（一）出讓國有土地使用權年限屆滿

　　1、續(xù)期申請的公益性界限

　　依《城市房地產管理法》第13條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規(guī)定，土地使用權出讓有最高年限的限制。因此土地使用權出讓合同中必須明確規(guī)定土地使用權出讓年限。當土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，依《城市房地產管理法》第21條 、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條 、第41條 的規(guī)定，土地使用者可以申請續(xù)期。國有土地所有者代表與出讓國有土地使用權人兩相比較，在法律關系上后者是弱者，因此立法應賦予土地使用者是否續(xù)期的自由決定權，以保護弱者，平衡雙方當事人的利益。除了根據(jù)社會公共利益的需要，國家依法定程序收回土地使用權，將之以劃撥方式提供給其他用地者的情形外，國有土地所有者代表對土地使用者提出的續(xù)期申請均應予以批準。在此特別強調，收回的出讓國有土地使用權國家若非以劃撥方式提供給其他用地者使用，不批準續(xù)期即不具公共利益性，即為不合法。經(jīng)批準準予續(xù)期后，國有土地所有者代表與土地使用者應當重新簽訂土地使用權出讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權出讓金，辦理登記手續(xù)。

　　2、未申請續(xù)期和續(xù)期申請未獲批準的法律后果

　　《城市房地產管理法》第21條第2款 未對在土地使用者未申請續(xù)期或雖申請續(xù)期但依規(guī)定未獲批準的兩種情形下，國家收回土地使用權所導致的法律后果加以區(qū)分。這在實踐中亦是一個復雜的問題。在《城市房地產管理法》起草過程中，對于該問題存在兩種意見，一種認為地上建筑物同土地使用權一起由國家無償收回；一種認為應給予一定補償（或者在合同中約定給予適當補償或者按到期的建筑物殘值給予補償），并由后來的土地使用者承擔這項費用。法律委員會分析各方意見后，認為這個問題比較復雜，涉及到物權問題，應在物權法中規(guī)定，本法可以不做規(guī)定。因此實踐中對此出現(xiàn)的情形，多仍依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條 的規(guī)定處理。

　�。ǘ�）提前收回出讓國有土地使用權

　　土地使用權是土地使用權人與國有土地所有者代表通過簽訂合同設立的一項相對獨立的他物權，通常情況下，出讓方不得提前收回。雖然“合同即法律”，但任何合同在履行中都隨時可能出現(xiàn)不可預見的情形，因此，合同法賦予合同當事人在特殊情況下的合同解除權。土地使用權出讓合同作為合同的一種，亦應允許出讓方在特殊情況下單方解除合同，提前收回出讓國有土地使用權，這也是符合國際慣例的，即使是在實行土地私有制，主張私有財產神圣不可侵犯的國家里，也都保留了國家在必要時征收私人土地的權利。