第一章 總則

　　第一條為加強珠海市住宅小區的物業(yè)管理，明確業(yè)主、物業(yè)管理公司、開(kāi)發(fā)建設單位以及有關(guān)部門(mén)的權利與義務(wù)，保障住宅小區物業(yè)的合理使用，維護住宅小區的生活秩序，創(chuàng )造良好的居住環(huán)境根據本市實(shí)際情況，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區域內的住宅小區。

　　第三條本條例所稱(chēng)住宅小區，是指按城市規劃建設，建筑面積在4萬(wàn)平方米以上。具有相應配套公用設施、安全設施和公共場(chǎng)地的居民生活區。

　　零星開(kāi)發(fā)的住宅可以合并成住宅小區，具體辦法由珠海市人民政府（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市政府）制定。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指住宅小區的各類(lèi)建筑物及其相配套的公用設施、安全設施和公共場(chǎng)地。

　　本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅小區內物業(yè)所有權人。非業(yè)主使用權人根據業(yè)主的委托，可以享有業(yè)主的權利，并承擔相應的義務(wù)。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行日常維護、修繕和整治，并對住宅小區內的綠化、交通、治安、環(huán)境衛生等項目進(jìn)行日常管理。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理公司，是指具備相應資質(zhì)條件，經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，經(jīng)營(yíng)住宅小區服務(wù)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

　　第四條住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場(chǎng)地等由全體業(yè)主共同使用和維護。

　　第五條業(yè)主有管理住宅小區的權利和遵守業(yè)主公約以及住宅小區其他各項制度的義務(wù)。

　　第六條物業(yè)管理根據業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合、屬地管理與行業(yè)管理相結合的原則，逐步實(shí)行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型管理。

　　第七條市房管部門(mén)是本市住宅小區物業(yè)管理的主管部門(mén)，負責對全市住宅小區物業(yè)管理的指導、監督和行業(yè)管理工作。

　　建設、規劃、環(huán)保、公安、交通、工商等管理部門(mén)按照各自的職責分工，負責住宅小區物業(yè)的有關(guān)管理工作。

　　街道辦事處按其職責負責住宅小區的行政管理工作。

　　第二章 住宅小區的移交和管理

　　第八條住宅小區經(jīng)驗收合格的，其開(kāi)發(fā)建設單位應當憑《住宅小區綜合驗收合格證書(shū)》，向住宅小區業(yè)主委員會(huì )辦理移交手續，并報市房管部門(mén)備案；未成立業(yè)主委員會(huì )的，開(kāi)發(fā)建設單位應當憑《住宅小區綜合驗收合格證書(shū)》向房管部門(mén)辦理移交手續。

　　住宅小區已辦理移交手續的，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司應當簽訂《物業(yè)委托管理合同》；未成立業(yè)主委員會(huì )的，房管部門(mén)與物業(yè)管理公司應當簽訂《物業(yè)委托管理合同》。

　　業(yè)主委員會(huì )可以在房管部門(mén)指導下采取招標方式選聘物業(yè)管理公司。

　　第九條開(kāi)發(fā)建設單位在移交住宅小區時(shí)，應當一并移交住宅小區綜合驗收檔案資料。

　　第十條開(kāi)發(fā)建設單位在移交住宅小區時(shí)，應當按一定比例一次性向市房管部門(mén)繳撥住宅小區公用設施專(zhuān)用基金；該專(zhuān)用基金歸全體業(yè)主所有，由房管部門(mén)以住宅小區為單位設立專(zhuān)戶(hù)代管，專(zhuān)款專(zhuān)用，并接受財政部門(mén)的監督。

　　住宅小區公用設施專(zhuān)用基金的籌集和使用辦法由市政府制定。

　　第十一條開(kāi)發(fā)建設單位在移交住宅小區時(shí)，應當按照市政府的規定提供住宅小區管理專(zhuān)用房屋和商業(yè)用房。該專(zhuān)用房屋和商業(yè)用房由房管部門(mén)監管。

　　第十二條開(kāi)發(fā)建設單位自辦理住宅小區移交手續之日起兩年內，有責任協(xié)助做好住宅小區的物業(yè)管理工作。

　　第三章 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　第十三條業(yè)主以住宅小區為單位，成立業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表會(huì )。業(yè)主大會(huì )由住宅小區的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會(huì )由住宅小區全體業(yè)主推舉的代表組成。

　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表會(huì )是業(yè)主行使物業(yè)管理權利的機構。

　　第十四條業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表會(huì )行使下列權利：

　　（一）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )；

　　（二）批準業(yè)主委員會(huì )章程；

　　（三）通過(guò)或者修改業(yè)主公約；

　　（四）監督業(yè)主委員會(huì )的工作；

　　（五）監督物業(yè)管理公司做好管理工作；

　　（六）決定住宅小區物業(yè)管理重大事項。

　　第十五條業(yè)主委員會(huì )章程和業(yè)主公約的示范文本由市房管部門(mén)制定。

　　第十六條已交付使用的住宅小區入住率達到50％以上的，開(kāi)發(fā)建設單位應當在房管部門(mén)指導下負責召集首次業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表會(huì )。業(yè)主委員會(huì )成立后，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表會(huì )由業(yè)主委員會(huì )負責召集，每年至少召開(kāi)一次。

　　第十七條業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議時(shí)，可以邀請政府有關(guān)部門(mén)、街道辦事處、居民委員會(huì )、物業(yè)管理公司等單位的有關(guān)人員和業(yè)主代表列席會(huì )議。

　　第十八條業(yè)主委員會(huì )主任、副主任由業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生，每屆任期3年。主任、副主任和其他委員均為兼職。

　　業(yè)主委員會(huì )可以設專(zhuān)職秘書(shū)一人，處理業(yè)主委員會(huì )日常事務(wù)。

　　第十九條業(yè)主委員會(huì )行使下列權利：

　　（一）決定聘用或者解聘物業(yè)管理公司并與其簽訂或者終止《物業(yè)委托管理合同》；

　　（二）批準本住宅小區公用設施專(zhuān)用基金的使用方案；

　　（三）審議本住宅小區物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準；

　　（四）檢查業(yè)主公約的執行情況；

　　（五）監督《物業(yè)委托管理合同》的履行；

　　（六）向物業(yè)管理公司提出業(yè)主的意見(jiàn)。

　　第二十條業(yè)主委員會(huì )章程不得違反法律、法規和規章。

　　第二十一條業(yè)主委員會(huì )的管理費用按一定比例從住宅小區管理服務(wù)費中提取。

　　第二十二條業(yè)主應當按期繳交物業(yè)管理服務(wù)費。

　　第四章 物業(yè)管理公司

　　第二十三條設立物業(yè)管理公司，應當向市房管部門(mén)申領(lǐng)《珠海市住宅小區物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》，并向工商行政管理機關(guān)辦理登記注冊，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照。

　　第二十四條物業(yè)管理公司應當具有建設、市政、園林綠化、水電、財會(huì )等方面初級以上職稱(chēng)的技術(shù)人員。

　　物業(yè)管理公司所聘的管理人員和技術(shù)人員必須通過(guò)崗位培訓，持證上崗。

　　第二十五條物業(yè)管理公司的權利：

　　（一）制定本住宅小區物業(yè)管理規章制度；

　　（二）依據市政府規定的收費標準和《物業(yè)委托管理合同》收取物業(yè)管理服務(wù)費；選聘專(zhuān)營(yíng)公司或者人員承擔各項專(zhuān)營(yíng)業(yè)務(wù)；

　　（三）制止違反住宅小區物業(yè)管理規定和業(yè)主公約的行為；

　　（四）承擔房管部門(mén)委托的事項。

　　第二十六條物業(yè)管理公司的義務(wù)：

　　（一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì )效益和環(huán)境效益；

　　（二）負責住宅小區內物業(yè)的維修和養護；

　　（三）履行《物業(yè)委托管理合同》中規定的其他義務(wù)；

　　（四）執行市政府規定的收費標準；

　　（五）配合街道辦事處、居民委員會(huì )和其他有關(guān)部門(mén)做好社會(huì )工作；

　　（六）接受房管部門(mén)、業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主的監督。

　　第二十七條房管部門(mén)對物業(yè)管理公司實(shí)行資質(zhì)年審制，并逐步實(shí)行等級制度。

　　第二十八條物業(yè)管理公司應當定期聽(tīng)取業(yè)主對住宅小區物業(yè)管理的意見(jiàn)，每半年向業(yè)主公布住宅小區維護管理情況及經(jīng)會(huì )計師事務(wù)所審核的物業(yè)管理服務(wù)費的收支情況。

　　第二十九條物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理公司可以享受?chē)�家對第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。

　　第五章 住宅小區物業(yè)的維護管理

　　第三十條物業(yè)管理公司受業(yè)主委員會(huì )委托，按照《物業(yè)委托管理合同》對住宅小區的物業(yè)進(jìn)行維護和管理。

　　第三十一條《物業(yè)委托管理合同》應當包括下列內容：

　　（一）住宅小區的名稱(chēng)、規模、戶(hù)數；

　　（二）住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場(chǎng)地等的規模、數量和完好程度；

　　（三）業(yè)主委員會(huì )提供給物業(yè)管理公司的條件；

　　（四）委托管理事項及其標準；

　　（五）物業(yè)管理公司實(shí)施管理的計劃方案；

　　（六）雙方的權利和義務(wù)；

　　（七）合同期限；

　　（八）物業(yè)管理服務(wù)費收費標準；

　　（九）違約責任。

　　《物業(yè)委托管理合同》應當報市房管部門(mén)備案。

　　第三十二條住宅小區內物業(yè)的維修責任除在保修期內按規定由開(kāi)發(fā)建設單位承擔的以外，按下列規定劃分：

　　（一）室內部分，由業(yè)主自行維修；

　　（二）房屋本體公用設施，由物業(yè)管理公司根據業(yè)主的要求進(jìn)行維修，其費用由該房屋本體的業(yè)主共同分擔；

　　（三）住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場(chǎng)地等，由物業(yè)管理公司統一維修和養護，費用從物業(yè)管理服務(wù)費中支出，不足時(shí)可以申請公用設施專(zhuān)用基金。也可以向政府申請從城市維護費中給予適當補貼；

　　（四）住宅小區的水、電、煤氣、通訊、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)的維修和養護，由有關(guān)管理部門(mén)按其職責范圍負責，所有管線(xiàn)安裝必須符合規定，做到整潔、美觀(guān)。

　　第三十三條業(yè)主進(jìn)行裝修或者重新裝修，應當通報物業(yè)管理公司，并由物業(yè)管理公司登記備查；有下列情形之一的，應當報市規劃部門(mén)審批：

　　（一）改變房屋結構的；

　　（二）改變房屋使用功能的；

　　（三）加大房屋負荷的；

　　（四）影響小區景觀(guān)的。

　　第三十四條有關(guān)專(zhuān)業(yè)施工單位在住宅小區從事工程建設或者檢修時(shí)，應當事先通知物業(yè)管理公司，并遵守住宅小區物業(yè)管理規定，物業(yè)管理公司應予配合。損壞住宅小區公用設施的，應當恢復原狀或者按規定賠償。

　　第三十五條住宅小區內的設施或植物影響有關(guān)專(zhuān)業(yè)公共設施的安全時(shí)，有關(guān)管理部門(mén)應當按專(zhuān)業(yè)維護管理規定，會(huì )同物業(yè)管理公司處理。

　　第三十六條需要在住宅小區公共場(chǎng)地新建停車(chē)場(chǎng)、文體設施、商店或者其他服務(wù)設施的，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意，并按規定辦理有關(guān)手續后，方可施工。

　　第三十七條物業(yè)管理公司利用住宅小區內公共場(chǎng)地和按規定劃撥的商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入，必須用于住宅小區的維護和管理。

　　第六章 法律責任

　　第三十八條業(yè)主有下列行為之一的，物業(yè)管理公司應當勸阻、制止、要求恢復原狀或者賠償損失；需要給予行政處罰的，由有關(guān)行政部門(mén)依法處理：

　　（一）擅自占用住宅小區綠化地或其他公共場(chǎng)地的；

　　（二）擅自改變房屋和配套設施的用途、結構、外觀(guān)的；

　　（三）私搭亂建棚屋、在房屋公共使用部位堆放雜物、亂停放車(chē)輛、破壞綠化、污染小區環(huán)境、制造噪聲影響居民休息的；

　　（四）損壞住宅小區內的公用設施、設備的；

　　（五）違反住宅小區治安管理或者消防規定的。

　　第三十九條業(yè)主逾期不交各項物業(yè)管理服務(wù)費的，業(yè)主委員會(huì )應當協(xié)助催繳；物業(yè)管理公司可以按規定加收滯納金；連續三個(gè)月以上拒交各項物業(yè)管理服務(wù)費的，按照業(yè)主公約的約定承擔責任。

　　物業(yè)管理公司對逾期不交各項物業(yè)管理服務(wù)費的，可以向人民法院提起訴訟。

　　第四十條物業(yè)管理公司有下列行為之一的，房管部門(mén)應當責令改正，賠償損失，并可視情節處以警告、降低資質(zhì)等級或者吊銷(xiāo)資質(zhì)合格證書(shū)的處罰：

　　（一）未按規定及時(shí)修繕?lè )课菁肮�用設施、設備的；

　　（二）管理制度不健全、管理混亂的；

　　（三）擅自改變公用設施和公共場(chǎng)地用途的；

　　（四）擅自提高物業(yè)管理服務(wù)收費標準的；

　　（五）其他不履行或者不完全履行《物業(yè)委托管理合同》及本條例規定的義務(wù)的。

　　物業(yè)管理公司有前款行為之一，情節嚴重的，業(yè)主委員會(huì )可以解除《物業(yè)委托管理合同》。

　　第四十一條未經(jīng)物業(yè)資質(zhì)審查而擅自承攬住宅小區物業(yè)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理公司，由市房管部門(mén)責令其限期辦理資質(zhì)審查手續；逾期不辦理的，負令其停止管理，并可處以1000元以上5000元以下的罰款。

　　第四十二條開(kāi)發(fā)建設單位有下列行為之一的，由房管部門(mén)責令限期履行；逾期不履行的，由市房管部門(mén)暫停辦理該開(kāi)發(fā)建設單位所開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)的房產(chǎn)權證：

　　（一）未按規定提供公用設施專(zhuān)用基金的；

　　（二）未按規定提供住宅小區管理專(zhuān)用房屋、商業(yè)用房的。

　　第七章 附則

　　第四十三條市政府可以根據本條例制定實(shí)施細則。

　　第四十四條屬于居民委員會(huì )管理的物業(yè)，應當逐步依照本條例實(shí)施管理。

　　寫(xiě)字樓、商住樓、工業(yè)區的物業(yè)管理可以參照本條例執行。

　　第四十五條本條例自1997年1月1日起施行。