2004年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試

——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試卷

　　一、單項選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答寨中只有一個(gè)最符合題意。）

　　1．僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認為購買(mǎi)銷(xiāo)售自行車(chē)的店鋪比購買(mǎi)生產(chǎn)自行車(chē)的廠(chǎng)房的投資風(fēng)險小。這是因為前者比后者具有（ ）。
　　A．更長(cháng)的經(jīng)濟壽命
　　B．更顯著(zhù)的各異性
　　C．更強的適應性
　　D．更專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理

　　2．下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統風(fēng)險的是（ ）。
　　A．比較風(fēng)險
　　B．通貨膨脹風(fēng)險
　　C．時(shí)間風(fēng)險
　　D．資本價(jià)值風(fēng)險

　　3．某投資市場(chǎng)的平均收益率為12％，銀行貸款利率為5.17％，國債收益率為3.5％，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險相關(guān)系統數為0.5．那么，當前房地產(chǎn)投資的折現率為（ ）。
　　A．3.5％
　　B．5.17％
　　C．7.75％
　　D．8.59％

　　4．某市2003年新開(kāi)工的房屋建筑面積為90萬(wàn)m²，2002年未完工轉入2003年繼續施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)m²，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬(wàn)m²．那么，該市房屋均平均建設周期為（ ）年。
　　A．0.5　　B．1.5 　　C．2　　 D．3

　　5．下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)特性的表述中。說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有（ ）是不正確的。
　　A．供給非同質(zhì)性
　　B．需求多樣性
　　C．競爭充分性
　　D．交易復雜性

　　6．產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是（ ）。
　　A．土地稀缺
　　B．城市化進(jìn)程快
　　C．競爭充分性
　　D．交易復雜性

　　7．房地產(chǎn)投資決策分析主要包括（ ）和項目財務(wù)評價(jià)兩個(gè)部分。
　　A．價(jià)格分析
　　B．市場(chǎng)分析
　　C．產(chǎn)品分析
　　D．成本分析

　　8．開(kāi)發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設工期超過(guò)一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（ ）。
　　A．20％
　　B．30％
　　C．40％
　　D．50％

　　9．由城市規劃管理部門(mén)核發(fā)的（ ），主要規定了用地性質(zhì)、位置和界限。
　　A．選址規劃意見(jiàn)通知書(shū)
　　B．規劃設計條件通知書(shū)
　　C．建設用地規劃許可證
　　D．建設衛程規劃許可證

　　10．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據消費者對物業(yè)品牌的認知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的方法，屬于（ ）。
　　A．成本導向定價(jià)法
　　B．購買(mǎi)者導向定價(jià)法
　　C．競爭導向定價(jià)法
　　D．市場(chǎng)導向定價(jià)法

　　11．對某種特定的商品來(lái)說(shuō)，下列關(guān)于市場(chǎng)容量概念的表述中，正確的是（ ）。
　　A．潛在市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)
　　B．服務(wù)市場(chǎng)>潛在市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)
　　C．潛在市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)
　　D．潛在市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)>有效市場(chǎng)

　　12．某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調研后，決定在某城市開(kāi)發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是（ ）模式。
　　A．選擇專(zhuān)業(yè)化
　　B．產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化
　　C．大量定制
　　D．單一市場(chǎng)集中化

　　13．下列行業(yè)中，（ ）中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規模、市場(chǎng)份額均有關(guān)。
　　A．批量行業(yè)
　　B．僵滯行業(yè)。
　　C．分塊行業(yè)
　　D．專(zhuān)業(yè)化行業(yè)

　　14．已知年利率為14％，則按季度計息時(shí)的實(shí)際年利率為（ ）。
　　A．12.55％　　B．12.68％　　C．14.75％　　D．15.01％

　　15．某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75％，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長(cháng)率為0.2％，則該購房者在第5年第6個(gè)月的還款額為（ ）元。
　　A．2277.4 　　B．2281.9 　　C．2728.8 　　D．2741.9

　　16．購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，從購買(mǎi)后下一年開(kāi)始有租金收入，年凈租金收入為20萬(wàn)元。現金收支均發(fā)生在年初，目標收益為10％，則該項目的動(dòng)態(tài)投資回收期（ ）。
　　A．小于5年
　　B．在5～6年之間
　　C．在6～7年之間
　　D．在7～8年之間

　　17．下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目靜態(tài)評價(jià)指標的表述中，不正確的是（ ）。
　　A．成本利潤率是年成本利潤率
　　B．成本利潤率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的成本利潤率建設工程教育網(wǎng)
　　C．投資利潤率是項目經(jīng)營(yíng)期內年平均利潤總額與項目總投資的比率
　　D．投資利潤率是項目經(jīng)營(yíng)期內一個(gè)正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率

　　18．某物業(yè)的購買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內，年租金收入為10萬(wàn)元。年運營(yíng)費用為5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅率為33％，則該項投資的稅前現金回報率為（ ）。
　　A．7.5％
　　B．8.3％
　　C．12.5％
　　D．16.7％

　　19．對于一般的商用房地產(chǎn)投資項目，其償債備付率至少應大于（ ）。
　　A．1.2％
　　B．1.5％
　　C．120.5％
　　D．16.7％

　　20．若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益為18％，年租金增長(cháng)率為8％，通貨膨脹率為6％，則該項目房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益為（ ）。
　　A．9.26％　　B．10％　　C．11.32％　　D．12％

　　21．某開(kāi)發(fā)商向銀行申請了年利率6％、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬(wàn)元的貸款，則該開(kāi)發(fā)商第一年的還本收益為（ ）萬(wàn)元。
　　A．6.00 　　B．7.05 　　C．7.59 　　D．13.59

　　22．某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬(wàn)元，其中投資者投入的權益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內的年平均利潤總額為600萬(wàn)元，年平均稅后利潤為480萬(wàn)元，則該投資項目的資本金利潤率為（ ）。
　　A．12％
　　B．20％
　　C．24％
　　D．30％

　　23．盈虧平均分析結果顯示：甲項目當售價(jià)下降30％、成本上升60％時(shí)，開(kāi)發(fā)利潤（稅前）為0；乙項目當售價(jià)下降20％成本上升50％，開(kāi)發(fā)利潤（稅前）為0．因此，在抵御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險的能力方面（ ）。
　　A．甲項目強于乙項目
　　B．乙項目強于甲項目
　　C．甲項目與乙項目一樣強建設工程教育網(wǎng)
　　D．不能確定哪個(gè)項目強

　　24．房地產(chǎn)項目的臨界點(diǎn)分析，是分析計算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到（ ）的極值。
　　A．利潤為零　　　　　　　　　　　　　　
　　B．允許的最低經(jīng)濟效益指標
　　C．最大費用建設工程教育網(wǎng)
　　D．最大利潤

　　25．下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（ ）。
　　A．容積率　　B．空置率　　C，利息備付率　　D．成本利潤率

　　26．下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價(jià)靜態(tài)指標的是（ ）。
　　A．投資利潤率　　B．投資回報率　　C．貸款利率　　D．成本利潤率

　　27．公共配套設施建設費在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資估算的費用構成中屬于（ ）。
　　A．土地費用　　B．前期工程費　　C．房屋開(kāi)發(fā)費　　D．管理費用

　　28．某房地產(chǎn)投資者以300萬(wàn)元購入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬(wàn)元，其余資金為金融機構提供的利率為10％、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權益投資回報率為（ ）。
　　A．10％　　B．11.27％　　C．14.18％　　D．22.55％

　　29．下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的是（ ）。
　　A．土地購置貸款　　B．土地儲備貸款　　C．土地開(kāi)發(fā)貸款　　D．建投貸款

　　30．下列選項中，不計入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費用的是（ ）。
　　A．抵押貸款還本付息
　　B．管理人員工資建設工程教育網(wǎng)
　　C．公共設施維修費建設工程教育網(wǎng)提供
　　D．保險費

　　31．下列關(guān)于計算貸款綜合風(fēng)險度的系數的表述中，不正確的是（ ）。
　　A．企業(yè)信用等級越高，信用等級系數值越高
　　B．貸款期限越長(cháng)，期限系數值越大
　　C．項目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數值越大建設工程教育網(wǎng)
　　D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數值較低

　　32．市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平豹高低主要取決于（ ）。
　　A．經(jīng)營(yíng)成本
　　B．物業(yè)檔次
　　C．業(yè)主目標收益要求
　　D．同類(lèi)型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系

　　33．王某打算承租某寫(xiě)字樓的一個(gè)單元，在可出租面積波及系數計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數據：出租單元內使用面積30m²，外墻面積6m²，單元間分隔墻面積8m²，公攤面積3m²．那么，可出租面積應為（ ）m²．
　　A．33 　　B．40 　　C．43 　　D．47

　　34．物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶(hù)時(shí)，首先要考慮的因素是（ ）。
　　A．零售商的財務(wù)能力
　　B．零售商需要的服務(wù)
　　C．零售商組合與位營(yíng)分配
　　D．零售商的聲譽(yù)建設工程教育網(wǎng)

　　35．某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬(wàn)元，年租金收入為600萬(wàn)元，則該單位應繳納的年房產(chǎn)稅數額為（ ）萬(wàn)元。
　　A．42.0 　　B．50.4 　　C．60.0 　　D．72.0

　　二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項得0.5分。）

　　1．一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析主要包括（ ）等分析。
　　A．投資資金的安全性
　　B．項目定位的科學(xué)性
　　C．期望收益的可靠性
　　D．投資項目的變現性
　　E．資產(chǎn)管理的復雜性

　　2．房地產(chǎn)市場(chǎng)結構包括（ ）。
　　A．總量結構
　　B．區域結構
　　C．產(chǎn)品結構
　　D．供求結構
　　E．資金結構

　　3．從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來(lái)看，投資周期滯后于市場(chǎng)自然周期變化的情況出現在（ ）。
　　A．第一階段
　　B．第二階段初期
　　C．第三階段初期
　　D．第三階段
　　E．第四階段

　　4．制定租售方案的工作內容主要包括（ ）。
　　A．租售選擇
　　B．宣傳手段選擇
　　C．租售進(jìn)度安排
　　D．廣告設計及安排
　　E．租售價(jià)格確定

　　5．隨著(zhù)市場(chǎng)細分化研究的深入，在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中引入了“彌隙市場(chǎng)”的概念：彌隙市場(chǎng)的特點(diǎn)是（ ）。
　　A．消費者愿意支付較高的價(jià)格
　　B．企業(yè)處于領(lǐng)導地位
　　C．消費者以年輕人為主建設工程教育網(wǎng)
　　D．商品住宅多為豪宅
　　E．以投資性購買(mǎi)為主

　　6．按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細分市場(chǎng)的模式是（ ）。
　　A．同質(zhì)偏好市場(chǎng)
　　B．分散偏好市場(chǎng)
　　C．個(gè)別偏好市場(chǎng)
　　D．集群偏好市場(chǎng)
　　E．彌隙市場(chǎng)

　　7．現金流量圖是進(jìn)行復利計算和投資分析的有效輔助工具，現金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是（ ）。
　　A．資金運動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)
　　B．日歷年度的年初
　　C．某一基準時(shí)刻
　　D．既不能現金流出也不能有現金流入的時(shí)間點(diǎn)
　　E．既可有現金流入也可有現金流出的時(shí)間點(diǎn)建設工程教育網(wǎng)

　　8．在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（ ）。
　　A．折舊和攤銷(xiāo)
　　B．投資回收
　　C．投資回報
　　D．未分配利潤
　　E．權益融資

　　9．房地產(chǎn)置業(yè)投資的效果主要表現為（ ）等。
　　A．企業(yè)實(shí)力提升
　　B．租金收入
　　C．對社會(huì )貢獻增加
　　D．物業(yè)增值
　　E．物業(yè)權益份額增加

　　10．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規劃管理包括（ ）。
　　A．開(kāi)發(fā)項目的選址定點(diǎn)審批
　　B．規劃設計條件審批
　　C．規劃設計方案審批
　　D．核發(fā)建設用地規劃許可證
　　E．核發(fā)建設用地批準書(shū)

　　11．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目財務(wù)評價(jià)的基本報價(jià)表包括（ ）。
　　A．總投資估算表
　　B．現金流量表
　　C．資金來(lái)源與運用表
　　D．損益表建設工程教育網(wǎng)
　　E．資產(chǎn)負債表

　　12．以出讓方式取得城市熟地的土地使用權時(shí)，土地使用權出讓的地價(jià)款包括（ ）。
　　A．建筑安裝工程費
　　B．土地使用權出讓金
　　C．拆遷補償費
　　D．公共配套設施建設費
　　E．城市基礎設施建設費

　　13．債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有（ ）。
　　A．項目投資形成的可分配利潤
　　B．協(xié)議中所規定的貸款利息
　　C．協(xié)議中規定的有關(guān)費用
　　D．租售收益建設工程教育網(wǎng)
　　E．股息

　　14．物業(yè)管理企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，一般要考慮的主要因素有（ ）。
　　A．可出租或可使用面積
　　B．出租方的商業(yè)信譽(yù)
　　C．基礎租金與市場(chǎng)租金
　　D．出租單元的面積規劃和室內裝修
　　E．物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)

　　15．影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（ ）。
　　A．自然特征，如山地和河流等
　　B．細分市場(chǎng)
　　C．人口密度的大小
　　D．該區域發(fā)展的類(lèi)型和范圍
　　E．競爭性項目的區域建設工程教育網(wǎng)

　　三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據判斷結果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

　　1．當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其投資均屬于長(cháng)期投資。 （ ）

　　2．購買(mǎi)住房抵押支持證券的個(gè)人和機構，是房地產(chǎn)間接投資者。 （ ）

　　3．在進(jìn)行風(fēng)險分析時(shí)，期望收益的標準勞差值越小，表明該項目風(fēng)險越大。 （ ）

　　4．通貨膨脹對房地產(chǎn)投資只有負面影響。 （ ）

　　5．房地產(chǎn)空間市場(chǎng)決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場(chǎng)訣定房地產(chǎn)價(jià)格。 （ ）

　　6．房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第三階段始予供求轉折點(diǎn)，此時(shí)房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。 （ ）

　　7．當某房地產(chǎn)投資項目的基準收益率大于銀行貸款利率且該項目在經(jīng)濟上又是可行的，那么其資本金的內部收益就大于全投資內部收益率。 （ ）

　　8．在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不論其開(kāi)發(fā)模式如何，其投入開(kāi)發(fā)的資金大部分均不屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)。 （ ）

　　9．開(kāi)發(fā)商成本利潤率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期利潤率，且年成本利潤率不等于成本利潤率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數。（ ）

　　10．在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風(fēng)險因素未來(lái)發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無(wú)法進(jìn)行。 （ ）

　　11．在非線(xiàn)盈虧平衡分析中，有可能出現多個(gè)盈虧平衡點(diǎn)。 （ ）

　　12．假如房地產(chǎn)項目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對象權益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。 （ ）

　　13．個(gè)人住房抵押貸款屬于購房者的消費信貸，通常與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有直接關(guān)系，因此無(wú)論是期房還是現房，金融機構發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險只來(lái)自于申請貸款的購房者。建設工程教育網(wǎng) （ ）

　　14．雖然開(kāi)發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開(kāi)發(fā)建設貸款，但該在建工程在竣工驗收前仍可以被銷(xiāo)售。 （ ）

　　15．租期越長(cháng)，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長(cháng)期租約。 （ ）

　　四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式，計算過(guò)程；需按公式計算的，要寫(xiě)出公式；僅有計劃結果而無(wú)計算過(guò)程的，不得分。計算結果保留小數點(diǎn)后兩位。）

　　1．張某于2000年1月1日以50萬(wàn)元購得一套住宅，購房款中60％來(lái)自銀行提供的年利率為6％、期限為15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款。現張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉讓給李某。根據李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6％，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0.2％）問(wèn)李某在新還款方案下的首次月還款額多少？（8分）

　　2．某開(kāi)發(fā)商購得一宗商業(yè)用地使用權，期限為40年，擬建一商場(chǎng)出租經(jīng)營(yíng)。據估算，項目的開(kāi)發(fā)建設期為2年，第3年即可出租。、經(jīng)過(guò)分析，得到以下數據：建設工程教育網(wǎng)

　　（1）項目建設投資為1800萬(wàn)元。第1年投資1000萬(wàn)元。其中資本金400萬(wàn)元；第2年投資800萬(wàn)元，其中資本金230萬(wàn)元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10％。建設期只計息不還款，第3年開(kāi)始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。

　　（2）第3年租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費、經(jīng)營(yíng)成本分別為2000萬(wàn)元、130萬(wàn)元、600萬(wàn)元。

　　從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費、經(jīng)營(yíng)成本允別為2500萬(wàn)元、150萬(wàn)元、650萬(wàn)元。

　　（3）計算期（開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期）取20年。

　　請根據以上資料，完成下列工作：建設工程教育網(wǎng)

　　（1）編制資本金現金流量表。（不考慮所得稅）

　　（2）若該開(kāi)發(fā)商要求的目標收益率為15％；計箕該投資項目的凈現值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）（12分）

　　參考答案

　　一、單項選擇題
　　1．C 2．B 3．B 4．B 5．C
　　6．C 7．B 8．B 9．A 10．B
　　11．C 12．D 13．D 14．C 15．A
　　16．D 17．A 18．A 19．A 20．C
　　21．C 22．D 23．A 24．B 25．B
　　26．C 27．C 28．D 29．B 30．A
　　31．A 32．D 33．B 34．D 35．D

　　二、多項選擇題
　　1．ACDE 2．ABCD 3．AB 4．ACE 5．AB
　　6．ABD 7．ACE 8．ABD 9．BDE 10．ABCD
　　11．BCDE 12．BCE 13．BC 14．ACD 15．ACDE

　　三、判斷題
　　1．× 2．√ 3．× 4．× 5．√
　　6．√ 7．√ 8．× 9．√ 10．×
　　11．√ 12．× 13．× 14．√ 15．×

　　四、計算題

　　1.第一種解法：

　　已知：i=6％ i'=6％/12=0.5％ s=0.2％

　　n=15×12=180 m=5×12=60

　　（1）抵押貸款額P=50×60％=30萬(wàn)元

　　（2）張某月還款額

　　第二種解法：已知：P=50×60％=30萬(wàn)元

　　i=6％/12=0.5％

　　n=15×12=180

　　（1）張某月還款額：A=P[i(1＋i)ⁿ／(1＋i)ⁿ-1]＝300000×[0.5%×（1+0.5%）¹⁸⁰／（1+0.5%）¹⁸⁰-1] =2531.57

　　（2）張某5年共還款：

　　（3）2005年1月1日李某共欠銀行款額：

　　F₂=p(1+i)ⁿ =300000×(1+0.5％)⁶⁰ =404655.06元

　　F₃=F₂-F₁=228027.34元

　　（4）略（同原答案）

　　第三種解法：

　　已知：P=50×60％=30萬(wàn)元

　　i=6％/12=0.5％

　　n=15×12=180

　　（1）張某月還額：A＝P［i(1＋i)ⁿ］/［(1＋i)ⁿ-1］=300000×[0.5%×(1+0.5%)¹⁸⁰/(1+0.5%)¹⁸⁰－1] =2531.57

　　（2）張某5年共還款額：A=2531.57元 i=0.5％ n=12×5=60

　　（3）張某拭欠銀行貸款額：P₂=(300000-P₁)

　　=169053.12元F1=169053.12×(1+0.5％）⁶⁰=228027.33元

　　（4）略（同原答案）

　　2.第一種解法：

　　（1）借款需要量的計算見(jiàn)下表。

　　（2）借款還本付息表見(jiàn)下表。

　　當年利息=[年初借款累計+當年借款／2]×年利率

　　各年還本=1291.5/3=430.5

　　（3）資本金現金流量表（稅前）見(jiàn)下表。

　　（4）凈現值：

　　第二種解法：

　　（1）第1年銀行借款1000-400=600萬(wàn)元

　　第2年銀行借款800-230=570萬(wàn)元

　　（2）第1年利息(600/2)×10％=30萬(wàn)元

　　各年還本=(600+30+570+91.5)/3=430.5萬(wàn)元

　　第3年利息=(600+30+570+91.5)×10％=129.15萬(wàn)元

　　第4年利息=(1291.5-30.5)× 10％=86.10萬(wàn)元

　　第5年利息=(861-430.5)× 10％=43.05萬(wàn)元

　　（3）資本金現金流量表（稅前）見(jiàn)下表。

　　單位：萬(wàn)元

　　（4）凈現值：