一、問(wèn)答題（共3題，每題10分）

　　（一）甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機構現對該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權清晰，權屬證書(shū)齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。

　　請問(wèn)：

　　1.針對該類(lèi)拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應特殊注意哪些環(huán)節?

　　2.裝修補償應如何確定?

　　3.對已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應如何處理?

　　（二）法院委托估價(jià)機構對擬拍賣(mài)的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調查，該辦公樓是甲企業(yè)因無(wú)力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權為劃撥方式取得。該次拍賣(mài)的拍賣(mài)規則規定，拍賣(mài)所得價(jià)款除法律規定優(yōu)先受償的以外，全部用于償還銀行貸款，買(mǎi)受人承擔全過(guò)程相關(guān)稅費。

　　請問(wèn)：

　　1.估價(jià)機構是否有義務(wù)將估價(jià)結果告知借款企業(yè)?為什么?

　　2.拍賣(mài)保留價(jià)應由誰(shuí)確定?如何確定?

　　3.乙公司欲競買(mǎi)該辦公樓，現向估價(jià)機構咨詢(xún)競買(mǎi)價(jià)格。估價(jià)機構應提示乙公司注意拍賣(mài)價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費?

　　（三）某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評估其轉讓價(jià)格。現選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元；依據最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請問(wèn)：

　　1.這樣的做法有哪些錯誤?

　　2.若估價(jià)對象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價(jià)對象的年凈收益?

　　二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符各題意）

　　（一）估價(jià)對象為某三星級賓館，土地使用權性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。

　　1.業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的表述中，正確的是（　）。
　　A.押期限內房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)造成市場(chǎng)價(jià)值下降形成預期風(fēng)險
　　B.抵押期限內房地產(chǎn)不當使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險
　　C.抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強制性等造成房地產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險
　　D.選用估價(jià)方法不恰當形成適宜性風(fēng)險

　　2.如果該賓館的財務(wù)數據能客觀(guān)反映同類(lèi)賓館的經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益，則在運用收益法評估該賓館的價(jià)值時(shí)（　）。
　　A.該賓館財務(wù)數據中的當年凈利潤可視作年凈收益
　　B.按當地同類(lèi)賓館的正常經(jīng)營(yíng)利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年掙收益
　　C.該賓館財務(wù)數據中的年凈利潤減當地同類(lèi)賓館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益
　　D.根據該賓館財務(wù)數據中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費用，并考慮未來(lái)變動(dòng)情況扣減當地同類(lèi)賓館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益

　　3.若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是（　）。
　　A.應對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊
　　B.無(wú)論是借貸資金還是自有資金都應計算利息
　　C.在估價(jià)測算過(guò)程中土地取得成本應包括補繳的土地使用權出讓金
　　D.在最終積算價(jià)值中應扣減需補繳的土地使用權出讓金

　　4.假如以投保火災險為估價(jià)目的評估該賓館的保險價(jià)值，：估價(jià)結果為3500萬(wàn)元，則（　）。
　　A.3500萬(wàn)元是該賓館的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
　　B.3500萬(wàn)元是該賓館房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
　　C.3500萬(wàn)元是保險事故發(fā)生后的損失價(jià)值
　　D.投保時(shí)，保險金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元

　　（二）某商品住宅小區內臨小區外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用，該商品住宅小區居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨詢(xún)房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況。

　　5.若房地產(chǎn)估價(jià)師認為該住宅小區房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損，其主要原因是（　）。
　　A.道路擴寬后，交通發(fā)生變化
　　B.綠地率發(fā)生變化
　　C.公共配套設施發(fā)生變化
　　D.土地形狀發(fā)生變化

　　6.若房地產(chǎn)估價(jià)師認為該住宅小區房地產(chǎn)整體價(jià)值增值，其主要原因是（　）。
　　A.噪聲和污染程度發(fā)生變化
　　B.土地形狀發(fā)生變化
　　C.人口密度發(fā)生變化
　　D.出行便捷程度發(fā)生變化

　　7.房地產(chǎn)估價(jià)師認為測算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是（　）
　　A.由于住宅小區用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準地價(jià)修正法計算價(jià)值變化額度
　　B.以減少的綠地的建設成本費用作為價(jià)值變化額度
　　C.用市場(chǎng)法分別測算出城市道路擴展后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度
　　D.用路線(xiàn)法測算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額外負擔度

　　（三）某工廠(chǎng)有甲、乙兩個(gè)廠(chǎng)區，當初兩個(gè)廠(chǎng)區的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠(chǎng)區在20世紀90年代已經(jīng)補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使用權出讓手續。現在甲廠(chǎng)區為危險房，乙廠(chǎng)區為嚴重損壞房，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)已通知工廠(chǎng)停止使用。該工廠(chǎng)為了生存和發(fā)展，決定轉讓甲廠(chǎng)區、抵押乙廠(chǎng)區房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠(chǎng)區經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準后重新建造廠(chǎng)房。現請某估價(jià)機構同時(shí)對兩廠(chǎng)區進(jìn)行估價(jià)。

　　8.針對以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當的做法是（　）。
　　A.將兩個(gè)廠(chǎng)區視為一個(gè)估價(jià)項目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報告
　　B.將兩個(gè)廠(chǎng)區視為兩個(gè)估價(jià)項目分別估價(jià)，每個(gè)項目出具一份估價(jià)報告
　　C.兩個(gè)廠(chǎng)區分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報告
　　D.視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報告

　　9.委托人要求估價(jià)機構按照委托人的估價(jià)目的對甲、乙兩個(gè)廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機構認為（　）。
　　A.可以按委托人要求對兩個(gè)廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
　　B.只能對兩個(gè)廠(chǎng)區的土地進(jìn)行估價(jià)
　　C.可以對甲廠(chǎng)區的土地、乙廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
　　D.可以對乙廠(chǎng)區的土地、甲廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

　　10.對乙廠(chǎng)區的土地估價(jià)的思路應當是（　）
　　A.按出讓土地使用權評估其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
　　B.按出讓土地使用權評估其市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
　　C.用成本法估算土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
　　D.用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)，先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開(kāi)發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)利潤和投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地應負擔的稅費

　　三、下列估價(jià)結果報告和估價(jià)技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得加分）

××在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估報告
封面及目錄（略）
致委托方函（略）
估份師聲明（略）
估價(jià)的假設與限制條件（略）

房地產(chǎn)估價(jià)結果報告

　　一、委托方（略）

　　二、估價(jià)方（略）

　　三、估價(jià)對象

　　1.區位狀況（略）

　　2.實(shí)物狀況（略）

　　3.權益狀況（略）

　　四、估價(jià)目的

　　為委托方以估價(jià)對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2005年4月18日

　　六、價(jià)值定義

　　本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準，即估價(jià)結果為估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)的客觀(guān)合理價(jià)值。

　　七、估價(jià)依據（略）

　　八、估價(jià)方法

　　估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘，通過(guò)認真分析所掌握的資料，根據估價(jià)對象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設開(kāi)發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基礎方法，其中假設開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值采用市場(chǎng)法估價(jià)

　　九、估價(jià)結果

　　經(jīng)測算，估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年4月18日的客觀(guān)價(jià)值為人民幣4794.52萬(wàn)元。

　　大寫(xiě)人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整。

　　十、估價(jià)人員（略）

　　十一、估價(jià)作業(yè)日期

　　2005年4月16日至2005年4月22日

　　十二、估價(jià)報告應用的有效期（略）

估價(jià)技術(shù)報告

　　一、個(gè)別因素分析（略）

　　二、區域因素分析（略）

　　三、最高最佳使用分析（略）

　　四、估價(jià)方法選用

　　估價(jià)對象為在建工程，估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認真分析所掌握的資料，根據估價(jià)對象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設開(kāi)發(fā)法、或本法作為本次估價(jià)的基本方法，其估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)如下：

　　1.根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》，具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應選取用假設開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法因此選用假設開(kāi)發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。根據假設開(kāi)發(fā)法的思路，可將預計估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預計的正常的開(kāi)發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)利潤以及購買(mǎi)估價(jià)對象應負擔的稅費，求取估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值。

　　2.估價(jià)對象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費用投入，因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據成本法的思路，以建造估價(jià)對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用、應繳納的稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤之和，求取估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值。

　　3.對以上兩種方法測算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對象的總價(jià)值和單位價(jià)值。

　　五、估價(jià)測算過(guò)程

　　（一）假設開(kāi)發(fā)法分析測算過(guò)程

　　假設開(kāi)發(fā)法是預計估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預計的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法

　　1.采用的公式：

　　估價(jià)對象價(jià)格=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續建開(kāi)發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷(xiāo)售稅費

　　2.估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測算。

　　運用市場(chǎng)法測算估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。

　　市場(chǎng)法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當的修正，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　（1）采用的公式：

　　

　　（2）所選可比實(shí)例（表1）。

表1　　可比實(shí)例情況表

可比實(shí)例與估價(jià)對象/ 比較項目	A	B	C	估價(jià)對象
項目名稱(chēng)	××苑	××樓	××園	××園
項目坐落	××新村××號	××路××號	××道××號	××大道××號
土地使用權取得方式	出讓	出讓	出讓	出讓
土地等級	住宅Ⅳ級	住宅Ⅲ級	住宅Ⅲ級	住宅Ⅳ級
建筑結構	鋼混高層	鋼混高層	鋼混高層	鋼混高層
規劃用途	住宅	住宅	住宅	住宅
成新?tīng)顩r	十成新	十成新	十成新
交易狀況	正常	正常	正常
交易日期	2005.3	2005.3	2005.4
成交價(jià)格/（元/m2）	3100	3100	2960

　　（3）交易情況修正。可比實(shí)例A、B、C均屬正常交易，交易情況無(wú)需修正，交易情況修正系數均為100/100。

　　（4）交易日期調整。近期××市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩定，可比實(shí)例A、B、c均屬近期交易，交易日期無(wú)需調整，調整系數均為100/100。

　　（5）房地產(chǎn)狀況調整。因權益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調整分為區域因素、個(gè)別因素調整。

　　1）區域因素調整。根據可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B、C的區域因素略好于估價(jià)對象。將區域因素調整的主要內容與估價(jià)對象進(jìn)行打分比較。得到可比實(shí)例A、B、C區域因素調整系數分別為：100/101、100/102、100/103（具體比較情況見(jiàn)表2）。

　　2）個(gè)別因素調整。根據可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素略差于估價(jià)對象，可比實(shí)例C的個(gè)別因素略?xún)?yōu)于估價(jià)對象。將個(gè)別因素調接的主要內容與估價(jià)對象進(jìn)行打分比較，得到可比實(shí)例A、B、C個(gè)別因素調整系數分別為100/102、100/102、100/97（具體比較情況見(jiàn)表2）。

表2　　房地產(chǎn)狀況具體調整

可比實(shí)例與估價(jià)對象/房地產(chǎn)狀況		A	B	C	估價(jià)對象
區 域 因 素	商服繁華程度	20	21	20	20
	交通條件	21	21	23	20
	環(huán)境景觀(guān)	10	10	10	10
	公共服務(wù)配套	10	10	10	10
	發(fā)展規劃	10	10	10	10
	基礎規劃	10	10	10	10
	文件娛樂(lè )	10	10	10	1D
	街道條件	10	10	10	10
合計		101	102	103	100
個(gè) 別 因 素	土地利用程度	20	20	20	20
	臨路狀況	20	20	20	20
	設施設備	10	10	10	10
	裝修狀況	10	10	10	10
	平面布置	12	12	9	10
	建筑結構	10	10	10	10
	樓棟朝向	10	10	10	10
	面積大小、形狀	10	10	8	10
合計		102	102	97	100

　　（6）比較修正計算

表3　　市場(chǎng)法修正計算表

可比實(shí)例	成交價(jià)材/ （元/m2）	交易情況修正	交易日期調整	區域因素調整	個(gè)別因素調整	比準價(jià)格/ （元/m2）
A	3100	100/100	100/100	100/101	100/102	3009
B	3100	100/100	100/100	100/102	100/102	2980
C	2960	1000/100	100/100	100/103	100/97	2963

　　從測算結果來(lái)看，三個(gè)可比實(shí)例的比準價(jià)格水平差異不大，因此采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法測算結果：

　　（3009+2980+2963）/3=2984元/m²

　　（7）預計開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值。估價(jià)對象規劃總建筑面積為47799.8m²，其中地下建筑面積7979m²作為設備用房等，不能對外銷(xiāo)售，可銷(xiāo)售建筑面積為39820.80m²。故估價(jià)對象預計建成后的總價(jià)值為：

　　2984×39820.80=11882.53元

　　3.繼建開(kāi)發(fā)成本的測算估價(jià)對象共4棟，其中編號第28棟總建筑面積為24578.00m²（含地下建筑面積3998.00m²），第21,22,23棟總建筑面積23221.80m²（含地下建筑面積3981.00m²）。經(jīng)現場(chǎng)查勘，第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆筑工程，第21、22、23棟正在進(jìn)行基礎灌注工程。

　　（1）續建建筑安裝工程費。根據××市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程2005年一季度造價(jià)指數的通知》（××建價(jià)字[2005]10號，鋼筋混凝土高層住宅樓本期建安造價(jià)指標為873.18～970.2元/m²，本次評估取900元/m²。另外，依據以上文件，樁基礎增長(cháng)率加值為80元m²，一般水電安裝增加值為30元/m²，消防設備及安裝增加值為10元/m²，電梯及安裝增加值為50元/m²，則續建工程成本為：

　　24578.00×（900.00+30+10+50）+23221.80×（900+80+30+10+50）=4917.95萬(wàn)元

　　（2）室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費。根據類(lèi)似住宅的技術(shù)經(jīng)濟指標，按用地面積取30元/m²，估價(jià)對象用地面積為23667.00m²，則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續建成本為：30×23667.00=71.00萬(wàn)元

　　（3）估價(jià)對象的續建成本合計

　　4917.95+71.00=4988.95萬(wàn)元

　　4.管理費用主要包括工程續建過(guò)程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續建成本的3％。

　　4988.95×3％=149.67萬(wàn)元

　　5.銷(xiāo)售稅費包括廣告宣傳費用及營(yíng)業(yè)稅等，依據類(lèi)似項目平均標準，取開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8％。

　　11882.53×8％=950.60萬(wàn)元

　　6.開(kāi)發(fā)利潤××置業(yè)公司的投資直接成本利潤率15％，續建成本為4988，95萬(wàn)元，

　　開(kāi)發(fā)利潤為：

　　4988.95×15％=748.34萬(wàn)元

　　7.投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費主要包含契稅及印花稅等，為：

　　在建工程價(jià)值×4.1％。

　　8.運用假設開(kāi)發(fā)法的測算結果假設開(kāi)發(fā)法的測算結果為：

　　（11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）(1+41％）=4846.27萬(wàn)元

　　（二）成本法分析測算過(guò)程

　　成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對象為在建工程，折舊為零。

　　采用的公式：

　　估價(jià)對象價(jià)格=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤

　　1.土地取得成本

　　運用基準地價(jià)修正法求取估價(jià)對象土地價(jià)格，并測算相關(guān)稅費。

　　土地取得成本單價(jià)=1717.18元/m²（計算過(guò)程略）

　　估價(jià)對象用地面積為23667.00m²，則估價(jià)對象土地總價(jià)為：

　　1717.18×23667.00=4064.05萬(wàn)元

　　2.開(kāi)發(fā)成本

　　（1）勘察設計等前期工程費及開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中的稅費為：39.82萬(wàn)元（計算過(guò)程略）

　　（2）基礎設施配套費。基礎設施配套費包括所需的道路、排水、供電、通信、燃氣、熱力等的建設費。根據××市近期公布的收費項目和收費標準，基礎設施配套費為80元/m²（按建筑面積），則合計318.57萬(wàn)元。

　　（3）建筑安裝工程費。估價(jià)對象已建部分建筑安裝工程費為196.62萬(wàn)元，則估價(jià)對象開(kāi)發(fā)成本為：

　　39.82+318.57+196.62=555.01萬(wàn)元

　　3.管理費用

　　管理費用包括開(kāi)發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。經(jīng)調查，管理費一般為開(kāi)發(fā)成本的2％～4％，本次評估取其中問(wèn)值，即按開(kāi)發(fā)成本的3％計取：

　　555.01×3％=16.65萬(wàn)元

　　4.投資利息

　　按正常開(kāi)發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項目開(kāi)發(fā)周期為1.5年，假設資金在開(kāi)發(fā)周期內均勻投入，利率取一年期貸款利率5.76％。

　　555.01×[（1+5.76％）1.5/2-1]=23.81萬(wàn)元

　　5.銷(xiāo)售稅費

　　估價(jià)對象尚未進(jìn)入預售或銷(xiāo)售階段，故不考慮銷(xiāo)售稅費。

　　6.開(kāi)發(fā)利潤

　　經(jīng)調查，××市同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的直接成本平均利潤為15％，本次評估取利潤率15％。

　　555.01×15％=83.25萬(wàn)元

　　7.運用成本法的估價(jià)結果

　　4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77萬(wàn)元

　　六、估價(jià)結果確定

　　運用假設開(kāi)發(fā)法測算的價(jià)格為4846.27萬(wàn)元，運用成本法測算的價(jià)格為4742.77萬(wàn)元。根據估價(jià)目的，確定假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)結果權重為50％，成本法估價(jià)結果權重為50％，則估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值為：

　　4846.27×50％+4727.77×50％=4792.52萬(wàn)元

　　則估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣4792152萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整

附件（略）

　　四、指出并改正下面估價(jià)報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過(guò)4個(gè)，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）

　　對某新建成的寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料（見(jiàn)下表），并用收益法評估該寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值。

估價(jià)對象相關(guān)資料

名稱(chēng)	數值	名稱(chēng)	數值
總建筑面積	25000m2	房屋重置價(jià)格	2000元/m2
可出租建筑面積	22000m2	房屋耐用年限	50年
設備用房建筑面積	2500m2	房屋維修費率/年	房屋重置價(jià)格的2%
管理用房建筑面積	500m2	月物業(yè)管理費	5元/m2
營(yíng)業(yè)稅及附加率	5.55%	土地剩余年限	45年
接租金收入計的房產(chǎn)稅率	12%	年報酬率	5%
平均正常空置率	10%	管理費用率（含保險費、租賃費用）	租金的3%
可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費）	50元/m2

　　估價(jià)對象相關(guān)資料

　　估價(jià)測算如下（節選）：

　　（一）年有效毛收入

　　22000×（50+5）×12×（1-10％）=13068000元

　　（二）年運營(yíng)費用

　　1.年維修費用

　　25000×2000×2％=1000000元

　　2.年管理費用

　　年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失

　　　　　　　=13068000×3％+500×50％=692040元

　　3.年營(yíng)業(yè)稅及附加

　　年營(yíng)業(yè)稅及附加=13068000×5.55％=725274元

　　4.年運營(yíng)費用小計

　　年運營(yíng)費用=1000000+692040+725274=2417314元

　　（三）年凈收益

　　年凈收益=（一）項-（二）項=13068000-2417314=10650686元

　　（四）估價(jià)結果

　　

參考答案

　　一、問(wèn)答題

　　（一）答：

　　1.在估價(jià)程序上應特殊注意：

　　（1）被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應做好無(wú)利害關(guān)系第三人見(jiàn)證工作（未說(shuō)明無(wú)利害關(guān)系給0分）并在報管中做出相應說(shuō)明。

　　（2）估價(jià)機構應將分戶(hù)初步估價(jià)結果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明。

　　（3）公示期滿(mǎn)后一估價(jià)機構將整體估價(jià)報告和分戶(hù)估價(jià)報告提交委托人并由委托人向被拆遷人轉交分戶(hù)報告。

　　2.被拆遷房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定：協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評估機構確定。

　　3.拆遷估價(jià)不考慮房屋租賃因素的影響。（或按完全產(chǎn)權評估）

　　（二）答：

　　1.估價(jià)機構沒(méi)有義務(wù)將估價(jià)結果告知借款企業(yè)：估價(jià)機構應將評估結果提交法院，由法院將評估結果告知債權債務(wù)執行雙方當事人（或：①估價(jià)機構不需要向委托方之外的第三方提供估價(jià)結果；②估價(jià)機構僅對委托人負責；③法院是委托人，借款企業(yè)不是委托人）。

　　2.拍賣(mài)保留價(jià)由法院確定，應以評估價(jià)格為基礎確定。

　　3.應注意以下費用：

　　（1）拍賣(mài)機構傭金；

　　（2）補繳土地使用權出讓金；

　　（3）房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費；

　　（4）估價(jià)機構的評估費用；

　　（三）答

　　1.錯誤

　　（1）由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規模不同，其中與估價(jià)對象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例；

　　（2）未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀(guān)收益；

　　（3）不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益；

　　（4）不應選用350萬(wàn)元作為估價(jià)對象的年凈收益（或應采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對象的年凈收益）

　　2.具體可選擇過(guò)去數據簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來(lái)數據簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來(lái)數據資本化公式法確定。

　　二、單項選擇題

　　（一）1.A

　　2.D（關(guān)于凈收益的，D為利潤總額、折舊和財務(wù)費用，再扣減商業(yè)利潤）

　　3.C

　　4.D（關(guān)于保險評估3500萬(wàn)元的，D為保險金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元）

　　（二）5.B（關(guān)于小區減值的，B為綠地率減少）

　　6.D（關(guān)于小區增值的，D為交通條件改善）

　　7.C（關(guān)于小區估價(jià)的，C為改變前后分別估價(jià)，求差額）

　　（三）8.B（關(guān)于出幾個(gè)報告的，B為出兩份報告）

　　9.A（關(guān)于甲乙廠(chǎng)區估價(jià)的，A為甲乙廠(chǎng)區的房產(chǎn)和土地都要估價(jià)）

　　10.B（關(guān)于乙廠(chǎng)區土地估價(jià)的，B為市場(chǎng)價(jià)格扣減土地出讓金）

　　三、指錯題

　　1.結果報告缺估價(jià)原則；

　　2.結果報告中缺少估價(jià)方法定義；

　　3.技術(shù)報告缺市場(chǎng)背景分析；

　　4.假設開(kāi)發(fā)法公式錯，未扣除銷(xiāo)售費用、開(kāi)發(fā)利潤和購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅1

　　5.市場(chǎng)法中個(gè)別因素修正錯誤，修正系數取值與個(gè)別因素描述不一致；

　　6.可比實(shí)例B、C與估價(jià)對象的土地等級不同，未作修正（應加以修正）；

　　7.開(kāi)發(fā)完成后總價(jià)計算有錯誤，未分析或說(shuō)明地下室設備用房部分面積是否計入總面積；或地下室面積不能對外銷(xiāo)售，未說(shuō)明可比實(shí)例是否也是一樣；

　　8.續建工程中的建安工程費900元/m²，是否與實(shí)際工程進(jìn)度相符未作說(shuō)明（或續建取值900元/m2缺少具體說(shuō)明）；

　　9.假設開(kāi)發(fā)法中未扣除轉業(yè)費、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費；

　　10.假設開(kāi)發(fā)法中未扣減利息；

　　11.假設開(kāi)發(fā)法計算開(kāi)發(fā)利潤的直接成本利潤率不應采用××置業(yè)公司的；

　　12.假設開(kāi)發(fā)法計算開(kāi)發(fā)利潤計算錯誤，未計算購買(mǎi)估價(jià)對象的投資利潤；

　　13.成本法基礎設施配套費計算有誤，建筑面積取值不對；

　　14.成本法中管理費用計算基數錯，其中未計土地取得成本；

　　15.成本法中投資利息計算基數錯，其中未計土地取得成本；

　　16.成本法中投資利息的計息周期不應該是整個(gè)項目開(kāi)發(fā)周期；

　　17.成本法中應該考慮銷(xiāo)售稅費；

　　18.成本法中開(kāi)發(fā)利潤的計算基數錯，其中未計土地成本；

　　19.估價(jià)結果的確定過(guò)程缺少必要的綜合考慮，或理由不充分；

　　20.估價(jià)結果缺少單價(jià)。

　　四、改錯題

　　1.有效毛收入的計算不應包括物業(yè)費

　　22000×50×12×（1-10％）=11880000元

　　2.管理用房未出租不應算空置

　　年管理費用=年有效毛收入×3％=13068000×3％=392040元

　　3.遺漏房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅：有效毛收入×12％=13068000×12％=1568160元

　　年費用合計：

　　4項：1000000+356400+725274+1425600=3507274元

　　年凈收益=11880000-3507274=8372726元

　　4.估價(jià)結果中計算收益年限取值錯誤，應為45年。