（1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十三次會(huì )議通過(guò)1994年7月5日公布施行）

　　第一章　總　則

　　第一條　為了加強對深圳經(jīng)濟特區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)特區）土地使用權出讓的管理，規范土地使用權出讓行為，合理利用土地資源，保護有關(guān)當事人的合法權益，根據特區實(shí)際，制定本條例。

　　第二條　本條例所稱(chēng)土地使用權出讓?zhuān)�是指深圳市人民政府（以下�?jiǎn)稱(chēng)市政府）以拍賣(mài)、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付地價(jià)款的行為。

　　本條例所稱(chēng)地價(jià)款，包括土地使用權出讓金、市政配套設施費和土地開(kāi)發(fā)費。

　　土地使用者應當按年份向市政府交納土地使用費。土地使用費的標準和繳付辦法由市政府規定。

　　第三條　深圳市土地管理部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地管理部門(mén)）是特區土地使用權出讓的主管機關(guān)，依法對特區土地使用權出讓進(jìn)行監督檢查。

　　土地使用權出讓合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓合同）由土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂。

　　第四條　本條例適用于特區內國有土地使用權的出讓。地下自然資源及其他埋藏物屬?lài)�家所有，不在土地使用權出讓范圍之內�?/p>

　　集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，方能依本條例出讓其使用權。

　　第五條　中華人民共和國境內外的企業(yè)、組織和個(gè)人，均可依照本條例的規定取得土地使用權，但法律、法規另有規定的除外。

　　第六條　依照本條例規定取得的土地使用權，土地使用者在使用年限內，可以依法使用、轉讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動(dòng)，其合法權益受法律保護。

　　第七條　土地使用者開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地的活動(dòng)，應當遵守法律、法規的規定，不得損害社會(huì )公共利益。

　　第八條　土地管理部門(mén)會(huì )同市政府其他有關(guān)管理部門(mén)，根據特區城市規劃、社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展規劃和產(chǎn)業(yè)政策制定年度土地開(kāi)發(fā)供應計劃，經(jīng)市政府批準后，由土地管理部門(mén)統一組織實(shí)施。

　　第九條　土地使用權出讓?zhuān)瑧獔猿峙c建設項目相結合的原則。沒(méi)有建設項目的，不供應土地，但按本條例規定以拍賣(mài)、招標形式出讓土地使用權的除外。

　　第十條　市政府設立土地開(kāi)發(fā)基金，土地開(kāi)發(fā)基金由地價(jià)款、土地使用費、土地增值費及土地上的其他收益構成。土地開(kāi)發(fā)基金用于土地開(kāi)發(fā)和城市基礎設施建設，不得挪作他用。

　　土地管理部門(mén)應制定土地開(kāi)發(fā)基金年度使用計劃，經(jīng)市政府批準后，由土地管理部門(mén)安排使用。市政府財政主管部門(mén)負責監督并審核，市政府審計部門(mén)定期審計。

　　市政府每年應向市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )報告土地開(kāi)發(fā)基金的收支及使用情況。

　　第十一條　土地使用權的最高使用年限為五十年，不同用途土地的使用年限由市政府規定。

　　第十二條　土地使用者依本條例取得土地使用權，應按《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)登記條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《登記條例》）的規定辦理登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》。

　　第二章　土地使用權出讓合同

　　第十三條　土地使用者與土地管理部門(mén)應依照本條例的規定訂立書(shū)面出讓合同。土地使用者委托他人代簽出讓合同的，代理人應向土地管理部門(mén)提交委托人出具的授權委托書(shū)。香港、澳門(mén)、臺灣和境外的企業(yè)、組織或個(gè)人出具的授權委托書(shū)應按規定經(jīng)過(guò)公證或認證。

　　第十四條　出讓合同應具備以下主要條款：

　　（一）雙方當事人的姓名或者名稱(chēng)、地址；

　　（二）出讓土地使用權的宗地號、面積；

　　（三）土地使用年期及起止時(shí)間；

　　（四）地價(jià)款的數額、幣種、交付方式及時(shí)間；

　　（五）交付土地的時(shí)間；

　　（六）規劃、市政設計要點(diǎn)；

　　（七）項目竣工提交驗收時(shí)間；

　　（八）市政設施配套建設義務(wù)；

　　（九）使用相鄰土地和道路的限制；

　　（十）建設附屬、附加設施的項目及義務(wù)；

　　（十一）違約責任；

　　（十二）當事人認為必要的其他條款。

　　出讓合同應附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。

　　第十五條　出讓合同一經(jīng)依法簽訂，即具有法律約束力，當事人必須全面履行合同規定的義務(wù)，任何一方不得擅自變更或解除。

　　第十六條　土地管理部門(mén)違反出讓合同，逾期交付土地的，應雙倍返還定金或保證金；造成土地使用者損失的，應給予賠償，土地使用者有權解除出讓合同。

　　第十七條　土地使用者未按出讓合同規定的期限付清地價(jià)款的，從滯納之日起每日加收地價(jià)款應繳交部分萬(wàn)分之五的滯納金。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門(mén)可以解除出讓合同，收回土地使用權。

　　土地使用者只支付定金或保證金的，不予退還。

　　土地使用者已將定金或保證金抵充地價(jià)款的，土地管理部門(mén)扣除地價(jià)款總額10％的違約金，余額返還土地使用者，已興建的建筑物、附著(zhù)物無(wú)償收歸政府所有。

　　第十八條　土地使用者應按出讓合同規定的用途、期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地。

　　第十九條　土地使用者需要改變出讓合同規定的土地用途或條件的，應征得土地管理部門(mén)的同意。土地管理部門(mén)應與土地使用者以書(shū)面形式變更出讓合同，重新調整地價(jià)標準，并按有關(guān)規定辦理變更登記。

　　第三章　拍賣(mài)出讓土地使用權

　　第二十條　拍賣(mài)出讓土地使用權，是指在指定的時(shí)間、公開(kāi)場(chǎng)合，在土地管理部門(mén)授權的拍賣(mài)主持人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)主持人）的主持下，競投者按規定的方式應價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權的行為。

　　第二十一條　土地管理部門(mén)應在拍賣(mài)前三十日將土地使用權拍賣(mài)的有關(guān)事宜在《深圳特區報》或《深圳商報》上公告。

　　第二十二條　下列文件由土地管理部門(mén)印制并于公告之日起向競投者提供：

　　（一）土地使用權拍賣(mài)須知；

　　（二）出讓合同樣式。

　　第二十三條　拍賣(mài)出讓土地使用權按下列程序進(jìn)行：

　　（一）土地管理部門(mén)發(fā)出拍賣(mài)土地使用權公告；

　　（二）競投者領(lǐng)取有關(guān)文件；

　　（三）主持人按公告規定的時(shí)間、地點(diǎn)依下列規定主持拍賣(mài)活動(dòng)：

　　（1）簡(jiǎn)介拍賣(mài)土地使用權土地的位置、面積、用途、使用年限、規劃要求和其他有關(guān)事項；

　　（2）公布拍賣(mài)起叫價(jià)以及每一次應價(jià)增加數額；

　　（3）競投者按規定方式競相應價(jià)；

　　（4）主持人連續二次宣布最后報價(jià)數額而沒(méi)有競投者再應價(jià)時(shí)，最后應價(jià)者為競得人；

　　（四）競得人應即時(shí)與土地管理部門(mén)簽訂出讓合同，并交付地價(jià)款總額10％的定金，余額應自出讓合同生效之日起六十日內全部付清。地價(jià)款總額在三千萬(wàn)元以上的，經(jīng)土地管理部門(mén)同意并在合同中注明，余額可以延期交付，但最長(cháng)不得超過(guò)一年。逾期未付清的，土地管理部門(mén)依照本條例第十七條的規定處理；

　　（五）競得人付清地價(jià)款后，持土地管理部門(mén)出具的付清地價(jià)款的憑證，按《登記條例》的規定辦理登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》。

　　第二十四條　起叫價(jià)不等于該幅土地使用權出讓的底價(jià)，競投者最后應價(jià)低于底價(jià)時(shí)，主持人有權終止拍賣(mài)。

　　第二十五條　競得人不能交付定金或拒絕簽訂出讓合同的，應賠償組織拍賣(mài)活動(dòng)支出的全部費用。土地管理部門(mén)將該幅土地另行拍賣(mài)，拍賣(mài)所得地價(jià)款低于前次拍賣(mài)地價(jià)款的，其差額部分由上述違約的競得人負責支付。

　　第四章　招標出讓土地使用權

　　第二十六條　招標出讓土地使用權，是指由土地管理部門(mén)公開(kāi)招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。

　　第二十七條　土地使用權招標出讓可采取下列兩種方式進(jìn)行：

　　（一）公開(kāi)招標：由土地管理部門(mén)發(fā)出招標公告；

　　（二）邀請招標：由土地管理部門(mén)向特定人發(fā)出招標邀請書(shū)。

　　招標公告應在截標之日前三十日在《深圳特區報》或《深圳商報》上公布。招標邀請書(shū)應在截標之日前三十日向被邀請投標人發(fā)出。

　　第二十八條　土地使用權招標出讓的資格范圍、內容以及招標方式由土地管理部門(mén)根據本條例的有關(guān)規定和年度土地供應計劃及地塊的具體情況確定。

　　第二十九條　下列招標文件由土地管理部門(mén)印制并向投標者提供：

　　（一）投標須知；

　　（二）土地使用權投標書(shū)；

　　（三）出讓合同樣式。

　　第三十條　招標出讓土地使用權按下列程序進(jìn)行：

　　（一）土地管理部門(mén)發(fā)出招標公告或招標邀請書(shū)；

　　（二）投標者領(lǐng)取招標文件；

　　（三）投標者在投標截止日期之前到指定的地點(diǎn)將密封的投標書(shū)投入標箱，并按土地管理部門(mén)的規定交付投標保證金；

　　（四）由土地管理部門(mén)組織開(kāi)標會(huì )議，當場(chǎng)開(kāi)標、驗標，宣布不符合投標規定的標書(shū)無(wú)效；

　　（五）由土地管理部門(mén)組織招標機構按照公平、公正的原則，進(jìn)行評標、定標，并向中標人發(fā)出中標通知書(shū)；

　　（六）中標人接到中標通知書(shū)后，按規定的時(shí)間與土地管理部門(mén)簽訂出讓合同；

　　（七）中標人依出讓合同的規定付清地價(jià)款后，持土地管理部門(mén)出具的付清地價(jià)款的憑證，按《登記條例》的規定辦理登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》。

　　第三十一條　招標文件規定只出標價(jià)的，以?xún)r(jià)高者中標；規定既出標價(jià)，又須提交規劃設計方案的，采取綜合評分辦法，總評得分最高者中標。

　　土地管理部門(mén)認為所有標書(shū)都沒(méi)有達到標底條件的，有權拒絕全部標書(shū)，重新組織招標。

　　第三十二條　中標人未在規定的時(shí)間內與土地管理部門(mén)簽訂出讓合同的，取消其中標資格，另行組織招標，投標保證金不予退還。造成土地管理部門(mén)損失的，中標人應負賠償責任。

　　第三十三條　中標人應自出讓合同生效之日起六十日內付清全部地價(jià)款。地價(jià)款總額在三千萬(wàn)元以上的，經(jīng)土地管理部門(mén)同意并在出讓合同中注明，可以延期交付，但最長(cháng)不得超過(guò)一年。逾期未付清的，土地管理部門(mén)依照本條例第十七條的規定處理。

　　第三十四條　中標人交納的投標保證金可以抵充地價(jià)款。未中標人所交納的投標保證金，由土地管理部門(mén)自定標之日起三十日內退還本息。

　　第五章　協(xié)議出讓土地使用權

　　第三十五條　協(xié)議出讓土地使用權是指由土地管理部門(mén)代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準，經(jīng)過(guò)協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。

　　前款所稱(chēng)公告市場(chǎng)價(jià)格，是指由土地管理部門(mén)根據土地等級、用途及房地產(chǎn)市場(chǎng)變化等因素組織評估，并定期公布的價(jià)格。

　　第三十六條　以協(xié)議方式出讓土地使用權的范圍：

　　（一）高新技術(shù)項目用地；

　　（二）市、區政府建設的微利商品房用地；

　　（三）市、區政府建設的福利商品房用地；

　　（四）市、區財政全額投資的機關(guān)、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施等公益性、非營(yíng)利性用地。

　　上述范圍以外的項目用地，有特殊情況不適宜以招標、拍賣(mài)方式出讓的，經(jīng)市政府批準，可以采用協(xié)議方式出讓土地使用權，但地價(jià)不得低于公告市場(chǎng)價(jià)格。

　　第三十七條　協(xié)議出讓土地使用權按下列程序進(jìn)行：

　　（一）申請人向土地管理部門(mén)提交下列有關(guān)申請文件：

　　（1）法定代表人證明書(shū)；

　　（2）申請用地報告；

　　（3）《協(xié)議出讓土地使用權申請表》（由土地管理部門(mén)提供標準格式）及項目初步布置圖；

　　（4）市政府或其授權部門(mén)批準在特區興辦企事業(yè)的文件和工商注冊登記文件；

　　（5）市計劃部門(mén)年度立項批文；

　　（6）地價(jià)款支付能力證明；

　　（7）屬高新技術(shù)項目用地，應提交市政府科技管理部門(mén)簽發(fā)的認定意見(jiàn)書(shū)；

　　（8）產(chǎn)生環(huán)境污染或對環(huán)境有影響的項目用地，應提交市政府環(huán)境保護管理部門(mén)出具的環(huán)境評價(jià)審查意見(jiàn)書(shū)。

　　（二）土地管理部門(mén)應自接到申請文件之日起三十日內與申請人協(xié)商用地事宜。由土地管理部門(mén)提出審查方案，報市政府審批。市政府審批后，由土地管理部門(mén)書(shū)面通知申請人。

　　（三）申請人應自市政府批準用地之日起六十日內與土地管理部門(mén)簽訂出讓合同。逾期不簽訂的，視為申請人自愿放棄申請，市政府批準文件自動(dòng)失效。

　　（四）申請人持土地管理部門(mén)出具的付清地價(jià)款憑證，按《登記條例》的規定辦理土地使用權登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》。

　　第三十八條　下列項目土地使用權協(xié)議出讓時(shí)，土地管理部門(mén)按本條規定減免地價(jià)款：

　　（一）第三十六條第一款第（一）項規定的用地，減收土地使用權出讓金40％至70％；

　　（二）第三十六條第一款第（二）項規定的用地，免收土地使用權出讓金；

　　（三）第三十六條第一款第（三）項規定的用地，免收土地使用權出讓金和市政配套設施費。

　　本條規定以外的土地使用權協(xié)議出讓?zhuān)�一律不得減免地價(jià)款。

　　第三十九條　屬本條例第三十六條第一款第（一）項用地的，土地使用者應在出讓合同生效當日交付地價(jià)款總額10％的定金，余額應在出讓合同生效之日起六十日內付清；地價(jià)款總額在三千萬(wàn)元以上的，經(jīng)土地管理部門(mén)同意并在出讓合同中注明，余額可以延期交付，但最長(cháng)不得超過(guò)一年。逾期未付清的，土地管理部門(mén)依照本條例第十七條的規定處理。

　　屬本條例第三十六條第一款第（二）、（三）項用地的，地價(jià)款的支付按出讓合同規定的期限和方式執行。

　　屬本條例第三十六條第一款第（四）項用地的，地價(jià)款的支付辦法按市政府規定執行。

　　第四十條　土地管理部門(mén)應于每年十二月三十一日前將減免地價(jià)款的用地項目及減免數額向市政府報告。

　　第四十一條　依本條例第三十六條第一款第（一）項規定減收地價(jià)款取得土地使用權的，土地使用者將用地出租、轉讓?zhuān)�以及以土地使用權與他人合資、合作建設的，應報經(jīng)土地管理部門(mén)批準，重新簽訂出讓合同。改變用途的，必須報經(jīng)土地管理部門(mén)批準，并按公告市場(chǎng)價(jià)格補足地價(jià)款，依《登記條例》的規定辦理變更登記手續后，方可進(jìn)行。

　　需補足地價(jià)款的，土地使用者辦理變更登記時(shí)，須持土地管理部門(mén)出具的補足地價(jià)款的憑證及重新簽訂的出讓合同。

　　第四十二條　依本條例第三十六條第一款第（一）項規定減收地價(jià)款取得土地使用權的，經(jīng)土地管理部門(mén)批準，土地使用者可以將該土地上的建筑物、附著(zhù)物用于抵押。但抵押權人處分抵押物時(shí)，必須按公告市場(chǎng)價(jià)格補足地價(jià)款后，方可進(jìn)行。抵押物的處分所得應按規定先行繳交有關(guān)稅費。

　　第四十三條　依本條例第三十六條第一款第（一）項規定減收地價(jià)款取得土地使用權的，項目投產(chǎn)后，由市政府科技管理部門(mén)負責復查。不符合高新技術(shù)項目認定標準的，必須按公告市場(chǎng)價(jià)格補足地價(jià)款。

　　第四十四條　本條例第三十六條第一款第（二）、（三）項用地，土地使用者需出租、轉讓、抵押或與他人合資、合作建設的，按市政府規定辦理。

　　第四十五條　機關(guān)、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施等公益性、非營(yíng)利性用地，土地使用者不得改作營(yíng)利性用地，不得出租、轉讓、抵押，也不得與他人合作開(kāi)發(fā)建設。

　　第六章　土地使用權的終止

　　第四十六條　有下列情形之一的，土地使用權終止：

　　（一）出讓合同規定的年期屆滿(mǎn)；

　　（二）土地滅失；

　　（三）土地使用者死亡而無(wú)合法承繼人；

　　（四）人民法院或土地管理部門(mén)依法作出的沒(méi)收土地使用權的判決、裁定或決定生效；

　　（五）市政府根據社會(huì )公共利益的需要，提前收回土地使用權；

　　（六）法律、法規規定的其他情形。

　　第四十七條　出現前條第（一）、（三）、（四）項規定的情形，土地使用權連同該宗土地上的建筑物、附著(zhù)物由土地管理部門(mén)無(wú)償收回，但法律、法規另有規定的除外。

　　第四十八條　市政府對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會(huì )公共利益的需要，可依照法律程序提前收回。

　　依法提前收回土地使用權的，市政府根據土地使用者開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況和年期，給土地使用者以相應的補償。

　　第四十九條　土地使用權年期屆滿(mǎn)，土地使用者應自年期界滿(mǎn)之日起十日內到房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理注銷(xiāo)登記手續。土地使用者不辦理注銷(xiāo)登記手續的，由市政府房地產(chǎn)主管部門(mén)逕為注銷(xiāo)登記。

　　第五十條　土地使用權年期屆滿(mǎn)，土地使用者需繼續使用該宗土地的，應提前六個(gè)月向土地管理部門(mén)提出申請。土地管理部門(mén)應自接到申請之日起一個(gè)月內按下列原則作出是否準予繼續使用的答復：

　　（一）土地使用者申請的土地用途符合當時(shí)城市規劃要求的，準予繼續使用；

　　（二）土地使用者申請的土地用途不符合當時(shí)城市規劃要求的，土地使用者的申請不予批準。

　　第五十一條　準予土地使用者繼續使用土地的，土地使用者應自接到土地管理部門(mén)批準文件之日起十五日內與土地管理部門(mén)重新簽訂出讓合同，支付地價(jià)款，并按《登記條例》的規定辦理登記。

　　第七章　罰　則

　　第五十二條　違反本條例第十八條規定，土地使用者未按出讓合同規定的用途和條件開(kāi)發(fā)利用土地的，土地管理部門(mén)應予限期糾正，并可處以地價(jià)款總額5％的罰款。拒不糾正的，土地管理部門(mén)無(wú)償收回土地使用權，沒(méi)收地上建筑物、附著(zhù)物。

　　土地使用者逾期完成地上建筑物的，土地管理部門(mén)自出讓合同規定的項目竣工提交驗收之日起處以罰款。逾期六個(gè)月以?xún)鹊模�處以地價(jià)款總額1％的罰款；逾期六個(gè)月以上一年以?xún)鹊模�處以地價(jià)款總額2％的罰款；逾期一年以上二年以?xún)鹊模�處以地價(jià)款總額4％的罰款；逾期二年后仍未完成地上建筑物的，土地管理部門(mén)無(wú)償收回土地使用權，沒(méi)收地上建筑物、附著(zhù)物。

　　土地使用者自出讓合同生效之日起二年內未開(kāi)發(fā)利用土地的，土地管理部門(mén)無(wú)償收回土地使用權。

　　第五十三條　依本條例第四十三條規定，經(jīng)復查不符合高新技術(shù)項目認定標準的，土地使用者除按公告市場(chǎng)價(jià)格補足地價(jià)款外，土地管理部門(mén)還可根據情節輕重，處以地價(jià)款總額5％到20％的罰款。

　　第五十四條　違反本條例第四十五條規定，土地使用者出租、抵押土地使用權和與他人合作開(kāi)發(fā)建設的，土地管理部門(mén)責令其改正，沒(méi)收非法所得，并處以非法所得1至3倍的罰款。

　　違反本條例第四十一條、第四十五條規定，土地使用者擅自轉讓土地使用權的，土地管理部門(mén)責令其改正，沒(méi)收非法所得，并處以轉讓價(jià)款10％的罰款。拒不改正的，土地管理部門(mén)可無(wú)償收回土地使用權，沒(méi)收地上建筑物、附著(zhù)物。

　　對有關(guān)責任人員由其所在單位或上級機關(guān)給予行政處分。

　　第五十五條　在出讓土地使用權過(guò)程中，以弄虛作假、行賄等非法手段取得土地使用權的，土地管理部門(mén)收回其土地使用權并處以地價(jià)款總額5％的罰款；對有關(guān)責任人員由其所在單位或上級機關(guān)給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究其刑事責任。

　　第五十六條　土地管理部門(mén)工作人員在出讓土地使用權活動(dòng)中，接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級機關(guān)給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究其刑事責任。

　　第五十七條　當事人對土地管理部門(mén)的行政處罰不服的，可自接到處罰決定書(shū)之日起十五日內向市政府行政復議機關(guān)申請復議。行政復議機關(guān)應自接到復議申請之日起六十日內作出復議決定。當事人對復議決定不服的，可自接到復議決定書(shū)之日起十五日內向人民法院起訴。

　　當事人逾期不申請復議或者不起訴，又不執行土地管理部門(mén)的行政處罰決定的，土地管理部門(mén)可以申請人民法院強制執行。

　　第八章　附　則

　　第五十八條　有關(guān)土地使用權出讓的糾紛，爭議雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以依法向人民法院起訴。

　　第五十九條　市政府可依據本條例制定實(shí)施細則。

　　第六十條　本條例自公布之日起施行。

　　過(guò)去在特區內實(shí)施的有關(guān)規定與本條例相抵觸的，以本條例為準。