-出租
　　E．買(mǎi)地-開(kāi)發(fā)-轉讓

　　2．提高貸款利率對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有（ ）。
　　A．導致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降
　　B．導致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升
　　C．加大投資者債務(wù)負擔
　　D．抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求
　　E．增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

　　3．政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控時(shí)，可選擇的手段主要有（ ）。
　　A．加大城市基礎設施建設投入
　　B．調整銀行貸款利率
　　C．調整公共住房政策
　　D．調整房地產(chǎn)稅收政策E．加快城市化進(jìn)程

　　4．在對某市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細分時(shí)，劃分出“某市甲級寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)”。這種劃分所采用的市場(chǎng)細分標準有（ ）。
　　A．按存量增量細分
　　B．按交易形式細分
　　C．按目標市場(chǎng)細分
　　D．按房地產(chǎn)用途細分
　　E．按地域細分

　　5．開(kāi)發(fā)商向城市規劃管理部門(mén)申請《建設用地規劃許可證》時(shí)，須提供的材料主要有（ ）。
　　A．建設工程規劃許可證
　　B．選址規劃意見(jiàn)通知書(shū)
　　C．項目設計方案的總平面圖
　　D．城市計劃部門(mén)批準征用土地的計劃任務(wù)建設工程教育網(wǎng)提供
　　E．1/2000或1/500的地形圖

　　6．按照企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為（ ）。
　　A．隨機型競爭者
　　B．兇猛型競爭者
　　C．選擇型競爭者
　　D．從容不迫型競爭者
　　E．軟弱型競爭者7．下列關(guān)于基礎利率的表述中，正確的有（ ）。
　　A．等于銀行存款利率
　　B．等于銀行貸款利率
　　C．是投資者所要求的最低利率
　　D．是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率建設工程教育網(wǎng)提供
　　E．一般使用無(wú)風(fēng)險的國債收益率作為其代表

　　8．下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，正確的有（ ）。

　　A．資金時(shí)間價(jià)值是資金的增值特性使然
　　B．利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標志建設工程教育網(wǎng)提供
　　C．從消費者角度來(lái)看，資金時(shí)間價(jià)值體現為放棄即期消費應得到的補償
　　D．即使資金存在時(shí)間價(jià)值，也可以對不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現金流量進(jìn)行直接比較
　　E．資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風(fēng)險因素等

　　9．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括（ ）。
　　A．土地轉讓成本
　　B．經(jīng)營(yíng)管理費用
　　C．配套設施銷(xiāo)售成本
　　D．商品房銷(xiāo)售成本
　　E．房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本

　　10．下列經(jīng)濟評價(jià)指標中，屬于房地產(chǎn)投資項目盈利性指標的有（ ）。
　　A．投資回收期
　　B．借款償還期
　　C．利息備付率
　　D．財務(wù)凈現值
　　E．現金報酬率

　　11．利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項目風(fēng)險分析時(shí)，下列表述中正確的有（ ）。
　　A．項目?jì)衄F值期望值大于零，則項目可行
　　B．凈現值標準差能準確說(shuō)明項目風(fēng)險的大小
　　C．凈現值標準差越小，項目的相對風(fēng)險就越小建設工程教育網(wǎng)提供
　　D．凈現值大于等于零時(shí)的累積概率越太，項目所承擔的風(fēng)險就越大
　　E．掙現值期望值相同時(shí)，標準差小的方案為優(yōu)

　　12．在編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃方案時(shí)，與項目收益相關(guān)的基礎參數，通常有（ ）。
　　A．基準收益率
　　B．目標收益率
　　C．出租率或空置率建設工程教育網(wǎng)提供
　　D．毛租金收入
　　E．運營(yíng)成本

　　13．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃的主要工作內容有（ ）。
　　A．開(kāi)發(fā)內容和規模的分析與選擇
　　B．評價(jià)方案構造
　　C．區位分析與選擇
　　D．開(kāi)發(fā)時(shí)機的分析與選擇
　　E．融資方式的分析與選擇

　　14．對零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類(lèi)的主要依據有（ ）。
　　A．建筑規模
　　B．經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)
　　C．商業(yè)輻射區域的范圍
　　D．周?chē)h(huán)境E．服務(wù)人口的收入水平

　　15．下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有（ ）。
　　A．發(fā)行企業(yè)債券
　　B．向銀行借入信用貸款
　　C．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款
　　D．在公開(kāi)市場(chǎng)上發(fā)行股票
　　E．土地儲備貸款

　　三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據判斷結果，用“√”表衣正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

　　1．基本建設投資、更新改造投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資均屬于固定資產(chǎn)投資。 （ ）

　　2．房地產(chǎn)投資不能有效抵消預期通貨膨脹的影響。（ ）

　　3．房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系直接決定了房地產(chǎn)租金的水平。 （ ）

　　4，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資周期領(lǐng)先于自然周期的變化。（ ）

　　5．項目財務(wù)評價(jià)是房地產(chǎn)投資決策分析中最重要的工作，它往往關(guān)系到一個(gè)項目的成敗。 （ ）

　　6．一個(gè)整體市場(chǎng)能夠細允為若干子市場(chǎng)，主要是由于顧客需求存在著(zhù)羞異性。（ ）

　　7．在現金流量圖上。橫坐標軸上“0”點(diǎn)所表示的只能是資金運動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)，而不是當前時(shí)點(diǎn)。 （ ）

　　8．機會(huì )成本和沉沒(méi)成本不僅運用在投資分析中。也出現在企業(yè)財務(wù)會(huì )計的記錄中。（ ）

　　9．估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的總開(kāi)發(fā)價(jià)值和總開(kāi)發(fā)成本時(shí)，可依據評估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平進(jìn)行估算。（ ）

　　10．在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的前期評估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素。（ ）

　　11．房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中，臨界點(diǎn)分析是分析計算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合來(lái)顯示項目風(fēng)險程度。 （ ）

　　12．對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行獨立的財務(wù)評價(jià)時(shí)，資產(chǎn)負債表是必須編制的基本報表。（ ）

　　13．功能定位的目的，是為市場(chǎng)提供有較高性能的產(chǎn)品。 （ ）

　　14．債務(wù)融資的資金供給方與投資者共同承擔投資風(fēng)險，所希望獲得的報酬是項目投資所形成的可分配利潤。 （ ）

　　15．收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營(yíng)費用。（ ）

　　四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式、計算過(guò)程；需按公式計算的，要寫(xiě)出公式；僅有計算結果而無(wú)計算過(guò)程的，不得分。計算結果保留小數點(diǎn)后兩位。）

　　1．某家庭準備以抵押貸款方式購買(mǎi)一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25％支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6％，最長(cháng)貸款期限20年。最低首付款為房?jì)r(jià)的30％，若采用按月等額償還方式，問(wèn)：

　　（1）該家庭能購買(mǎi)此房的最高總價(jià)是多少？

　　（2）若第5年末銀行貸款利率上調為9％，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元？建設工程教育網(wǎng)提供

　　（3）如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長(cháng)多少年？（8分）

　　2．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的占地面積為8000m²，土地使用權年期為40年，總建筑面積50000m²，其中服務(wù)式公寓35000m²，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂(lè )等服務(wù)用房5000m²，地下車(chē)位230個(gè)（10000m²）。項目建設期為3年，總投資額為35000萬(wàn)元（不包括貸款利息），其中自有資金占35％，其余投資來(lái)源于貸款和預售收入：第一年投入資金9000萬(wàn)元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金；第三年投入資金12750萬(wàn)元。該項目的住宅與停車(chē)位從第二年開(kāi)始銷(xiāo)售，第二、三、四年的凈銷(xiāo)售收入分別為7750萬(wàn)元、12600萬(wàn)元、21650萬(wàn)元，第四年末全部售完；服務(wù)用房在第五年開(kāi)始出租，出租率為90％，租金為3000元/m²．年，運營(yíng)成本為租金收入的20％；服務(wù)用房的殘值為20萬(wàn)元。建設工程教育網(wǎng)提供

　　假設：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復利，本息從第四年初開(kāi)始償還；在整個(gè)出租期內，出租率、租金、運營(yíng)成本均維持不變；該項目的貸款年利率為10％、投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15%和25％。

　　在貸款利息最少條件下，求：（1）該項目的借款計劃和還款計劃。（2）該項目全部投資內部收益率。（3）該項目自有資金財務(wù)凈現值。（12分）

　　參考答案

　　一、單項選擇題
　　01．B 02．B 03．C 04．B 05．A
　　06．C 07．D 08．D 09．B 10．B
　　11．D 12．D 13．B 14．B 15．C
　　16．A 17．C 18．A 19．A 20．C
　　21．D 22．C 23．C 24．B 25．A
　　26．C 27．C 28．D 29．B 30．A
　　31．C 32．A 33．B 34．D 35．B

　　二、多項選擇題
　　1．CD 2．ACD 3．BCD 4．CDB 5．BDE
　　6．BD 7．ACE 8．ABCE 9．ACDE 10．ADE
　　11．ABCE 12．BCDE 13．ABCDB 14．ABC 15．BCE

　　三、判斷題
　　1．√ 2．× 3．√ 4．× 5．√
　　6．√ 7．× 8．× 9．√ 10．√
　　11．√ 12．× 13．× 14．× 15．×

　　四、計算題

　　1．（1）月還款額=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%

　　購買(mǎi)住房最高額=（1750/0.5%）×[1-（1/（1+0.5%）²⁴⁰）]/70%=348951.93

　　（2）月利率=9%/12=0.75%按6%利率計算第6年年初還剩的貸款總額=1750/0.5%×[1-（1/（1+0.5%）¹⁸⁰）]=207381.15

　　按9%利率計算月還款1750元相當的貸款總額=1750/0.75%×[1-（1/（1+0.75%）¹⁸⁰）]=172538.47

　　則第6年年初需要一次性還款額=207381.15-172538.47=34842.68元

　　（3）若保持1750的月還款額不變，需要償還的年限為n

　　34842.68×（1+0.75%）¹⁸⁰ =（1750/0.75%）×[1-（1/（1+0.75%）¹²ⁿ）]

　　（1+0.75%）¹²ⁿ=2.34258

　　兩邊取對數可求得n，12n=113.93(月)

　　因此，還款年限將延長(cháng)：113.93÷12=9.49（年）

　　2．自有資金投入總額=35000×35％=12250萬(wàn)元

　　第一年初投入9000萬(wàn)元；

　　第二年初投入13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金，10000萬(wàn)元貸款；

　　第二年末收入7750萬(wàn)元，全部與第三年初投入，因此第三年初貸款額=12750-7250= 5500萬(wàn)元；

　　第三年末收入12600萬(wàn)元，全部與第四年初用于償還貸款；

　　第四年末收入21650萬(wàn)元，足以?xún)斶€剩余貸款，并有余額；

　　第五年末開(kāi)始每年收入3000×90％×5000×(1-20％)=1080萬(wàn)元租金；

　　第四十年末，最后一年收入租金后，剩余殘值20萬(wàn)元。

　　（1）第四年初償還貸款時(shí)，貸款本息合計10000×(1+10％)²+5000×(1+10％)=17600萬(wàn)元還款12600萬(wàn)元，仍需償還5000萬(wàn)元。

　　第五年初償還剩余貸款5000×(1+10％)=5500萬(wàn)元

　　因此借款計劃為第二年初借款10000萬(wàn)元，第三年初借款5000萬(wàn)元。

　　還款計劃為第四年初償還12600萬(wàn)元，第五年初償還剩余5500萬(wàn)元。

　　（2）制作全部投資現金流量表

　　當i₂=16％時(shí)，

　　NPV₂=-398.6448

　　用插值法求的FIRR=15.53％

　　（3）制作自有資金現金流量表

　　按25％報酬率計算，