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    2016房估《理論與方法》知識點(diǎn):謹慎原則

    2016-10-14 16:30 來(lái)源:建設工程教育網(wǎng)
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    謹慎原則是房地產(chǎn)抵押價(jià)值和抵押凈值評估應遵循的一項原則。

    該原則要求在影響估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時(shí),應充分考慮其導致估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面,慎重考慮其導致估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面。充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權實(shí)現時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險和損失,不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值,不低估注冊房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

    雖然說(shuō)只要所擔保的債權不超過(guò)抵押時(shí)抵押物的價(jià)值即不違法,但由于需要處分抵押物的時(shí)間與抵押價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般相隔較長(cháng),而且抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現抵押權的費用,屆時(shí)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值有可能下跌,其他相關(guān)的不確定因素也較多,為確保抵押貸款的清償,擬接受抵押擔保的債權人對變現風(fēng)險高度關(guān)注,所以房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估還應遵循謹慎原則。

    理解謹慎原則的關(guān)鍵,是要搞清楚“在存在不確定因素的情況下”。

    在實(shí)際估價(jià)中,房地產(chǎn)估價(jià)師如果面臨的是確定因素,則不存在謹慎問(wèn)題,應依據確定因素進(jìn)行估價(jià)。

    如果面臨的是不確定因素,當對該因素的樂(lè )觀(guān),保守(或悲觀(guān))和折中判斷或估計會(huì )導致對抵押價(jià)值的相對偏高、偏低和居中估計時(shí),則應采取導致對抵押價(jià)值相對偏低的估計。

    《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》針對不同的估價(jià)方法,提出了遵循謹慎原則的下列要求:

    (1)在運用比較法估價(jià)時(shí),不應選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例,并應對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。

    (2)在運用收益法估價(jià)時(shí),不應高估收入或者低估運營(yíng)費用,選取的報酬率或者資本化率不應偏低。

    (3)在運用成本法估價(jià)時(shí),不應高估土地取得成本、建設成本、有關(guān)費稅和利潤,不應低估折舊。

    (4)在運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí),不應高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值,不應低估后續開(kāi)發(fā)的必要支出及應得利潤。

    一句話(huà),就是要高估成本,低估收益,使得評估結果偏低。

    【例題】運用成本法評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí),按謹慎原則要求,在估計房地產(chǎn)價(jià)格構成項目的金額可能會(huì )在一定區間波動(dòng)時(shí),應采用( )的估計值。

    A.正常 B.較低 C.平均 D.較高

    『正確答案』B

    『答案解析』本題考查的是謹慎原則對不同估價(jià)方法的要求。在運用成本法估價(jià)時(shí),不應高估土地取得成本、建設成本、有關(guān)費稅和利潤,不應低估折舊。參見(jiàn)教材P171。

    【例題】在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中,遵循謹慎原則的具體要求包括( )。

    A.在運用比較法估價(jià)時(shí),不應該選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例,并應對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘

    B.在運用收益法估價(jià)時(shí),估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低,應該采用居中的收益估計值進(jìn)行估價(jià)

    C.在運用收益法估價(jià)時(shí),不應高估收入或者低估運營(yíng)費用,選取的報酬率或者資本化率不應偏低

    D.在運用成本法估價(jià)時(shí),不應高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)稅費和利潤,不應低估折舊

    E.在運用假設開(kāi)發(fā)法時(shí),不應高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值,應對后續開(kāi)發(fā)建設的必要支出及應得利潤進(jìn)行適當修正

    『正確答案』ACD

    『答案解析』本題考查的是謹慎原則對不同估價(jià)方法的要求。選項B在運用收益法估價(jià)時(shí),估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低,應該采用較低的,而不是居中的收益估計值進(jìn)行估價(jià);選項E不應低估后續開(kāi)發(fā)的必要支出及應得利潤。參見(jiàn)教材P171。

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