三、城市建設(shè)中私房用地使用權(quán)的終止

　　為實施城市建設(shè)規(guī)劃，國家可以將城市私房占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)收回后授予新的土地使用者。新的土地使用者應(yīng)依法以產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合等方式就原私房用地使用權(quán)人的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)給予相應(yīng)補償。

　　城市私房用地使用權(quán)終止多是因?qū)嵤┏鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃需要而進(jìn)行舊城區(qū)改建，發(fā)生原私有房屋予以拆除的情形。對此產(chǎn)生的法律后果，依《城市房屋拆遷管理條例》第19條的規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋及其附屬物的所有人給予補償。同時，依《土地管理法》第58條第1款第2項及第2款的規(guī)定，為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補償。因此，城市私房用地使用權(quán)人可以作為被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人和相應(yīng)土地的使用權(quán)人得到補償。依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第20條的規(guī)定，補償方式有產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合三種。在三種補償方式中，作價補償是指拆遷人對被拆除的房屋，按其重置價格結(jié)合成新結(jié)算，對被拆遷人給予補償；產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人以異地或再建的房屋作為交換，保留被拆遷人對房屋擁有的所有權(quán)的補償方式。

　　四、私房翻建

　　城市私房用地使用權(quán)人在原址上翻建房屋，應(yīng)依法辦理有關(guān)審批手續(xù)，取得相應(yīng)的劃撥國有土地使用權(quán)。有關(guān)法律、行政法規(guī)或地方性法規(guī)、規(guī)章規(guī)定應(yīng)辦理其他手續(xù)的，依規(guī)定。

　　依《城市私有房屋管理條例》第7條第1款第（一）項的規(guī)定，辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)時，新建、翻建、擴(kuò)建房屋的，須提交房屋所在地規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的建設(shè)許可證和建筑圖紙。經(jīng)審查核實后，城市私房所有人可以換取房屋所有權(quán)證。依房地一致原則，城市私房翻建后，私房所有人依法取得房屋所有權(quán)證，翻建房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)仍歸其享有。

　　因原城市私房用地使用權(quán)是依附于房屋所有權(quán)而存在的，房屋一旦拆除，房屋所有權(quán)即為滅失，土地使用權(quán)也隨之終止。同時，翻建房屋常常發(fā)生用地面積和位置的變動。所以，要求用地者辦理有關(guān)審批手續(xù)，由國有土地所有者代表確認(rèn)其建房用地的劃撥國有土地使用權(quán)。這樣規(guī)定有助于維護(hù)私房用地的正常秩序，保護(hù)國家的土地權(quán)益和用地人的合法權(quán)益。