商品房買(mǎi)賣(mài)合同與銷(xiāo)售管理

　　1.商品房買(mǎi)賣(mài)合同

　　商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應當訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應當明確以下主要內容：

　　當事人名稱(chēng)或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷(xiāo)售方式；商品房?jì)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設備標準承諾；供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關(guān)權益、責任；公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責任；雙方約定的其他事項。

　　2.商品房銷(xiāo)售管理

　　（1）商品房銷(xiāo)售應當明示的相關(guān)文件。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人明示《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》、《臨時(shí)管理規約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》等；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。

　　（2）商品房的認購、訂購和預定。

　　最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中，也作出如下規定：“出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。”“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。”

　　（3）商品房銷(xiāo)售價(jià)格與計價(jià)方式。

　　商品房銷(xiāo)售價(jià)格由當事人協(xié)商議定，經(jīng)濟適用住房等國家實(shí)行指導價(jià)格的商品房，按照有關(guān)規定定價(jià)。商品房銷(xiāo)售可以按套或單元計價(jià)，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)。為增加透明度，減少面積爭議，許多城市目前要求預售商品房必須采用套內建筑面積計價(jià)方式。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買(mǎi)受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

　　（4）銷(xiāo)售代理服務(wù)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構銷(xiāo)售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營(yíng)業(yè)執照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構訂立書(shū)面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構銷(xiāo)售商品房時(shí)，應當向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)，并如實(shí)向買(mǎi)受人介紹所代理銷(xiāo)售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構不得代理銷(xiāo)售不符合銷(xiāo)售條件的商品房。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費用。

　　（5）商品房交付。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶(hù)交付銷(xiāo)售的新建商品住宅時(shí)，應在住宅交付用戶(hù)的同時(shí)提供給用戶(hù)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》以購買(mǎi)者購買(mǎi)的套（幢）發(fā)放，每套（幢）住宅均應附有各自的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位。《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應當對住宅各部位、部件保修內容與保修期作出明示。住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶(hù)使用之日起計算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以延長(cháng)上述規定的保修期，但不得不應低于上述規定的保修期限。

　　《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類(lèi)型、性能、標準等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

　　①開(kāi)發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；②結構類(lèi)型；③裝修、裝飾注意事項；④上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說(shuō)明；⑤有關(guān)設備、設施安裝預留位置的說(shuō)明和安裝注意事項；⑥門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項；⑦配電負荷；⑧承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺等部位注意事項的說(shuō)明；⑨其他需說(shuō)明的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中對住戶(hù)合理使用住宅應有提示。因用戶(hù)使用不當或擅自改動(dòng)結構、設備位置和不當裝修等造成的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔保修責任；因住戶(hù)使用不當或擅自改動(dòng)結構，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶(hù)損失，由責任人承擔相應責任。

　　（6）協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權證書(shū)的義務(wù)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權屬登記。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。