第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)可行性研究概述

　　一、可行性研究的含義和目的

　　二、可行性研究的作用

　?。ㄒ唬┳鳛樯暾堩椖亢藴实囊罁?jù)

　?。ǘ┦琼椖客顿Y決策的依據(jù)

　?。ㄈ┦腔I集建設(shè)資金的依據(jù)

　?。ㄋ模┦情_發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

　?。ㄎ澹┦窍码A段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)

　　三、可行性研究的依據(jù)

　　四、可行性研究的工作階段

　?。ㄒ唬┩顿Y機會研究

　　（二）初步可行性研究

　?。ㄈ┰敿毧尚行匝芯?/P>

　?。ㄋ模╉椖吭u估與決策

　　第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟

　　一、可行性研究的內(nèi)容

　?。ㄒ唬╉椖扛艣r

　?。ǘ╅_發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定

　?。ㄈ┦袌龇治龊徒ㄔO(shè)規(guī)模的確定

　　（四）規(guī)戈1設(shè)計方案的選擇

　?。ㄎ澹┵Y源供給條件分析

　?。┉h(huán)境影響評價

　?。ㄆ撸╉椖块_發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究

　?。ò耍╅_發(fā)建設(shè)計劃的編制

　?。ň牛╉椖拷?jīng)濟及社會效益分析，

　?。ㄊ┙Y(jié)論及建議

　　二、可行性研究的步驟

　?。ㄒ唬┙邮芪?/P>

　?。ǘ┱{(diào)查研究

　?。ㄈ┓桨高x擇和優(yōu)化

　　（四）財務(wù)評價和綜合評價

　?。ㄎ澹┚幹瓶尚行匝芯繄蟾?/P>

　　第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

　?。ㄒ唬﹨^(qū)位分析與選擇

　　（二）開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

　?。ㄈ╅_發(fā)時機的分析與選擇

　?。ㄋ模┖献鞣绞降姆治雠c選擇

　　（五）融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

　?。┊a(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇

　　二、構(gòu)造評價方案

　　三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)

　?。ㄒ唬r間類參數(shù)

　?。ǘ┤谫Y相關(guān)參數(shù)

　　（三）收益相關(guān)指標

　?。ㄋ模┰u價標準類指標

　　第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算

　　一、投資估算

　?。ㄒ唬┩恋刭M用

　　1．征地拆遷費

　　2．出讓地價款

　　3．土地轉(zhuǎn)讓費

　　4．土地租用費

　　5．土地投資折價

　?。ǘ┛辈煸O(shè)計和前期工程費

　　（三）房屋開發(fā)費

　　1．建筑安裝工程費

　　2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

　　3．公共配套設(shè)施建設(shè)費

　　4．其他工程費

　　5．開發(fā)期間稅費

　　6．管理費用

　　7．銷售費用

　　8．財務(wù)費用

　　9．不可預見費

　　二、資金使用計劃

　　三、收入估算與資金籌措

　　（一）收入估算

　　1．租售方案

　　2．租售價格

　　3．租售收入

　　4．收款方式

　?。ǘ┵Y金籌措

　　第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目方案經(jīng)濟比選

　　一、方案經(jīng)濟比選及其作用

　　（一）方案經(jīng)濟比選

　?。ǘ┓桨附?jīng)濟比選的類型

　　（三）方案經(jīng)濟比選的作用

　　二、方案比選定量分析方法

　?。ㄒ唬┎铑~投資內(nèi)部收益率法

　?。ǘ﹥衄F(xiàn)值法

　　（三）等額年值法

　?。ㄋ模┵M用現(xiàn)值法和等額年費用法

　　（五）其他經(jīng)濟比選方法

　　三、方案經(jīng)濟比選方法的選擇

　?。ㄒ唬┍冗x方法選擇規(guī)則

　?。ǘ┓桨附?jīng)濟比選的特殊注意事項

　　第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制

　　一、財務(wù)評價的報表

　?。ㄒ唬┗緢蟊?/P>

　　1．現(xiàn)金流量表

　　2．資金來源與運用表

　　3．損益表

　　4．資產(chǎn)負債表

　?。ǘ┹o助報表

　　二、財務(wù)報表的編制

　　第七節(jié)可行性研究報告的撰寫

　　一、項目可行性研究報告的基本構(gòu)成

　?。ㄒ唬┓饷?/P>

　?。ǘ┱?/P>

　?。ㄈ┠夸?/P>

　?。ㄋ模┱?/P>

　?。ㄎ澹└奖?/P>

　?。└綀D

　　二、項目可行性研究報告正文的寫作要點

　　（一）項目總說明

　?。ǘ╉椖扛艣r

　?。ㄈ┩顿Y環(huán)境研究

　　（四）市場研究　建設(shè)工程教育網(wǎng)

　?。ㄎ澹╉椖康乩憝h(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目

　?。┮?guī)劃方案及建設(shè)條件

　?。ㄆ撸┙ㄔO(shè)方式及進度安排

　?。ò耍┩顿Y估算及資金籌揩

　?。ň牛╉椖吭u估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預測和選定

　　（十）項目經(jīng)濟效益評價

　?。ㄊ唬╋L險與不確定性分析

　　（十二）可行性研究的結(jié)論

　　考試要求

　　1．熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段

　　2．熟悉可行性研究的內(nèi)容

　　3．了解可行性研究的步驟

　　4．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

　　5．掌握構(gòu)造評價方案

　　6．掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù)

　　7．掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算

　　8．熟悉方案經(jīng)濟比選的概念及其作用

　　9．掌握方案經(jīng)濟比選定量分析方法

　　10．熟悉方案經(jīng)濟比選方法選擇的原則

　　11．掌握財務(wù)評價的基本報表

　　12．熟悉財務(wù)評價的輔助報表

　　13．掌握財務(wù)報表的編制

　　14．熟悉可行性研究報告的撰寫

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