四、外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)的內(nèi)容及限制

　　外商投資企業(yè)對(duì)場(chǎng)地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。外商投資企業(yè)不得擅自將場(chǎng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或再作價(jià)出資或入股。外商投資企業(yè)將其場(chǎng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，應(yīng)按劃撥國(guó)有土地使用權(quán)交易有關(guān)規(guī)定處置。

　　外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)屬于國(guó)有土地使用權(quán)的性質(zhì)。企業(yè)作為權(quán)利主體，自然可以實(shí)際控制場(chǎng)地并依土地使用的目的對(duì)其加以利用，通過占有、使用而獲得收益。但是，場(chǎng)地使用權(quán)不得隨意處分。其原因在于：第一，外商投資企業(yè)繳付的場(chǎng)地使用費(fèi)較低，在實(shí)踐中一般仍按劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理，對(duì)其享有的權(quán)利亦應(yīng)予以相應(yīng)的限制；第二，依據(jù)《外商投資企業(yè)土地使用合同》示范文本的規(guī)定，中國(guó)合營(yíng)者已取得的作為投資的土地使用權(quán)多為劃撥國(guó)有土地使用權(quán)，雖在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)可依約定由外商投資企業(yè)享有，但劃撥用地的性質(zhì)仍未改變，未經(jīng)批準(zhǔn)，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)不得處分。同時(shí)，《外資企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》第36條“外資企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”即為場(chǎng)地使用權(quán)的限制性規(guī)定。因而，實(shí)際上，場(chǎng)地使用權(quán)的內(nèi)容僅包括對(duì)土地的占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，而不包括處分權(quán)。場(chǎng)地使用權(quán)若做交易性處分應(yīng)按劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的相關(guān)規(guī)定處置，即辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納土地出讓金。

　　五、外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)的終止

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　　根據(jù)外商投資企業(yè)法的有關(guān)規(guī)定，外商投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)期限屆滿的，可以申請(qǐng)延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)期限；經(jīng)審批準(zhǔn)予延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)期限的，可繼續(xù)享有場(chǎng)地使用權(quán)。但是，外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)制度畢竟為我國(guó)改革開放初期實(shí)行的土地使用制度。當(dāng)時(shí)，我國(guó)憲法和法律都沒用普遍地承認(rèn)土地有償使用并允許轉(zhuǎn)讓的制度。在《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》頒布實(shí)施后，我國(guó)土地有償使用制度日臻完善，地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步形成。因此，當(dāng)外商投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)期限屆滿其提出延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)期限繼續(xù)使用國(guó)有土地時(shí)，應(yīng)要求企業(yè)與國(guó)有土地所有者代表簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或國(guó)有土地租賃合同，交納土地出讓金（或由國(guó)家以出讓金出資、入股）或土地租金，使之轉(zhuǎn)為國(guó)有土地出讓（含以出讓金作價(jià)出資或入股）、國(guó)有土地租賃等規(guī)范的有償使用方式。

　　沒有申請(qǐng)延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)期限或者申請(qǐng)延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)期限未獲批準(zhǔn)的，依照現(xiàn)行法的規(guī)定，場(chǎng)地使用權(quán)應(yīng)由國(guó)家無償收回。其理由在于：中方合資者將其擁有的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資后，其便對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)僅享有類似于股東權(quán)的投資者權(quán)益。外商投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)期限屆滿，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的主體喪失，此時(shí)，國(guó)家作為土地所有權(quán)人自然有權(quán)收回由其所有權(quán)派生而來的土地使用權(quán)。對(duì)于地上建筑物、其他附著物的歸屬問題，由于合同簽訂時(shí)就已訂明期限，因此，期限屆滿時(shí)沒有申請(qǐng)延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)期限或者申請(qǐng)延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)期限未獲批準(zhǔn)的，即喪失對(duì)地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)（此時(shí)如果繼續(xù)承認(rèn)其所有權(quán)，則根據(jù)“地隨房”的原則，其土地使用權(quán)就不可能喪失；如果允許這樣保持土地使用權(quán)，則土地使用期限規(guī)定和延長(zhǎng)期限的審批制度就形同虛設(shè)）。在這種情況下，地上的建筑物、其他附著物由國(guó)家無償取得；事先已約定地上建筑物、附著物不需要保留的，則由企業(yè)負(fù)擔(dān)恢復(fù)土地原狀的義務(wù)。

　�。ǘ�）因公共利益需要提前收回場(chǎng)地使用權(quán)

　　因公共利益需要，提前收回場(chǎng)地使用權(quán)的，由于外商投資企業(yè)取得場(chǎng)地使用權(quán)已經(jīng)支付了相應(yīng)的代價(jià)，并且地上建筑物、其他附著物仍具有現(xiàn)存價(jià)值，出于公平考慮，國(guó)家應(yīng)對(duì)場(chǎng)地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物給予相應(yīng)補(bǔ)償。

　�。ㄈ�）因用地者的原因提前收回場(chǎng)地使用權(quán)

　　依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)定，外商投資企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善、嚴(yán)重虧損、合營(yíng)者決定解散或出現(xiàn)章程中規(guī)定的其他解散事由，提前終止經(jīng)營(yíng)的，或者因外商投資企業(yè)違反中國(guó)法律、法規(guī)被依法撤銷、關(guān)閉的，由國(guó)家無償收回場(chǎng)地使用權(quán)。雖然上述兩種情形均是由于場(chǎng)地使用權(quán)的主體滅失而導(dǎo)致國(guó)家無償收回場(chǎng)地使用權(quán)，但由于提前終止的原因不同，對(duì)地上建筑物、其他附著物的處置也應(yīng)有所區(qū)別。在外商投資企業(yè)因解散而提前終止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，附屬于場(chǎng)地上的地上建筑物、其他附著物仍具有現(xiàn)存價(jià)值，而且，在提前終止的情況下，投資者可能無法收回投資合取得預(yù)期的投資回報(bào)，甚至可能蒙受其他損失。但是，由于提前終止不是因?yàn)榭蓺w責(zé)于政府的原因所致，故國(guó)家并無補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)。如果提前終止經(jīng)營(yíng)是由合資、合作一方所致，則另一方有權(quán)請(qǐng)求對(duì)方賠償其因此所受的損失。如果提前終止是由合營(yíng)雙方或多方的行為所致，則由他們共同地或者按份地承擔(dān)因此造成的損失。