土地登記申請(qǐng)人及申請(qǐng)方式

　　土地登記申請(qǐng)人為是土地權(quán)利人或者土地權(quán)利變動(dòng)的當(dāng)事人，包括自然人、法人和其他組織三種類(lèi)型。其中法人和其他組織均可直接申請(qǐng)，而自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直接申請(qǐng)土地登記，限制民事行為能力人和無(wú)行為能力人均不能直接申請(qǐng)，而必須由其法定代理人代理申請(qǐng)。因土地價(jià)值重大，土地登記是國(guó)家對(duì)土地權(quán)利狀況或土地權(quán)利變動(dòng)狀況在法律上的確認(rèn)，登記正確與否事關(guān)土地權(quán)利關(guān)系人乃至整個(gè)社會(huì)利益，限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人由于年齡、智力和精神健康狀況的緣故，不能很好地理解自己的行為，理智地處理自己的事務(wù)和維護(hù)自己的權(quán)益，或他人其土地登記申請(qǐng)行為有可能會(huì)給自身造成重大損失。為彌補(bǔ)限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人在民事行為能力上的缺陷，土地登記對(duì)其施予救濟(jì)，規(guī)定只有完全民事行為能力人才可以直接申請(qǐng)土地登記，限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人不可以直接申請(qǐng)土地登記，而必須由其法定代理人代理申請(qǐng)土地登記。限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力的法定代理人由其監(jiān)護(hù)人擔(dān)任。

　　土地登記申請(qǐng)人不管是自然人、法人還是其他組織，也可以委托代理人代理申請(qǐng)。委托代理是基于被代理人的授權(quán)而發(fā)生的代理，委托代理土地登記申請(qǐng)，代理人和被代理人必須簽定《土地登記委托書(shū)》（參考樣例見(jiàn)表2-1），如委托專(zhuān)業(yè)土地代理人或代理機(jī)構(gòu)代理，則應(yīng)簽署《土地登記委托代理合同》。《土地登記委托書(shū)》和《土地登記委托代理合同》是委托代理法律關(guān)系成立的要件，委托書(shū)中應(yīng)明確載明代理的范圍和權(quán)限，代理人應(yīng)當(dāng)按照授權(quán)書(shū)上約定的內(nèi)容，辦理代理事項(xiàng)。凡是代理人在代理授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行的行為，均直接對(duì)被代理人產(chǎn)生效力。

　　土地登記申請(qǐng)的代理除了法定代理、委托代理外，還有一種特殊的情況——指定代理。這是根據(jù)人民法院或者有關(guān)機(jī)關(guān)的指定而發(fā)生的代理。指定代理中，代理人的代理權(quán)限要根據(jù)法律規(guī)定和指定機(jī)關(guān)的指定來(lái)確定。