1、因公共利益的需要

　　土地使用權(quán)出讓方案是土地管理部門會同有關(guān)部門共同擬訂，并報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，其本身就充分考慮到了社會公共利益。土地使用權(quán)出讓合同一經(jīng)生效，其合同的正常履行，不僅符合出讓國有土地使用權(quán)人的利益，也當(dāng)然符合社會公共利益，但在特殊情況下，一切局部利益均應(yīng)服從國家的整體利益，因此，國家通過立法方式，保留了國家提前收回土地使用權(quán)的權(quán)利，從本質(zhì)上講，這也是符合社會公共利益的�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第19條 、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條 均規(guī)定國家對土地使用者依法取得的出讓國有土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可依法律程序提前收回。此處所謂社會公共利益的需要，主要是指依政府土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃的調(diào)整，出讓土地需要收回改為劃撥用地的�；�于這一認識，對此類土地使用權(quán)，立法應(yīng)作出“國家應(yīng)以劃撥方式提供給其他需用地者”的硬性規(guī)定。依《土地管理法》第53條規(guī)定，將出讓土地收回主要用于①國家機關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　提前收回土地使用權(quán)，必然會給土地使用權(quán)人造成損失，國家給予相應(yīng)的補償，符合公正、衡平的法律精神。但依現(xiàn)行法“根據(jù)開發(fā)土地的實際性況給予相應(yīng)補償”這一彈性規(guī)定，在土地使用權(quán)交易中有較大的人為因素，且模糊的用語影響了實踐中的可操作性，容易在土地使用權(quán)的補償中出現(xiàn)以權(quán)謀私。對此，建議在現(xiàn)有法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，應(yīng)增加“依法定標(biāo)準(zhǔn)給予相應(yīng)補償”的硬性規(guī)定，以期對提前收回土地使用權(quán)的法律后果予以完善。

　　關(guān)于補償?shù)臄?shù)額，《土地管理法》第58條第2款運用了“適當(dāng)”一詞，而《城市房地產(chǎn)管理法》第42條采用了“相應(yīng)”一語，比較兩者，“適當(dāng)”僅體現(xiàn)為一種合理性，而“相應(yīng)”則要求一致性，類似于“同質(zhì)救濟”，宜取“相應(yīng)”一語。

　　2、因用地者違法或違約

　　依《土地管理法》第80條 和《城市房地產(chǎn)管理法》第25條 規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)人違反關(guān)于禁止土地閑置或擅自改變土地用途的規(guī)定，國家可依法律程序提前并且無償、強制收回出讓國有土地使用權(quán)，以示對用地者違法行為的處罰。

　　此外，如果土地使用權(quán)出讓合同約定，因土地使用者的其他過錯可導(dǎo)致國家提前收回出讓國有土地使用權(quán)的，產(chǎn)生的法律后果從約定，即國家既可依約無償收回，也可根據(jù)土地使用權(quán)人利用、開發(fā)土地的實際情況予以適當(dāng)?shù)难a償。

　�。ㄈ�）土地滅失

　　不可抗力一般指在簽訂合同以后，不是由于當(dāng)事人的過錯，而是由于發(fā)生了當(dāng)事人不能預(yù)見和人力不能克服、不能避免的強制力量，致使合同不能履行或不能完全履行時，當(dāng)事人可以全部或部分免除自己承擔(dān)的責(zé)任。不可抗力事故，一種為自然現(xiàn)象如自然原因造成的水災(zāi)、火災(zāi)、地震、颶風(fēng)等；一種為社會現(xiàn)象如戰(zhàn)爭、政府禁令。

　　不可抗力的發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，由此產(chǎn)生的法律后果的負擔(dān)必然應(yīng)以平衡雙方的利益為出發(fā)點。由此，因不可抗力造成土地狀況發(fā)生重大變故，導(dǎo)致出讓國有土地使用權(quán)人無法按既有用途利用土地的，國家可收回出讓國有土地使用權(quán)并退還剩余使用年限的出讓金。出讓金在經(jīng)濟學(xué)上的性質(zhì)為年地租折現(xiàn)值的總和，也即土地使用者將數(shù)十年使用土地的代價于訂立出讓合同時一次性支付給國有土地所有者代表。

　　當(dāng)不可抗力發(fā)生時，出讓金多已交付于出讓人，土地使用權(quán)出讓合同已經(jīng)履行，若發(fā)生土地滅失，損失完全由土地使用者承擔(dān)顯失公平。因不可歸責(zé)的事由而導(dǎo)致用地者喪失預(yù)期利益以及出讓金已支付的，國家退還剩余年限的出讓金，已使用年限的出讓金，視為土地使用權(quán)人對該土地已行使的占有、使用、收益權(quán)的抵銷。當(dāng)然，如果僅是耕地因洪水變?yōu)槌靥�，種植業(yè)轉(zhuǎn)為漁業(yè)的，則不構(gòu)成土地滅失。