在房地產(chǎn)抵押貸款中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為保障貸款及時(shí)足額收回，貸款人要求無(wú)論是在設立抵押權時(shí)還是在實(shí)現抵押權時(shí)，以及在此期間，房地產(chǎn)抵押價(jià)值都要大于未償還的貸款余額。

因此，從理論上講，抵押價(jià)值應是在抵押期間的各個(gè)時(shí)點(diǎn)，特別是在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形時(shí)，將抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。

法定優(yōu)先受償款（重要概念）是假定實(shí)現抵押權時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額。包括已抵押擔保的債權數額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實(shí)現抵押權而發(fā)生的訴訟費用、估價(jià)費用、拍賣(mài)費用以及營(yíng)業(yè)稅及附加等費用和稅金。【案例考試重要考點(diǎn)】

如何記憶：包括的項目分別給三類(lèi)人，為的是確保正常的市場(chǎng)秩序

已抵押擔保的債權數額——給抵押權人

拖欠的建設工程價(jià)款——給施工方，保證正常的建筑市場(chǎng)秩序

劃撥的建設用地使用權、增加容積率、改變土地用途應補交的出讓金等費用——給政府

不包括的項目，在拍賣(mài)后統一處置。訴訟費用、估價(jià)費用、拍賣(mài)費用、營(yíng)業(yè)稅及附加等費用和稅金。

但在實(shí)際房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，因在估價(jià)時(shí)通常還不知道設立抵押權的日期、貸款期限、貸款償還方式、債務(wù)人是否如期償還，以及不如期償還時(shí)將抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)的日期等這些估價(jià)所必要的前提條件，所以抵押價(jià)值評估只能演變?yōu)樵u估抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。

通常具體為估價(jià)作業(yè)期間特別是實(shí)地查勘估價(jià)對象期間的某個(gè)日期（如完成估價(jià)對象實(shí)地查勘之日），假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值減去估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

此時(shí)的法定優(yōu)先受償款具體為假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額。

而為了彌補抵押價(jià)值評估的缺陷，保障貸款及時(shí)足額收回，要求房地產(chǎn)抵押估價(jià)包括“估價(jià)對象變現能力分析”，向估價(jià)報告使用者作“估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響”、“定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估”等提示。

當抵押價(jià)值小于未償還的貸款余額時(shí)，抵押權人應要求抵押人提供與不足的價(jià)值相當的擔保或者提前清償債務(wù)。

抵押貸款額度＝抵押價(jià)值×貸款成數

抵押價(jià)值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值－法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值－已抵押擔保的債權數額－拖欠的建設工程價(jià)款－其他法定優(yōu)先受償款

將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，其抵押價(jià)值可稱(chēng)為再次抵押價(jià)值，具體為：

再次抵押價(jià)值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值－已抵押貸款余額/社會(huì )一般貸款成數－拖欠的建設工程價(jià)款－其他法定優(yōu)先受償款

可見(jiàn)，抵押價(jià)值既不是不扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價(jià)值”，也不是將“完全價(jià)值”或上述抵押價(jià)值經(jīng)過(guò)貸款成數（抵押率）打折后的價(jià)值，或者將上述抵押價(jià)值減去預期實(shí)現抵押權的費用和稅金后的“抵押凈值”。