（一）數量要求：3～5個(gè)

（二）質(zhì)量要求（四要求）（掌握）

■要求一：相似（實(shí)物、權益、區位等方面衡量）

■要求二：可比實(shí)例的交易方式應與估價(jià)目的吻合

■要求三：可比實(shí)例的成交日期應盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)（不超過(guò)1年）

■要求四：可比實(shí)例的成交價(jià)格應盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格（或可修正為正常市場(chǎng)價(jià)格）

（1）可比實(shí)例與估價(jià)對象房地產(chǎn)相似

——區位相近。同一地區或同一供求范圍。同一供求范圍，指與估價(jià)對象有一定的替代關(guān)系，價(jià)格會(huì )相互影響的房地產(chǎn)區域范圍。

——用途相同。主要指大類(lèi)用途相同，小類(lèi)用途相同則更好。

——權利性質(zhì)相同。如，國有土地與集體土地不同；出讓地與劃撥地不同；商品住房與經(jīng)濟適用住房、房改所購住房不同。

——檔次相當。賓館（星級）寫(xiě)字樓（甲等乙等）。

——規模相當。0.5～2倍范圍內。

——建筑結構相同。指大類(lèi)建筑結構相同，小類(lèi)建筑結構相同則更好。

【判斷】在比較法中，如果可比實(shí)例的土地等級與估價(jià)對象土地的等級不相同，則應該是不能作為可比實(shí)例的。（ ）

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是土地等級的概念。是土地管理中，有一項土地分等定級的工作，針對不同區位和價(jià)格的土地所作的分級。交易實(shí)例與估價(jià)對象土地等級不同，而土地等級就代表著(zhù)不同級別的區位，所以不能作為可比實(shí)例。

運用比較法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規模一般應在估價(jià)對象規模0.5～2倍范圍內。（ ）

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。運用比較法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規模一般應在估價(jià)對象規模0.5～2倍范圍內。參見(jiàn)教材P181。

（2）可比實(shí)例的交易方式應適合估價(jià)目的

房地產(chǎn)交易有買(mǎi)賣(mài)、租賃等方式，買(mǎi)賣(mài)要選取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例，租賃要選取租賃實(shí)例。

為抵押、折價(jià)、變賣(mài)、房屋征收補償等目的估價(jià)，多數是要求選取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應選取協(xié)議方式的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例。

當選取建設用地使用權出讓實(shí)例為可比實(shí)例時(shí)，目前一般不宜選取協(xié)議方式的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例。

（3）可比實(shí)例的成交日期應盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)

交易實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因為市場(chǎng)狀況調整難度大。即使勉強進(jìn)行市場(chǎng)狀況調整，也可能會(huì )出現較大的偏差。

（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應盡量為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

【例題】選取可比實(shí)例時(shí)，應符合的要求包括（ ）等。

A.可比實(shí)例與估價(jià)對象所處的地區必須相同

B.可比實(shí)例的交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合

C.可比實(shí)例的規模與估價(jià)對象的規模相當

D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

E.可比實(shí)例大類(lèi)用途與估價(jià)對象的大類(lèi)用途相同

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。選項A可比實(shí)例只要與估價(jià)對象在同一地區或同一供求范圍內的類(lèi)似地區即可。而且A選項中有“必須”的字樣。參見(jiàn)教材P180。

（三）選取可比實(shí)例應注意的其他問(wèn)題（掌握）

估價(jià)對象為房地的，應選取類(lèi)似房地的交易實(shí)例；

估價(jià)對象為土地的，一般應選取類(lèi)似土地的交易實(shí)例；

估價(jià)對象為建筑物的，一般應選取類(lèi)似建筑物的交易實(shí)例（目前國內沒(méi)有單獨的建筑物的交易實(shí)例）。

■分配法（實(shí)質(zhì)上就是收益法中的剩余技術(shù)）

如果估價(jià)對象為土地或建筑物，而缺少相應的土地或建筑物的交易實(shí)例，但有包含類(lèi)似的土地或建筑物的房地交易實(shí)例時(shí)，則可將此房地及其成交價(jià)格予以分解，即把該房地成交價(jià)格在土地和建筑物之間進(jìn)行分配，提取出與估價(jià)對象相應部分的土地或建筑物及其價(jià)格，然后將其作為可比實(shí)例。

估價(jià)對象為土地，而在同一供求范圍內沒(méi)有類(lèi)似的條件時(shí)，土地的交易實(shí)例，但有包含類(lèi)似土地的房地交易實(shí)例且其他條件也符合采用比較法估價(jià)的條件時(shí)，則可從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格（通常采用成本法求取），剩余部分即為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后對該土地價(jià)格進(jìn)行適當的處理，便可求得估價(jià)對象土地的價(jià)值。

■交易實(shí)例較多時(shí)，一定要選與估價(jià)對象最相似、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)最接近的交易實(shí)例。在區位和交易日期上不能舍近求遠。

【例題】與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象的（ ）等相同或相似的房地產(chǎn)。

A.區位

B.用途

C.權利性質(zhì)

D.總價(jià)

E.外觀(guān)

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。相似的房地產(chǎn)要：區位相近（應與估價(jià)對象處在同一供求范圍內）；用途相同；權利性質(zhì)相同；檔次相當；規模相當（0.5～2倍范圍內）；建筑結構相同。沒(méi)有外觀(guān)的要求。參見(jiàn)教材P180～181。