四、物業(yè)經營管理企業(yè)

物業(yè)經營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產管理并重的復合型企業(yè)。也有少量房地產資產管理企業(yè)，通過向下延伸，發(fā)展成綜合的物業(yè)經營管理企業(yè)。實踐中，大量的物業(yè)經營管理企業(yè)還是以物業(yè)管理企業(yè)的名義出現，但其管理能力已經大大突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理的范疇。

物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在。公司是指依法定程序設立的，由兩個以上股東共同出資經營，以營利為目的，具有法人資格的經濟組織�？梢钥闯�，作為公司，一般應具有以下五個特征：①依照有關法律進行登記注冊；②由兩個以上股東共同出資經營；③以營利為目的；④具有法人資格；⑤是經濟組織。

物業(yè)管理企業(yè)的性質是與物業(yè)經營管理工作的性質密切相關。物業(yè)經營管理屬于服務性行業(yè)，同時又是經營性行為，因此，物業(yè)管理企業(yè)既是服務性單位，又是經營性企業(yè)組織�，F代物業(yè)管理企業(yè)完全按照自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機制來運作，靠提供經營管理服務獲得報酬，取得盈利。

物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。

1．管理型物業(yè)管理企業(yè)

管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經營管理績效承擔綜合責任，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置。管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務采購與分包商管理、現金流管理、績效評價和客戶關系管理等。管理型物業(yè)管理企業(yè)的出現，是業(yè)主需求變化和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的結果，有利于提升物業(yè)管理工作的管理內涵，提高物業(yè)管理體系運行效率，為業(yè)主提供更加滿足其多元化目標需求的服務。

2．專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)

專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎上，獲得物業(yè)管理業(yè)務。由于物業(yè)管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建筑設備設施的維護保養(yǎng)、建筑維護與維修、環(huán)境綠化、停車場具有很強的專業(yè)性，設立專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)，面向更廣泛的物業(yè)范疇，在其物業(yè)管理的某個環(huán)節(jié)提供專業(yè)管理服務，既能提高管理效率和質量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產率和效益。

3．綜合型物業(yè)管理企業(yè)

綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。綜合型物業(yè)管理企業(yè)一般在公司總部設置管理層，履行策略性物業(yè)管理的職能，同時還設置若干專業(yè)化的分公司，履行物業(yè)運行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。隨著網絡和通信技術的發(fā)展和普及，物業(yè)管理企業(yè)越來越多地借助現代計算機和網絡技術，來提高物業(yè)管理的服務水平。同時，信息技術的應用，物業(yè)管理思想和企業(yè)戰(zhàn)略的轉變，使越來越多的綜合型物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理中的日程支持工程、運行管理工程分包給專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，加速了綜合型物業(yè)管理供應商內策略管理和運行管理職能的分離。

鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對多個地點的多個物業(yè)同時實施管理，因此從管理的層次上，又可以分為公司管理、現場管理和現場作業(yè)三個層次。管理型和綜合型物業(yè)管理企業(yè)，也能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務。

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