09年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》大綱

2009-07-15 09:21 來(lái)源：

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第三部分　　

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

　　第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)估價(jià)的含義、本質(zhì)和必要性，房地產(chǎn)估價(jià)的要素，房地產(chǎn)估價(jià)的各種現實(shí)需要，房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展狀況等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認識

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

　　（一）專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區別

　　（二）專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

　　（三）估價(jià)與評估的異同

　　（四）國外和港臺地區對房地產(chǎn)估價(jià)的稱(chēng)謂及定義

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)

　　（一）房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　（二）房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

　　（三）房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證

　　（四）房地產(chǎn)估價(jià)會(huì )有誤差，但誤差應在合理的范圍內

　　（五）房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)

　　三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

　　（一）專(zhuān)業(yè)估價(jià)存在的基本前提

　　（二）房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)

　　（三）房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體

　　第二節　房地產(chǎn)估價(jià)的要素

　　一、估價(jià)當事人

　　（一）房地產(chǎn)估價(jià)師

　　（二）房地產(chǎn)估價(jià)機構

　　（三）估價(jià)委托人

　　二、估價(jià)目的

　　三、估價(jià)對象

　　四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　五、價(jià)值類(lèi)型

　　六、估價(jià)依據

　　七、估價(jià)假設

　　八、估價(jià)原則

　　九、估價(jià)程序

　　十、估價(jià)方法

　　十一、估價(jià)結果

　　第三節　對房地產(chǎn)估價(jià)的現實(shí)需要

　　一、國有建設用地使用權出讓的需要

　　二、房地產(chǎn)轉讓和租賃的需要

　　三、房地產(chǎn)抵押貸款的需要

　　四、房地產(chǎn)征收征用補償的需要

　　五、房地產(chǎn)分割的需要

　　六、房地產(chǎn)損害賠償的需要

　　七、房地產(chǎn)爭議調處和司法鑒定的需要

　　八、房地產(chǎn)稅收的需要

　　九、房地產(chǎn)保險的需要

　　十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要

　　十一、房地產(chǎn)行政管理的需要

　　十二、其他方面的需要

　　第四節　房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德

　　第五節　中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況

　　一、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位

　　二、建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格制度

　　三、設定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機構資質(zhì)行政許可項目

　　四、成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律組織

　　五、發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)的部門(mén)規章和規范性文件

　　六、制定了房地產(chǎn)估價(jià)國家標準和相關(guān)指導意見(jiàn)

　　七、形成了較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論方法體系

　　八、深化和拓展了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)

　　九、形成了公平競爭的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)

　　十、積極開(kāi)展了國際交流合作

　　考試要求

　　1．熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的含義；

　　2．掌握房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)；

　　3．熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的必要性；

　　4．熟悉估價(jià)當事人；

　　5．掌握估價(jià)目的；

　　6．掌握估價(jià)對象；

　　7．熟悉估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

　　8．掌握價(jià)值類(lèi)型；

　　9．熟悉估價(jià)依據；

　　10．熟悉估價(jià)假設；

　　11．熟悉估價(jià)原則；

　　12．熟悉估價(jià)程序；

　　13．熟悉估價(jià)方法；

　　14．熟悉估價(jià)結果；

　　15．掌握國有建設用地使用權出讓的需要；

　　16．熟悉房地產(chǎn)轉讓和租賃的需要；

　　17．掌握房地產(chǎn)抵押貸款的需要；

　　18．掌握房地產(chǎn)征收征用補償的需要；

　　19．熟悉房地產(chǎn)分割的需要；

　　20．掌握房地產(chǎn)損害賠償的需要；

　　21．掌握房地產(chǎn)爭議調處和司法鑒定的需要；

　　22．熟悉房地產(chǎn)稅收的需要；

　　23．了解房地產(chǎn)保險的需要；

　　24．熟悉企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要；

　　25．了解房地產(chǎn)行政管理的需要；

　　26．熟悉其他方面的需要；

　　27. 掌握房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德；

　　28．熟悉中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況。

　　第二章房地產(chǎn)及其描述

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)的含義、特性、分類(lèi)、描述與分析等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　房地產(chǎn)的含義

　　一、房地產(chǎn)的定義

　　二、土地、建筑物和其他土地定著(zhù)物的含義

　　（一）土地的含義

　　（二）建筑物的含義

　　（三）其他土地定著(zhù)物的含義

　　三、實(shí)物、權益和區位的含義

　　（一）房地產(chǎn)實(shí)物的含義

　　（二）房地產(chǎn)權益的含義

　　（三）房地產(chǎn)區位的含義

　　四、房地產(chǎn)的其他名稱(chēng)

　　（一）不動(dòng)產(chǎn)

　　（二）物業(yè)

　　（三）real estate和real property

　　五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)

　　（一）土地形態(tài)

　　（二）建筑物形態(tài)

　　（三）房地形態(tài)

　　第二節　房地產(chǎn)的特性

　　一、不可移動(dòng)

　　二、獨一無(wú)二

　　三、壽命長(cháng)久

　　四、供給有限

　　五、價(jià)值量大

　　六、用途多樣

　　七、相互影響

　　八、易受限制

　　九、難以變現

　　十、保值增值

　　第三節　房地產(chǎn)的種類(lèi)

　　一、按用途劃分的種類(lèi)

　　二、按開(kāi)發(fā)程度劃分的種類(lèi)

　　三、按實(shí)物形態(tài)劃分的種類(lèi)

　　四、按權益狀況劃分的種類(lèi)

　　五、按是否產(chǎn)生收益劃分的種類(lèi)

　　六、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分的種類(lèi)

　　第四節　房地產(chǎn)狀況描述

　　一、房地產(chǎn)基本狀況描述

　　二、房地產(chǎn)區位狀況描述

　　（一）位置描述

　　（二）交通描述

　　（三）周?chē)h(huán)境和景觀(guān)描述

　　（四）外部配套設施描述

　　三、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述

　　（一）土地實(shí)物狀況描述

　　（二）建筑物實(shí)物狀況描述

　　四、房地產(chǎn)權益狀況描述

　　（一）土地權益狀況描述

　　（二）建筑物權益狀況描述

　　考試要求

　　1．熟悉房地產(chǎn)的定義；

　　2．熟悉土地、建筑物和其他地上定著(zhù)物的含義；

　　3．掌握實(shí)物、權益和區位的含義；

　　4．了解房地產(chǎn)的其他名稱(chēng)；

　　5．了解房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)；

　　6．掌握不可移動(dòng)；

　　7．掌握獨一無(wú)二；

　　8．熟悉壽命長(cháng)久；

　　9．熟悉供給有限；

　　10．熟悉價(jià)值量大；

　　11．熟悉用途多樣；

　　12．熟悉相互影響；

　　13．熟悉易受限制；

　　14．了解保值增值；

　　15．熟悉按用房地產(chǎn)用途的分類(lèi)；

　　16．熟悉按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度的分類(lèi)；

　　17．掌握按照房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類(lèi)；

　　18．掌握按照房地產(chǎn)權益狀況的分類(lèi)；

　　19．了解按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類(lèi)；

　　20．了解按照房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式的分類(lèi)；

　　21．掌握房地產(chǎn)狀況描述。

　　第三章　房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)價(jià)格的含義、形成條件、特征，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格、價(jià)值的種類(lèi)以及每種價(jià)格、價(jià)值的含義等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件

　　一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義

　　二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件

　　（一）有用性

　　（二）稀缺性

　　（三）有效需求

　　第二節　房地產(chǎn)價(jià)格的特征

　　第三節　房地產(chǎn)供求與價(jià)格

　　一、房地產(chǎn)需求

　　（一）房地產(chǎn)需求的含義

　　（二）決定房地產(chǎn)需求量的因素

　　（三）房地產(chǎn)需求曲線(xiàn)

　　二、房地產(chǎn)供給

　　（一）房地產(chǎn)供給的含義

　　（二）決定房地產(chǎn)供給量的因素

　　（三）房地產(chǎn)供給曲線(xiàn)

　　三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格

　　四、房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性

　　第四節　房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)

　　一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值

　　二、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值

　　（一）成交價(jià)格

　　（二）市場(chǎng)價(jià)格

　　（三）理論價(jià)格

　　（四）評估價(jià)值

　　三、市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值

　　（一）市場(chǎng)價(jià)值

　　（二）非市場(chǎng)價(jià)信

　　四、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險價(jià)值、計稅價(jià)值和征收價(jià)值

　　（一）買(mǎi)賣(mài)價(jià)格

　　（二）租賃價(jià)格

　　（三）抵押價(jià)值

　　（四）保險價(jià)值

　　（五）計稅價(jià)值

　　（六）征收價(jià)值

　　五、房地產(chǎn)所有權價(jià)格、土地使用權價(jià)格和其他房地產(chǎn)權利價(jià)格

　　（一）房地產(chǎn)所有權價(jià)格

　　（二）土地使用權價(jià)格

　　（三）其他房地產(chǎn)權利價(jià)格

　　六、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值

　　七、市場(chǎng)調節價(jià)、政府指導價(jià)和政府定價(jià)

　　八、基準地價(jià)、標定地價(jià)和房屋重置價(jià)格

　　九、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格

　　（一）土地價(jià)格

　　（二）建筑物價(jià)格

　　（三）房地價(jià)格

　　十、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)

　　（一）總價(jià)格

　　（二）單位價(jià)格

　　（三）樓面地價(jià)

　　十一、名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格

　　十二、現貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現房?jì)r(jià)格、期房?jì)r(jià)格

　　十三、起價(jià)、標價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)

　　十四、評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應價(jià)和成交價(jià)

　　考試要求

　　1．了解房地產(chǎn)價(jià)格的含義；

　　2．熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件；

　　3．熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的特征；

　　4．熟悉房地產(chǎn)需求；

　　5．熟悉房地產(chǎn)供給；

　　6．熟悉房地產(chǎn)均衡價(jià)格；

　　7．熟悉房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性；

　　8．熟悉價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值；

　　9．掌握成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值；

　　10．掌握市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值；

　　11．掌握買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險價(jià)值、計稅價(jià)值和征收價(jià)值；

　　12．了解原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值；

　　13．了解市場(chǎng)調節價(jià)、政府指導價(jià)和政府定價(jià)；

　　14．熟悉基準地價(jià)、標定地價(jià)和房屋重置價(jià)格；

　　15．熟悉土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格；

　　16．掌握總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)；

　　17．熟悉現貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現房?jì)r(jià)格、期房?jì)r(jià)格；

　　18．熟悉起價(jià)、標價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)；

　　19．熟悉評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應價(jià)和成交價(jià)。

　　第四章　房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，包括房地產(chǎn)自身、人口、制度政策、經(jīng)濟、社會(huì )、國際等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述

　　一、對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的總認識

　　二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類(lèi)

　　第二節　房地產(chǎn)自身因素

　　一、區位因素

　　（一）位置

　　1．方位

　　2．距離

　　3．朝向

　　4．樓層

　　（二）交通

　　（三）周?chē)h(huán)境和景觀(guān)

　　1．大氣環(huán)境

　　2．水文環(huán)境

　　3．聲覺(jué)環(huán)境

　　4．視覺(jué)環(huán)境

　　5．衛生環(huán)境

　　6．人文環(huán)境

　　（四）外部配套設施

　　二、實(shí)物因素

　　（一）土地實(shí)物因素

　　1．土地面積

　　2．土地形狀

　　3．地形

　　4．地勢

　　5．土壤

　　6．地基

　　7．土地條件

　　（二）建筑物實(shí)物因素

　　1．建筑規模

　　2．外觀(guān)

　　3．建筑結構

　　4．設施設備

　　5．裝飾裝修

　　6. 層高和室內凈高

　　7．空間布局

　　8. 防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照

　　9. 維修養護情況及完損程度

　　三、權益因素

　　（一）權利狀況

　　（二）使用管制

　　（三）相鄰關(guān)系

　　第三節　人口因素

　　一、人口數量

　　二、人口結構

　　三、人口素質(zhì)

　　第四節　制度政策因素

　　一、房地產(chǎn)制度政策

　　二、稅收制度政策

　　（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節的稅收

　　（二）房地產(chǎn)轉讓環(huán)節的稅收

　　（三）房地產(chǎn)持有環(huán)節的稅收

　　三、金融制度政策

　　四、相關(guān)特殊政策

　　五、相關(guān)規劃和計劃

　　（一）國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃

　　（二）城鄉規劃

　　（三）土地相關(guān)規劃和計劃

　　（四）住房相關(guān)規劃和計劃

　　第五節　經(jīng)濟因素

　　一、經(jīng)濟發(fā)展

　　二、居民收入

　　三、利率

　　四、匯率

　　五、物價(jià)

　　第六節　社會(huì )因素

　　一、政治安定狀況

　　二、社會(huì )治安狀況

　　三、城市化

　　四、房地產(chǎn)投機

　　第七節　國際因素

　　一、世界經(jīng)濟狀況

　　二、國際競爭狀況

　　三、政治對立狀況

　　四、軍事沖突狀況

　　第八節　心理因素

　　第九節　其他因素

　　一、行政隸屬變更

　　二、重要政治人物的健康狀況等

　　考試要求

　　1．掌握對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的總認識；

　　2．熟悉房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類(lèi)；

　　3．掌握房地產(chǎn)自身因素；

　　4．熟悉人口因素；

　　5．熟悉制度政策因素；

　　6．熟悉經(jīng)濟發(fā)展狀況因素；

　　7．掌握居民收入水平因素；

　　8．掌握利率因素；

　　9．熟悉匯率因素；

　　10．熟悉物價(jià)水平因素；

　　11. 了解政治安定狀況因素；

　　12．了解社會(huì )治安狀況因素；

　　13．熟悉城市化因素；

　　14．了解房地產(chǎn)投機因素；

　　15．了解國際因素；

　　16．了解心理因素；

　　17．了解其他因素。

　　第五章　房地產(chǎn)估價(jià)原則

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義、種類(lèi)、作用，各項房地產(chǎn)估價(jià)原則對房地產(chǎn)估價(jià)、特別是對估價(jià)結果的要求，房地產(chǎn)估價(jià)為何要遵守這些原則以及在實(shí)際估價(jià)中如何遵守這些原則等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　房地產(chǎn)估價(jià)原則概述

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)原則的內容

　　三、房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用

　　第二節　獨立、客觀(guān)、公正原則

　　第三節　合法原則

　　第四節　最高最佳使用原則

　　第五節　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　第六節　替代原則

　　第七節　謹慎原則

　　考試要求

　　1．了解房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義；

　　2．熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則的內容；

　　3．熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用；

　　4．掌握獨立、客觀(guān)、公正原則；

　　5．掌握合法原則；

　　6．掌握最高最佳使用原則；

　　7．掌握估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；

　　8．熟悉替代原則；

　　9．熟悉謹慎原則。

　　第六章　市場(chǎng)法及其運用

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對市場(chǎng)法，包括其含義、理論依據、適用的估價(jià)對象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　市場(chǎng)法概述

　　一、市場(chǎng)法的含義

　　二、市場(chǎng)法的理論依據

　　三、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對象和條件

　　（一）市場(chǎng)法適用的估價(jià)對象

　　（二）市場(chǎng)法估價(jià)需要具備的條件

　　（三）市場(chǎng)法的其他用途

　　四、市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟

　　第二節　搜集交易實(shí)例

　　一、搜集大量交易實(shí)例的必要性

　　二、搜集交易實(shí)例的途徑

　　三、搜集交易實(shí)例的要求

　　四、建立交易實(shí)例庫

　　第三節　選取可比實(shí)例

　　一、選取可比實(shí)例的必要性

　　二、選取可比實(shí)例的要求

　　（一）選取可比實(shí)例的數量要求

　　（二）選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求

　　（三）選取可比實(shí)例應注意的其他問(wèn)題

　　第四節　建立比較基準

　　一、統一房地產(chǎn)范圍

　　二、統一付款方式

　　三、統一價(jià)格單位

　　（一）統一價(jià)格表示單位

　　（二）統一幣種和貨幣單位

　　（三）統一面積內涵和單位

　　第五節　交易情況修正

　　一、交易情況修正的含義

　　二、造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素

　　三、交易情況修正的方法

　　第六節　市場(chǎng)狀況調整

　　一、市場(chǎng)狀況調整的含義

　　二、市場(chǎng)狀況調整的方法

　　（一）市場(chǎng)狀況調整的價(jià)格指數法

　　（二）市場(chǎng)狀況調整的價(jià)格變動(dòng)率法

　　第七節　房地產(chǎn)狀況調整

　　一、房地產(chǎn)狀況調整的含義

　　二、房地產(chǎn)狀況調整的內容

　　（一）區位狀況調整的內容

　　（二）實(shí)物狀況調整的內容

　　（三）權益狀況調整的內容

　　三、房地產(chǎn)狀況調整的思路

　　四、房地產(chǎn)狀況調整的方法

　　第八節　求取比準價(jià)格

　　一、求取單個(gè)可比實(shí)例比準價(jià)格的方法

　　二、求取最終比準價(jià)格的方法

　　第九節　市場(chǎng)法總結和運用舉例

　　一、市場(chǎng)法總結

　　二、市場(chǎng)法運用舉例

　　考試要求

　　1．熟悉市場(chǎng)法的含義；

　　2．了解市場(chǎng)法的理論依據；

　　3．掌握市場(chǎng)法適用的估價(jià)對象和條件；

　　4．熟悉市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟；

　　5．了解搜集大量交易實(shí)例的必要性；

　　6．熟悉搜集交易實(shí)例的途徑；

　　7．掌握搜集交易實(shí)例的要求；

　　8．了解建立交易實(shí)例庫；

　　9．了解選取可比實(shí)例的必要性；

　　10．掌握選取可比實(shí)例的要求；

　　11．熟悉建立比較基準；

　　12．熟悉交易情況修正的含義；

　　13．熟悉造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素；

　　14．掌握交易情況修正的方法；

　　15．熟悉市場(chǎng)狀況調整的含義；

　　16．掌握市場(chǎng)狀況調整的方法；

　　17．熟悉房地產(chǎn)狀況調整的含義；

　　18．掌握房地產(chǎn)狀況調整的內容；

　　19．掌握房地產(chǎn)狀況調整的思路；

　　20．掌握房地產(chǎn)狀況調整的方法；

　　21．熟悉求取單個(gè)可比實(shí)例比準價(jià)格的方法；

　　22．了解求取最終比準價(jià)格的方法。

　　第七章　收益法及其運用

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對收益法，包括其含義、理論依據、適用的估價(jià)對象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　收益法概述

　　一、收益法的含義

　　二、收益法的理論依據

　　三、收益法適用的估價(jià)對象和條件

　　（一）收益法適用的估價(jià)對象

　　（二）收益法估價(jià)需要具備的條件

　　四、收益法估價(jià)的操作步驟

　　第二節　報酬資本化法的公式

　　一、報酬資本化法最一般的公式

　　二、凈收益每年不變的公式

　　（一）收益期限為有限年的公式

　　（二）收益期限為無(wú)限年的公式

　　（三）凈收益每年不變的公式的作用

　　1．直接用于測算價(jià)格

　　2．用于不同期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算

　　3．用于比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低

　　4．用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調整

　　三、凈收益在前若干年有變化的公式

　　（一）收益期限為有限年的公式

　　（二）收益期限為無(wú)限年的公式

　　四、凈收益按一定數額遞增的公式

　　（一）收益期限為有限年的公式

　　（二）收益期限為無(wú)限年的公式

　　五、凈收益按一定數額遞減的公式

　　六、凈收益按一定比率遞增的公式

　　（一）收益期限為有限年的公式

　　（二）收益期限為無(wú)限年的公式

　　七、凈收益按一定比率遞減的公式

　　（一）收益期限為有限年的公式

　　（二）收益期限為無(wú)限年的公式

　　八、預知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式

　　第三節　收益期限的確定

　　第四節　凈收益的求取

　　一、凈收益測算的基本原理

　　（一）基于租賃收入測算凈收益的基本原理

　　（二）基于營(yíng)業(yè)收入測算凈收益的基本原理

　　二、不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的求取

　　（一）出租的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　（二）營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　（三）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　（四）混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　三、求取凈收益應注意的問(wèn)題

　　（一）有形收益和無(wú)形收益

　　（二）實(shí)際收益和客觀(guān)收益

　　（三）樂(lè )觀(guān)估計、保守估計和最可能估計

　　四、凈收益流模式的確定

　　第五節　報酬率的求取

　　一、報酬率的實(shí)質(zhì)

　　二、報酬率的求取方法

　　（一）累加法

　　（二）市場(chǎng)提取法

　　（三）投資報酬率排序插入法

　　第六節　直接資本化法

　　一、直接資本化法概述

　　（一）直接資本化法的含義及基本公式

　　（二）幾種收益乘數法

　　1．毛租金乘數法

　　2．潛在毛收入乘數法

　　3．有效毛收入乘數法

　　4．凈收益乘數法

　　二、資本化率和收益乘數的求取方法

　　三、資本化率與報酬率的區別和關(guān)系

　　四、直接資本化法與報酬資本化法的比較

　　（一）直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　（二）報酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　第七節　投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)

　　一、投資組合技術(shù)

　　（一）土地與建筑物的組合

　　（二）抵押貸款與自有資金的組合

　　二、剩余技術(shù)

　　（一）土地剩余技術(shù)

　　（二）建筑物剩余技術(shù)

　　（三）自有資金剩余技術(shù)

　　（四）抵押貸款剩余技術(shù)

　　第八節　收益法總結和運用舉例

　　一、收益法總結

　　二、收益法運用舉例

　　考試要求

　　1．熟悉收益法的含義；

　　2．熟悉收益法的理論依據；

　　3．掌握收益法適用的估價(jià)對象和條件；

　　4．熟悉收益法估價(jià)的操作步驟；

　　5．掌握報酬資本化法最一般的公式；

　　6．掌握凈收益每年不變的公式；

　　7．掌握凈收益在前若干年有變化的公式；

　　8．熟悉凈收益按一定數額遞增的公式；

　　9．熟悉凈收益按一定數額遞減的公式；

　　10．掌握凈收益按一定比率遞增的公式；

　　11．熟悉凈收益按一定比率遞減的公式；

　　12．掌握預知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式；

　　13．掌握凈收益測算的基本原理；

　　14．掌握不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的求取；

　　15．熟悉求取凈收益應注意的問(wèn)題；

　　16．熟悉收益期限和凈收益流模式的確定；

　　17．熟悉報酬率的求取；

　　18．熟悉直接資本化法概述；

　　19．熟悉資本化率和收益乘數的求取方法；

　　20. 掌握資本化率與報酬率的區別和關(guān)系；

　　21．了解直接資本化法與報酬資本化法的比較；

　　22．掌握投資組合和剩余技術(shù)。

　　第八章　成本法及其運用

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對成本法，包括其含義、理論依據、適用的估價(jià)對象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試要求

　　第一節　成本法概述

　　一、成本法的含義

　　二、成本法的理論依據

　　三、成本法適用的估價(jià)對象和條件

　　（一）成本法適用的估價(jià)對象

　　（二）成本法估價(jià)需要具備的條件

　　四、成本法估價(jià)的操作步驟

　　第二節　房地產(chǎn)價(jià)格構成

　　一、土地取得成本

　　（一）市場(chǎng)購買(mǎi)下的土地取得成本

　　（二）征收集體土地的土地取得成本

　　（三）征收國有土地上房屋的土地取得成本

　　二、開(kāi)發(fā)成本

　　三、管理費用

　　四、銷(xiāo)售費用

　　五、投資利息

　　（一）投資利息的含義

　　（二）投資利息的計算

　　1．應計息項目

　　2．計息周期

　　3．計息期

　　4．計息方式

　　5．利率

　　六、銷(xiāo)售稅費

　　七、開(kāi)發(fā)利潤

　　第三節　成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式

　　二、適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式

　　（一）適用于新開(kāi)發(fā)的房地的基本公式

　　（二）適用于新建成的建筑物的基本公式

　　（三）適用于新開(kāi)發(fā)的土地的基本公式

　　三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式

　　（一）適用于舊的房地的基本公式

　　（二）適用于舊的建筑物的基本公式

　　第四節　重新購建價(jià)格的求取

　　一、重新購建價(jià)格的含義

　　二、重新購建價(jià)格的求取思路

　　（一）房地重新購建價(jià)格的求取思路

　　（二）土地重新購建價(jià)格的求取思路

　　（三）建筑物重新購建價(jià)格的求取思路

　　三、建筑物重新購建價(jià)格的求取方式

　　四、建筑物重新購建價(jià)格的求取方法

　　（一）單位比較法

　　（二）分部分項法

　　（三）工料測量法

　　（四）指數調整法

　　第五節　建筑物折舊的求取

　　一、建筑物折舊的含義和原因

　　（一）建筑物折舊的含義

　　（二）建筑物折舊的原因

　　1．物質(zhì)折舊

　　2．功能折舊

　　3．外部折舊

　　二、建筑物折舊的求取方法

　　（一）年限法

　　1．年限法和有關(guān)年限的含義

　　2．直線(xiàn)法

　　3．成新折扣法

　　（二）市場(chǎng)提取法

　　（三）分解法

　　1．物質(zhì)折舊的求取方法

　　2．功能折舊的求取方法

　　3．外部折舊的求取方法

　　三、求取建筑物折舊應注意的問(wèn)題

　　（一）估價(jià)上的折舊與會(huì )計上的折舊的本質(zhì)區別

　　（二）土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響

　　第六節　房屋完損等級評定和折舊的有關(guān)規定

　　一、房屋完損等級評定的有關(guān)規定

　　二、房屋折舊的有關(guān)規定

　　第七節　成本法總結和運用舉例

　　一、成本法總結

　　二、成本法運用舉例

　　考試要求

　　1．熟悉成本法的含義；

　　2．熟悉成本法的理論依據；

　　3．掌握成本法適用的估價(jià)對象和條件；

　　4．熟悉成本法估價(jià)的操作步驟；

　　5．掌握房地產(chǎn)價(jià)格構成；

　　6．掌握成本法的基本公式；

　　7．熟悉重新購建價(jià)格的含義；

　　8．熟悉重新購建價(jià)格的求取思路；

　　9．掌握建筑物重新購建價(jià)格的求取方式；

　　10．掌握建筑物重新購建價(jià)格的求取方法；

　　11．掌握建筑物折舊的求取；

　　12．了解房屋完損等級評定的有關(guān)規定；

　　13．熟悉房屋折舊的有關(guān)規定。

　　第九章　假設開(kāi)發(fā)法及其運用

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對假設開(kāi)發(fā)法，包括其含義、理論依據、適用的估價(jià)對象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　假設開(kāi)發(fā)法概述

　　一、假設開(kāi)發(fā)法的含義

　　二、假設開(kāi)發(fā)法的理論依據

　　三、假設開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對象和條件

　　（一）假設開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對象

　　（二）假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件

　　（三）假設開(kāi)發(fā)法的其他用途

　　四、假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟

　　第二節　假設開(kāi)發(fā)法的基本公式

　　一、假設開(kāi)發(fā)法最基本的公式

　　二、按估價(jià)對象和開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細化的公式

　　（一）求生地價(jià)值的公式

　　1．適用于在生地上進(jìn)行房屋建設的公式

　　2．適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式

　　（二）求毛地價(jià)值的公式

　　1．適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設的公式

　　2．適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式

　　（三）求熟地價(jià)值的公式（適用于在熟地上進(jìn)行房屋建設）

　　（四）求在建工程價(jià)值的公式（適用于將在建工程續建成房屋）

　　（五）求舊房?jì)r(jià)值的公式（適用于將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房）

　　三、按開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式細化的公式

　　（一）適用于開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷(xiāo)售的公式

　　（二）適用于開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)的公式

　　第三節　現金流量折現法和傳統方法

　　一、現金流量折現法和傳統方法的定義

　　二、現金流量折現法與傳統方法的區別

　　三、現金流量折現法和傳統方法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　第四節　假設開(kāi)發(fā)法測算中各項的求取

　　一、后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　二、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

　　（一）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對應的房地產(chǎn)狀況

　　（二）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對應的時(shí)間

　　（三）預測開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值的方法

　　三、后續必要支出及應得利潤

　　四、折現率

　　五、測算中的其他有關(guān)問(wèn)題

　　（一）注意假設開(kāi)發(fā)法的三種估價(jià)前提

　　（二）應考慮開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以外的收益

　　第五節　假設開(kāi)發(fā)法總結和運用舉例

　　一、假設開(kāi)發(fā)法總結

　　二、假設開(kāi)發(fā)法運用舉例

　　考試要求

　　1．熟悉假設開(kāi)發(fā)法的含義；

　　2. 熟悉假設開(kāi)發(fā)法的理論依據；

　　3．掌握假設開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對象和條件；

　　4．熟悉假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟；

　　5．掌握假設開(kāi)發(fā)法的基本公式；

　　6．了解現金流量折現法和傳統方法的定義；

　　7．熟悉現金流量折現法與傳統方法的區別；

　　8．熟悉現金流量折現法和傳統方法的優(yōu)缺點(diǎn)；

　　9．掌握假設開(kāi)發(fā)法測算中各項的求取。

　　第十章　長(cháng)期趨勢法及其運用

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對長(cháng)期趨勢法的含義、理論依據、適用的估價(jià)對象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟、幾種主要長(cháng)期趨勢法的內容以及長(cháng)期趨勢法的主要作用等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　長(cháng)期趨勢法概述

　　一、長(cháng)期趨勢法的含義

　　二、長(cháng)期趨勢法的理論依據

　　三、長(cháng)期趨勢法適用的估價(jià)對象和條件

　　四、長(cháng)期趨勢法估價(jià)的操作步驟

　　第二節　數學(xué)曲線(xiàn)擬合法

　　第三節　平均增減量法

　　第四節　平均發(fā)展速度法

　　第五節　移動(dòng)平均法

　　一、簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法

　　二、加權移動(dòng)平均法

　　第六節　指數修勻法

　　第七節　長(cháng)期趨勢法的作用

　　考試要求

　　1．了解長(cháng)期趨勢法概述；

　　2．熟悉數學(xué)曲線(xiàn)擬合法；

　　3．熟悉平均增減量法；

　　4．熟悉平均發(fā)展速度法；

　　5．了解移動(dòng)平均法；

　　6．了解指數修勻法；

　　7．掌握長(cháng)期趨勢法的作用。

　　第十一章　地價(jià)評估和地價(jià)分攤

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對地租理論和地租的測算，路線(xiàn)價(jià)法，城鎮基準地價(jià)評估和基準地價(jià)修正法，補地價(jià)的測算，高層建筑地價(jià)分攤的意義和方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　地租理論及測算

　　一、地租的含義

　　二、地租現象

　　三、地租理論的回顧

　　（一）威廉·配第

　　（二）理查德·坎蒂隆

　　（三）亞當·斯密

　　（四）詹姆斯·安德森

　　（五）大衛·李嘉圖

　　（六）馬爾薩斯

　　（七）約翰·馮·杜能

　　（八）馬克思

　　（九）其他

　　四、地租的測算

　　第二節　路線(xiàn)價(jià)法

　　一、路線(xiàn)價(jià)法概述

　　（一）路線(xiàn)價(jià)法的含義

　　（二）路線(xiàn)價(jià)法的理論依據

　　（三）路線(xiàn)價(jià)法適用的估價(jià)對象和條件

　　（四）路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)的操作步驟

　　二、劃分路線(xiàn)價(jià)區段

　　三、設定標準臨街深度

　　四、選取標準臨街宗地

　　五、調查評估路線(xiàn)價(jià)

　　六、制作價(jià)格修正率表

　　七、計算臨街土地的價(jià)值

　　（一）路線(xiàn)價(jià)法的計算公式

　　（二）路線(xiàn)價(jià)法計算舉例

　　1．一面臨街矩形土地的價(jià)值計算

　　2．前后兩面臨街矩形土地的價(jià)值計算

　　3．矩形街角地的價(jià)值計算

　　4．三角形土地的價(jià)值計算

　　5．其他形狀土地的價(jià)值計算

　　第三節　城鎮基準地價(jià)評估

　　一、城鎮基準地價(jià)的含義

　　二、城鎮基準地價(jià)評估的程序和方法

　　第四節　基準地價(jià)修正法

　　第五節　補地價(jià)的測算

　　第六節　高層建筑地價(jià)分攤

　　一、高層建筑地價(jià)分攤的意義

　　二、高層建筑地價(jià)分攤的方法

　　（一）按照建筑物面積進(jìn)行分攤

　　（二）按照房地價(jià)值進(jìn)行分攤

　　（三）按照土地價(jià)值進(jìn)行分攤

　　考試要求

　　1．熟悉地租的含義；

　　2．熟悉地租現象；

　　3．了解地租理論的回顧；

　　4．熟悉地租的測算；

　　5．熟悉路線(xiàn)價(jià)法概述；

　　6．熟悉劃分路線(xiàn)價(jià)區段；

　　7．了解設定標準臨街深度；

　　8．了解選取標準臨街宗地；

　　9．了解調查評估路線(xiàn)價(jià)，

　　10．掌握制作價(jià)格修正率表；

　　11．掌握計算臨街土地的價(jià)值；

　　12．熟悉城鎮基準地價(jià)評估；

　　13．熟悉基準地價(jià)修正法；

　　14．熟悉補地價(jià)的測算；

　　15．熟悉高層建筑地價(jià)分攤的意義；

　　16．掌握高層建筑地價(jià)分攤的方法。

　　第十二章　房地產(chǎn)估價(jià)程序

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)估價(jià)程序的含義、作用和具體內容，特別是較詳細介紹其中的受理估價(jià)委托、擬定估價(jià)作業(yè)方案、搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地查看估價(jià)對象、確定估價(jià)結果、撰寫(xiě)估價(jià)報告、估價(jià)資料歸檔等工作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　房地產(chǎn)估價(jià)程序概述

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)程序的含義

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用

　　第二節　獲取估價(jià)業(yè)務(wù)

　　一、估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源渠道

　　（一）被動(dòng)接受

　　（二）主動(dòng)爭取

　　二、不應承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形

　　（一）有利害關(guān)系或利益沖突

　　（二）超出了自己的業(yè)務(wù)范圍

　　（三）自己的專(zhuān)業(yè)能力難以勝任