第三講 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資決策與前期工作重點(diǎn)難點(diǎn)：

　　應掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念和主要程序。八個(gè)步驟、四個(gè)階段及各個(gè)階段的主要工作內容。

　　應熟悉投資機會(huì )選擇與決策方法，土地使用權獲取方式。

　　了解的內容為規劃審批、開(kāi)工審批、建設工程招標的工作程序和內容。

　　3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序概述

　　3.1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類(lèi)提供人住空間、并改變人類(lèi)生存的物質(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎設施、城市公用配套設施、勞動(dòng)力、資金和專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗等諸方面。隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得越來(lái)越復雜。它不僅需要開(kāi)發(fā)商的戰略眼光和操作技巧，而且還要求開(kāi)發(fā)商具有市場(chǎng)分析與市場(chǎng)推廣、項目策劃與投資決策、國家法律政策與各級政府及其部門(mén)的規章、經(jīng)濟合同、財政金融、城市規劃、建筑設計、建造技術(shù)、風(fēng)險聳制與管理、項目管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)以及資產(chǎn)管理等方面的知識。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的復雜化使得越來(lái)越多的專(zhuān)業(yè)人士開(kāi)始與開(kāi)發(fā)商共同工作，從而加速了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)隊伍的發(fā)展壯大。然而，不論開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得多么復雜或是開(kāi)發(fā)商變得多么精明，都必須遵循房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的基本步驟。

　　3.1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序包括八個(gè)步驟，即投資機會(huì )尋找、投資機會(huì )篩選、可行性研究、獲取土地使用權、規劃設計與方案報批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設與竣工驗收、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理。這八個(gè)步驟又可以劃分為四個(gè)階段，即投資機會(huì )選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。當然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。如果開(kāi)發(fā)工作是遵循一個(gè)理論的程序，即項目建設完畢后才去找買(mǎi)家或租客時(shí)，開(kāi)發(fā)程序才按上述順序進(jìn)行。但如果開(kāi)發(fā)項目在建設前或建設中就預售或預租給置業(yè)投資者或使用者的話(huà)，則第四階段就會(huì )在第二、第三階段之前進(jìn)行。但無(wú)論順序怎樣變化，這些階段能基本上概括大多數居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項目的主要實(shí)施步驟。

　　3.2 投資機會(huì )選擇與決策分析投資機會(huì )選擇與決策分析，是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節，類(lèi)似于我們通常所說(shuō)的項目可行性研究。

　　3.2.1 投資機會(huì )選擇所謂投資機會(huì )選擇，主要包括投資機會(huì )尋找和篩選兩個(gè)步驟。

　　在機會(huì )尋找過(guò) 程中，開(kāi)發(fā)商首先要選擇開(kāi)發(fā)項目所處的城市或地區，然后根據自己對該地房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的認識，尋找投資的可能性，亦即我們通常所說(shuō)的“看地”。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商面對的可能有幾十種投資可能性，對每一種可能性都要根據自己的經(jīng)驗和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性。在緊接的機會(huì )篩選過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商就將其投資設想落實(shí)到一個(gè)具體的地塊上，進(jìn)一步分析其客觀(guān)條件是否具備，通過(guò)與土地當前的擁有者或使用者、潛在的租客或買(mǎi)家、自己的合作伙伴以及專(zhuān)業(yè)人士接觸，提出一個(gè)初步的方案，如認為可行，就可以草簽購買(mǎi)土地使用權或有關(guān)合作的意向書(shū)。

　　3.2.2 決策分析投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析和項目的財務(wù)評價(jià)兩部分工作。

　　前者主要分析市場(chǎng)的供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標市場(chǎng)及其可支付的價(jià)格水平，后者則是根據市場(chǎng)分析的結果，就項目的經(jīng)營(yíng)收入與費用進(jìn)行比較分析。這項工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn)行。這樣，開(kāi)發(fā)商可有充分的時(shí)間和自由度來(lái)考慮有關(guān)問(wèn)題。

　　應當注意到，市場(chǎng)研究對于選擇投資方向、初步確定開(kāi)發(fā)目標與方案、進(jìn)行目標市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位等，均起著(zhù)舉足輕重的作用，它往往關(guān)系到一個(gè)項目的成敗。

　　例題：1.我們通常說(shuō)的“看地”，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地（ ）階段。

　　a投資機會(huì )選擇與決策分析 b前期工作c建設階段 d租售階段

　　答案：a

　　2.對項目市場(chǎng)進(jìn)行研究和定位，以進(jìn)行目標市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地（ ）階段。

　　a投資機會(huì )選擇與決策分析 b前期工作c建設階段 d租售階段

　　答案：a

　　3.3 前 期工 作當通過(guò)投資決策分析確定了具體的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)與項目之后，在購買(mǎi)土地使用權知開(kāi)發(fā)項目建設過(guò)程開(kāi)始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開(kāi)發(fā)全過(guò)程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。通過(guò)初步投資分析，開(kāi)發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計的因素，在購買(mǎi)土地使用權和簽訂建設合同之前，必須設法將這些因素盡可能精確地量化。

　　在初步投資決策分析的主要部分沒(méi)有被徹底檢驗之前，開(kāi)發(fā)商應盡量推遲具體的實(shí)施步驟，比如購買(mǎi)土地使用權。當然，在所有影響因素徹底弄清楚以后再購買(mǎi)土地是最理想不過(guò)了，如果在激烈的市場(chǎng)競爭條件下，為抓住有利時(shí)機很難做到這一點(diǎn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商也應對其可能承擔的風(fēng)險進(jìn)行分析與評估。

　　3.3.1 獲取土地使用權沒(méi)有土地，任何開(kāi)發(fā)計劃或開(kāi)發(fā)項目的實(shí)施都只能是空談。當完成市場(chǎng)分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項目評估之后，就要進(jìn)入實(shí)施過(guò)程，而實(shí)施過(guò)程的第一步就是獲取土地使用權。根據開(kāi)發(fā)項目的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商在主要通過(guò)有償出讓方式獲取土地使用權的同時(shí)，也可通過(guò)政府行政劃撥方式，獲得公益性或部分公益性項目的土地使用權。

　　3.3.1.1 政府土地收購儲備與土地一級開(kāi)發(fā)土地收購儲備，是指城市政府通過(guò)設立的專(zhuān)責機構，統一負責行政區域內土地整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開(kāi)發(fā)以及土地交易等活動(dòng)的一種工作制度。該制度的建立，旨在規范土地供應市場(chǎng)，提高政府調控土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供給數量和價(jià)格的有效性，確保政府在土地開(kāi)發(fā)利用過(guò)程中的所有者權益……

　　土地一級開(kāi)發(fā)，是指城市政府委托當地土地收購儲備機構，按照土地利用總體規劃，城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地供應計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統一組織進(jìn)行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。

　　納入政府土地收購儲備范圍的土地，在進(jìn)行土地使用權出讓前，需要按照土地一級開(kāi)發(fā)的模式，對地塊進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)工作。當前納人政府土地收購儲備范圍的土地類(lèi)型主要包括：新增建設用地中用于經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的土地；已列入危舊房改造計劃的土地；因單位搬遷、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)、兼并或其他原因調整出的原劃撥?chē)型恋兀ㄔ谐鞘谢A設施改造中調整出來(lái)的劃撥用地；依法收回的閑置土地；政府依法收購和整理的國有土地；土地使用權期限已滿(mǎn)、政府依法收回的土地；以出讓方式取得土地使用權后無(wú)力繼續履行出讓合同、又不具備轉讓條件的土地；土地使用者要求政府收回的土地；市區范圍內無(wú)合法使用權的國有土地；其他依據法律、法規可以收回的國有土地。

　　進(jìn)行土地一級開(kāi)發(fā)常用的操作程序是：制定城市近期、中期和長(cháng)期的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展計劃；對城市區域范圍內的土地利用狀況進(jìn)行詳細調查，掌握可開(kāi)發(fā)土地資源現狀的數量、質(zhì)量和分布；制定開(kāi)發(fā)區域發(fā)展的控制性規劃和詳細規劃；按確定的優(yōu)先順序選擇啟動(dòng)開(kāi)發(fā)地塊或區域；編制土地一級開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告并獲有關(guān)部門(mén)批準；由土地管理部門(mén)協(xié)助辦理土地出讓?zhuān)ɑ騽潛埽┦掷m；制定拆遷安置補償方案，并獲得政府主管部門(mén)批準；進(jìn)行現場(chǎng)土地開(kāi)發(fā)工作，達到相應的建設條件；核算土地開(kāi)發(fā)成本、評估土地價(jià)格，按土地出讓計劃，通過(guò)政府土地交易市場(chǎng)，以招標、拍賣(mài)、掛牌或協(xié)議方式出讓土地使用權。

　　土地收購儲備制度的建立和土地一級開(kāi)發(fā)模式的普遍實(shí)施，推動(dòng)了公開(kāi)、公平和透明的土地供應市場(chǎng)建設，改變了傳統的開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權的程序，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或投資者獲取土地使用權的價(jià)格也產(chǎn)生了重大影響。但由于政府土地收購儲備中心所實(shí)施的土地一級開(kāi)發(fā)工作，通常將土地開(kāi)發(fā)工程發(fā)包給私營(yíng)開(kāi)發(fā)商，因此也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與土地開(kāi)發(fā)創(chuàng )造了市場(chǎng)機會(huì )。

　　3.3.1.2 獲取土地使用權的途徑

　　（1）土地使用權出讓國土資源部從2002年7月1日開(kāi)始實(shí)施《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規定》，從2003年8月1日起施行的《協(xié)議出讓國有土地使用權規定》。按照這些規定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，須以招標、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓?zhuān)厥馇闆r下才允許協(xié)議方式出讓。各種出讓方式的具體界定是：

　　1）招標出讓國有土地使用權。是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓人）發(fā)布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。

　　2）拍賣(mài)出讓國有土地使用權。是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競價(jià)，根據出價(jià)結果確定土地使用者的行為。

　　3）掛牌出讓國有土地使用權。是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競買(mǎi)人的報價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結果確定土地使用者的行為。

　　4）協(xié)議出讓國有土地使用權。是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。該方式僅當依照法律、法規和規章的規定不適合采用招標、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓時(shí)，方可采用。即“在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，肯可采取協(xié)議方式出讓”，但商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。

　　（2）土地使用權劃撥土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，以行政劃撥方式獲取土地使用權，通常涉及私人參與的城市基礎設施用地和公益事業(yè)項目和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目的用地。經(jīng)濟適用房和廉租房項目用地，目前也通過(guò)行政劃撥方式供地。以行政劃撥方式供應土地時(shí)，除使用協(xié)議方式外，也逐步開(kāi)始采用公開(kāi)招標等競爭性方式。

　　（3）原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權對于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導致產(chǎn)權變更時(shí)，需辦理土地使用權出讓手續。在不改變土地利用條件的情況下，該類(lèi)土地使用權可采用協(xié)議方式獲得，即由土地管理部門(mén)代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準，經(jīng)過(guò)協(xié)商確定土地價(jià)格，采用國有土地使用權出讓、租賃、作價(jià)人股或授權經(jīng)營(yíng)等方式，對原劃撥?chē)型恋刭Y產(chǎn)進(jìn)行處置，土地使用者獲得相應條件下的土地使用權。

　　（4）與當前土地使用權擁有者合作對于擁有資金但缺少土地資源的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，通過(guò)土地轉讓、公司人股、并購或合伙等方式，與當前土地使用權擁有者合作，也是獲得土地使用權的一種重要的方式。

　　例題：獲取土地使用權，進(jìn)行征地、搬遷、安置、補償是（ ）階段的主要工作。

　　a投資機會(huì )選擇與決策分析 b前期工作c建設階段 d租售階段

　　答案：b

　　3.3.2 確定規劃設計方案并獲得規劃許可

　　3.3.2.1 土地出讓過(guò)程中的規劃管理出讓城市國有土地使用權，出讓前應當制定控制性詳細規劃。出讓的地塊，必須具有城市規劃行政主管部門(mén)提出的規劃設計條件及附圖；

　　規劃設計條件通常包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度；建筑高度、停車(chē)位數量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設施和工程設施、建筑界限、開(kāi)發(fā)期限及具他要求。

　　附圖應當包括：地塊區位和現狀、地塊坐標、標高，道路紅線(xiàn)坐標、標高，出入口位置，建筑界限以及地塊周?chē)貐^環(huán)境與基礎設施條件。

　　《規劃設計條件通知書(shū)》及其附圖或《審定設計方案通知書(shū)》及其附圖，是城市國有土地使用權出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)批準。土地使用權受讓方在辦理《建設用地規劃許可證》時(shí)，必須持有附具城市規劃行政主管部門(mén)提供的規劃設計條件及附圖的土地出讓合同，取得《建設用地規劃許可證》后，方可辦理土地使用權權屬證明。

　　3.3.2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規劃管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規劃管理主要體現在：開(kāi)發(fā)項目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)“建設用地規劃許可證”及規劃設計條件，規劃方案及初步設計審批以及核發(fā)“建筑工程規劃許可證”等方面。

　　（1）開(kāi)發(fā)項目選址、定點(diǎn)審批階段。開(kāi)發(fā)商首先須持計委批準立項文件、開(kāi)發(fā)建設單位或其主管部門(mén)申請用地的函件、工程情況簡(jiǎn)要說(shuō)明和選址要求、擬建方案、開(kāi)發(fā)項目意向位置的1/2 000或l/500地形圖及其他相關(guān)材料向城市規劃管理部門(mén)提出開(kāi)發(fā)項目選址、定點(diǎn)申請，由城市規劃管理部門(mén)審核后向城市土地管理部門(mén)等發(fā)征詢(xún)意見(jiàn)表。開(kāi)發(fā)商請有關(guān)部門(mén)填好征詢(xún)意見(jiàn)表后，持該征詢(xún)意見(jiàn)表、征地和安置補償方案及經(jīng)城市土地管理部門(mén)蓋章的征地協(xié)議、項目初步設計方案、批準的總平面布置圖或建設用地圖，報城市規劃管理部門(mén)審核后，由城市規劃管理部門(mén)下發(fā)《選址規劃意見(jiàn)通知書(shū)》。

　　（2）申請《建設用地規劃許可證》階段。開(kāi)發(fā)商持城市計劃部門(mén)批準征用土地的計劃任務(wù)、市政府批準征用農田的文件（使用城市國有土地時(shí)，需持城市土地管理部門(mén)的拆遷安置意見(jiàn)）、1/2 000或1/500的地形圖、《選址規劃意見(jiàn)通知書(shū)》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料，向城市規劃管理部門(mén)提出申請。經(jīng)城市規劃管理部門(mén)審核后頒發(fā)《建設用地規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》主要規定了用地性質(zhì)、位置和界限。

　　（3）規劃設計條件審批階段。開(kāi)發(fā)商需持城市計劃管理部門(mén)批準的計劃任務(wù)、開(kāi)發(fā)商對擬建項目的說(shuō)明、擬建方案示意圖、地形圖（單位建筑1/500，居住區1/2 000，其中一份畫(huà)出用地范圍）和設計單位提供的控制性規劃方案及其他相關(guān)資料。向城市規劃管理部門(mén)提出申請，經(jīng)城市規劃管理部門(mén)審核后，下達《規劃設計條件通知書(shū)》及用地紅線(xiàn)圖。《規劃設計條件通知書(shū)》主要規定了征地面積、規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線(xiàn)距離、建筑控制高度和停車(chē)位個(gè)數等。

　　（4）設計方案審批階段。開(kāi)發(fā)商應自行委托有規劃設計資格的設計機構完成不少于2個(gè)方案設計，然后持設計方案報審表、項目各設計方案的總平面圖（單位建筑l/500、居住區l/2 000，其中一份畫(huà)出用地范圍）、各層平立剖面圖、街景立面圖等（1/100或1/200）、方案說(shuō)明書(shū)及其他相關(guān)資料，向城市規劃管理部門(mén)提出設計方案審批申請，城市規劃管理部門(mén)接此申請后協(xié)同其他有關(guān)單位審查該詳細規劃設計方案并提出修改或調整意見(jiàn)。之后，開(kāi)發(fā)商根據審查意見(jiàn)對設計方案進(jìn)行調整修改，再報城市管理部門(mén)審批。審批通過(guò)后由城市規劃管理部門(mén)簽發(fā)“規劃設計方案審批通知書(shū)”。

　　（5）申請《建設工程規劃許可證》階段。開(kāi)發(fā)商需持由城市建設主管部門(mén)下發(fā)的年度施工任務(wù)批準文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它行政主管部門(mén)審查意見(jiàn)和要求取得的有關(guān)協(xié)議（如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議），向城市規劃管理部門(mén)提出申請，城市規劃管理部門(mén)接此申請后，將負責主持召開(kāi)市政配合會(huì )，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會(huì )簽等工作。最后簽發(fā)《建設工程規劃許可證》。

　　3.3.3 建設工程招標

　　3. 3.3.1開(kāi)發(fā)建設項目的招標方式招標方式可以分為公開(kāi)招標和邀請招標。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可依開(kāi)發(fā)項目的建設規模和復雜程度選擇招標方式。

　　（1）公開(kāi)招標公開(kāi)招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標進(jìn)行公開(kāi)招標時(shí)，開(kāi)發(fā)商或其委托的招標代理機構，可通過(guò)海報、報刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內，如全市、全國，大項目甚至可在全世界公開(kāi)發(fā)布招標公告，或直接將招標公告寄給具有投標潛力的某些公司，以招攬具備相應條件而又愿意參加的一切承包商前來(lái)投標。

　　公開(kāi)招標使開(kāi)發(fā)商有較大的選擇范圍，開(kāi)發(fā)商可以在眾多的投標者之間選擇報價(jià)合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商，同他簽訂承包合同，將工程委托他負責完成。這種公開(kāi)競爭的方式會(huì )促使承包商努力提高開(kāi)發(fā)項目建設工程的質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價(jià)。

　　公開(kāi)招標通常適用于工程項目規模較大、建設周期較長(cháng)、技術(shù)復雜的開(kāi)發(fā)項目建設。此時(shí)開(kāi)發(fā)商不易掌握其造價(jià)和控制工期，因而可以通過(guò)公開(kāi)招標方式，從中選擇提供合理標價(jià)和較短工期的承包商作為承包單位。

　　按常規，開(kāi)發(fā)商公開(kāi)招標項目應授標給最低報價(jià)者，除非該最低報價(jià)者的標價(jià)是不合理的或根本無(wú)法實(shí)現的。

　　（2）邀請招標邀請招標，是指招標人以投標邀請書(shū)的方式邀請特定的法人或者其他組織投標。邀請招標也稱(chēng)選擇性招標。進(jìn)行邀請招標時(shí)，由開(kāi)發(fā)商或其委托的招標代理機構可向所信任的、具有相應資格的建筑承包商發(fā)送招標通知書(shū)或招標邀請函，邀請其參加開(kāi)發(fā)項目建設投標競爭的一種發(fā)包方式。邀請招標是非公開(kāi)招標方式的一種。被邀請參加投標的承包商通常在3～10個(gè)之間。

　　開(kāi)發(fā)商或其委托的招標人可以在自己熟悉的承包商之間進(jìn)行選擇，或者先公開(kāi)發(fā)布通知，邀請承包商報名，經(jīng)過(guò)資格預審后再選定邀請對象。

　　采取邀請招標方式，由于被邀請參加競爭的投標人有限，開(kāi)發(fā)商不僅可以節省招標費用，而且可以提高招標工作的效率，節省時(shí)間。但是這種招標方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，這樣也就縮小了開(kāi)發(fā)商的選擇余地。

　　邀請招標方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊、要求有專(zhuān)門(mén)經(jīng)驗的技術(shù)人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)，只有少數承包商能夠勝任的建設項目，或者是公開(kāi)招標的結果未產(chǎn)生出中標單位的建設項目，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開(kāi)招標的建設工程。

　　3.3.3.2 招標機構當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商決定采用招標方式發(fā)包建筑工程時(shí)，不管是公開(kāi)招標、邀請招標，都需要組織一個(gè)招標工作小組，負責招標過(guò)程中的決策活動(dòng)與日常事務(wù)工作的處理。招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜，并向有關(guān)行政監督部門(mén)備案；不具備自行招標能力時(shí)，也可以委托招標代理機構提供招標代理服務(wù)，并與代理機構成立聯(lián)合招標工作小組。整個(gè)招標過(guò)程的活動(dòng)均由招標工作小組負責組織。

　　招標代理機構是依法設立、從事招標代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會(huì )中介組織。

　　（1）招標過(guò)程中的決策活動(dòng)

　　1）確定開(kāi)發(fā)項目發(fā)包的范圍，即決定建筑工程全過(guò)程統包還是分階段發(fā)包，或者單項工程發(fā)包、分部工程發(fā)包、專(zhuān)業(yè)工程發(fā)包。為了便于監督管理，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機構的工作效率，開(kāi)發(fā)商宜采用建設全過(guò)程統包方式發(fā)包。

　　2）確定承包方式和承包內容，即確定總價(jià)合同、單價(jià)合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，還是部分包工包料、專(zhuān)業(yè)工程發(fā)包等。對這些承包方式與承包內容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通常選擇全部包工包料的總價(jià)合同方式，因為通常情況下，開(kāi)發(fā)項目建設中建筑材料是就地取材的，但對于有些高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，例如星級賓館、高級公寓，其裝飾材料、室內設備則可能需要由國外進(jìn)口，此時(shí)，由承包商包工包料是不太可能的，開(kāi)發(fā)商可在簽訂合同時(shí)與承包商商議。

　　3）確定標底。

　　4）決標并簽訂合同或協(xié)議。

　　（2）招標中的日常事務(wù)工作招標中的日常事務(wù)工作主要包括下列內容：

　　①發(fā)布招標公告或邀請招標函；

　　②編制和發(fā)送招標文件；

　　③編制標底；

　　④審查投標者資格；

　　⑤組織勘察現場(chǎng)和解答投標人提出的問(wèn)題；

　　⑥接受并妥善保管投標人的標函，負責為其保密；

　　⑦開(kāi)標、審核標書(shū)并組織評標；

　　⑧談判簽訂協(xié)議或合同。

　　（3）招標工作小組組成人員

　　1）決策人員。即開(kāi)發(fā)商本身或其授權代表，代表開(kāi)發(fā)商全權處理具體事務(wù)。

　　2）專(zhuān)業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟方面的專(zhuān)家。包括建筑師，結構、設備等專(zhuān)業(yè)工程師，經(jīng)濟師、造價(jià)工程師等。由他們負責向開(kāi)發(fā)商或其授權代表提供咨詢(xún)意見(jiàn)，并進(jìn)行招標的具體事務(wù)處理。

　　3）助理人員。即決策和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的助手，包括秘書(shū)，資料、檔案管理人員，計算、繪圖等工作人員。

　　上述人員可以是開(kāi)發(fā)商自身的工作人員，也可以是開(kāi)發(fā)商聘請的人員。開(kāi)發(fā)商可以按照上述人員組成，自己組織一個(gè)招標工作小組，即招標委員會(huì )。但更好的辦法是委托招標代理機構，由招標代理機構組織招標委員會(huì )，承辦招標的技術(shù)性和事務(wù)性工作，而最終決策仍需由開(kāi)發(fā)商做出。這種做法可以節省開(kāi)發(fā)商大量工作人員，同時(shí)又可利用招標代理機構的信息和業(yè)務(wù)聯(lián)系，提高招投標工作的效率。

　　3. 3.3.3 招標程序按照一般做法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建筑工程招標程序如下：

　　（1）申請招標如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目列入了城市年度開(kāi)工計劃、開(kāi)發(fā)商獲得了土地使用權，領(lǐng)取了建設用地許可證和建設工程規劃許可證，完成了拆遷安置工作，施工現場(chǎng)具備了“三通一平”或“七通一平”的建設條件，并且施工圖紙齊備，資金和主要建筑材料已落實(shí)，那么開(kāi)發(fā)商即可向當地建設主管部門(mén)辦理建設工程開(kāi)工審批手續。經(jīng)批準后持建設主管部門(mén)同意招標的“建設工程開(kāi)工審批表”和招標申請書(shū)，開(kāi)發(fā)商可向當地招投標管理部門(mén)登記、申請招標，并領(lǐng)取招標用表。開(kāi)發(fā)商只有在獲得招標批準后，方可進(jìn)行招標。

　　（2）編制招標文件招標文件是開(kāi)發(fā)商向投標人介紹工程情況和招標條件的重要文件，也是簽訂工程承包合同的基礎。招標人應當根據招標項目的特點(diǎn)和需要編制招標文件。

　　招標文件應包括：工程綜合說(shuō)明，招標方式及對發(fā)包單位的要求，招標項目的技術(shù)要求，鋼材、木材、水泥及其他主要材料（包括特殊材料）與設備的供應方式，工程款支付方式及預付款的百分比，合同條件和合同文本，投標須知，招標人認為應向投標人明確的問(wèn)題，招標文件附件。對投標人資格審查的標準、投標報價(jià)要求和評標標準等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。

　　（3）編制招標工程標底標底是招標工程的預期價(jià)格，是審核投標報價(jià)、評價(jià)、決標的重要依據之一。通過(guò)制定標底，使開(kāi)發(fā)商預先明確自己在擬建工程中應承擔的財務(wù)義務(wù)，從而安排資金計劃。招標工程的標底可由開(kāi)發(fā)商請有資格的概預算人員編制，亦可委托有營(yíng)業(yè)執照的招標代理機構代編，并在編制招標文件的同時(shí)進(jìn)行。開(kāi)發(fā)商必須把工程標底 送當地合同預算審查機關(guān)確認，密封后再經(jīng)當地招標管理辦公室核準方能生效。

　　當前，編制招標工程標底的方法很多，按其所用的基礎數據不同，可分為以施工圖預算為基礎編制；以概算額或擴大綜合定額為基礎編制；以平方米造價(jià)包干為基礎編制等。

　　（4）確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函開(kāi)發(fā)商完成標底編制后，即可決定采取何種招標方式，并在招標申請書(shū)中提出，經(jīng)當地招標管理部門(mén)批準后實(shí)施。開(kāi)發(fā)商根據所批準的形式，發(fā)出投標公告或邀請投標函。

　　采取公開(kāi)招標方式時(shí)，招標人應當發(fā)布招標公告。開(kāi)發(fā)商可視工程性質(zhì)和規模，通過(guò)國家指定的報刊、信息網(wǎng)絡(luò )或者其他媒介發(fā)布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱(chēng)和地址、招標項目的性質(zhì)、數量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標文件的辦法等事項。

　　招標人采用邀請招標方式時(shí)，應當向三個(gè)以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書(shū)。

　　（5）投標人資格審查投標人資格審查的目的在于了解投標人的技術(shù)和財務(wù)實(shí)力以及施工經(jīng)驗，限制不符合條件的單位盲目參加投標，以使招標能獲得比較理想的結果。在公開(kāi)招標時(shí)，投標人資格審查通常放在發(fā)售招標文件之前進(jìn)行，審查合格者才準許購買(mǎi)招標文件，故稱(chēng)之為資格預審。在邀請招標情況下，則在評標的同時(shí)進(jìn)行資格審查。

　　開(kāi)發(fā)商對投標人進(jìn)行資格審查時(shí)應考慮以下幾個(gè)方面：

　　①企業(yè)注冊證明和技術(shù)等級；②主要施工經(jīng)歷；③技術(shù)力量簡(jiǎn)況；④施工機械設備簡(jiǎn)況；⑤在施工的承建項目；⑥資金和財務(wù)狀況。

　　如果采用邀請招標方式，投標人還須向開(kāi)發(fā)商扼要說(shuō)明對招標工程準備采用的主要施工方法。外地建筑企業(yè)參加投標，還須持有建設工程所在地城市主管部門(mén)簽發(fā)的投標許可證。

　　（6）招標工程交底及答疑開(kāi)發(fā)商發(fā)出招標文件，招標人踏勘現場(chǎng)之后，開(kāi)發(fā)商應邀請投標人的代表開(kāi)會(huì )，進(jìn)行工程交底，并解答疑問(wèn)。工程交底的內容，主要是介紹工程概況，明確質(zhì)量要求、驗收標準及工期要求，若要由開(kāi)發(fā)商供料，則應說(shuō)明供料情況，材料款和工程款的支付方式以及投標注意事項等。

　　（7）開(kāi)標、評標和決標投標截止后，開(kāi)發(fā)商應按規定的時(shí)間開(kāi)標。開(kāi)標會(huì )議由招標人即開(kāi)發(fā)商主持，邀請各投標人和當地公證機構以及招標管理部門(mén)參加。開(kāi)標時(shí)，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證；經(jīng)確認無(wú)誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱(chēng)、投標價(jià)格和投標文件的其他主要內容，并在預先準備好的表冊上逐項登記。開(kāi)標后，如果全部投標人的報價(jià)都超出標底過(guò)多，經(jīng)復核標底無(wú)誤，開(kāi)發(fā)商可宣布本次投標無(wú)效，另組織招標。

　　評標由招標人依法組建的評標委員會(huì )負責。開(kāi)標后首先應排除無(wú)效標書(shū)，并經(jīng)公證人員檢查確認。然后由評標委員會(huì )從工程技術(shù)和財務(wù)的角度審查評議有效的標書(shū)。評審的標準是中標單位擁有足以勝任招標工程的技術(shù)和財務(wù)實(shí)力，信譽(yù)良好；報價(jià)合理。評標委員在評審各有效投標后，應按標價(jià)從低到高的順序列出清單，并寫(xiě)出評估報告，推薦一、二、三名候選的中標單位，交給開(kāi)發(fā)商作最后抉擇。

　　對一般不太復雜的工程，開(kāi)發(fā)商可在開(kāi)標會(huì )議上當場(chǎng)決定中標單位，同時(shí)公布標底，并通知未中標單位退回招標文件、領(lǐng)回押金的時(shí)間和地點(diǎn)。規模較大、內容復雜的工程，則應對開(kāi)發(fā)商與評標委員會(huì )推薦的候選中標單位，就技術(shù)力量、施工方案、機械設備、材料供應以及決定其標價(jià)的其他因素進(jìn)行調查與磋商，全面衡量，擇優(yōu)決標。決標后，開(kāi)發(fā)商應立即向中標單位發(fā)出中標通知書(shū)。

　　（8）簽訂合同中標通知書(shū)發(fā)出后，開(kāi)發(fā)商和中標單位應在約定期限內就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達成協(xié)議。簽訂了合同，開(kāi)發(fā)商的招標工作即告圓滿(mǎn)結束。

　　3.3.4 開(kāi)工申請與審批建設工程招標工作結束后，開(kāi)發(fā)商就可以繼續申請開(kāi)工許可。為了加強對建筑活動(dòng)的監督管理，維護建筑市場(chǎng)秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，根據《中華人民共和國建筑法》，建設部于1999年發(fā)布了《建筑工程施工許可管理辦法》。根據該辦法的有關(guān)規定，在中華人民共和國境內從事務(wù)類(lèi)房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線(xiàn)路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開(kāi)工前，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)發(fā)證機關(guān)）申請領(lǐng)取施工許可證。

　　3.3.4.1 申請領(lǐng)取施工許可證應具備的條件

　　（1）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續，獲得了《國有土地使用權證》和《建設用地規劃許可證》。

　　（2）在城市規劃區的建筑工程，已經(jīng)取得《建設工程規劃許可證》。

　　（3）施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，已經(jīng)獲得《拆遷許可證》且拆遷進(jìn)度符合施工要求。

　　（4）已經(jīng)通過(guò)招投標確定了施工企業(yè)，簽署了施工合同。

　　（5）有滿(mǎn)足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設計文件已按規定進(jìn)行了審查。

　　（6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設計中有根據建筑工程特點(diǎn)制定的相應質(zhì)量、安全技術(shù)措施，專(zhuān)業(yè)性較強的工程項目編制的專(zhuān)項質(zhì)量、安全施工組織設計，并按照規定辦理了工程質(zhì)量、安全監督手續。

　　（7）按照規定應該委托監理的工程已委托監理，并簽署了委托監理合同。

　　（8）建設資金已經(jīng)落實(shí)。建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%，建設工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%.建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔保。

　　（9）持有人防部門(mén)出具的人防施工圖備案回執，繳納了按法律有關(guān)規定需要敷納的費用。

　　3.3.4.2 申請辦理施工許可證的程序

　　（1）建設單位向發(fā)證機關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請表》。

　　（2）建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附本辦法第四條規定的證明文件，向發(fā)征機關(guān)提出申請。

　　（3）發(fā)證機關(guān)在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請2日起15日內頒發(fā)施工許可；對手證明文件不齊全或者失效的，應當限期要求建設單位補正，審批時(shí)間可以。自證明文件補正齊全后作相應順延；對于不符合條件的，應當自收到申請之日起十五日內書(shū)面通知建設單位，并說(shuō)明理由。

　　（4），建筑工程在施工過(guò)程中，建設單位或者施工單位發(fā)生變更的，應當重新申請領(lǐng)取施工許可證。

　　3.3.5 前期工作的其他環(huán)節除上述四個(gè)主要環(huán)節的工作外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的前期工作可能還包括：征地、拆遷、安置、補償；施工現場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整；市政設施接駁的談判與協(xié)議；安排短期和長(cháng)期信貸；對擬開(kāi)發(fā)建設的項目尋找預租（售）的客戶(hù)；進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況，初步確定目標市場(chǎng)、租金或售價(jià)水平；制定項目開(kāi)發(fā)過(guò)程的監控策略；洽談開(kāi)發(fā)項目保險事宜等。

　　上述工作完成后，對項目應再進(jìn)行一次財務(wù)評估。因為前期工作需要花費一定時(shí)間，而決定開(kāi)發(fā)項目成敗的經(jīng)濟特性可能已經(jīng)發(fā)生了變化。所以，明智的開(kāi)發(fā)商千般在其初始投資分析沒(méi)有得到驗證，或修訂后的投資分析報告還沒(méi)有形成千個(gè)可行的并發(fā)方案之前，通常不會(huì )輕舉妄動(dòng)。

　　作為一條行業(yè)準則，開(kāi)發(fā)商必須時(shí)刻抑制自己過(guò)高的樂(lè )觀(guān)態(tài)度，并且保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來(lái)對待其所獲得的專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)意見(jiàn)。使自己既不期望過(guò)高的租金、售價(jià)水平，也不期望過(guò)低的開(kāi)發(fā)成本。同時(shí)。開(kāi)發(fā)商還必須考慮到某些意外事件可能導致的損失。如果開(kāi)發(fā)商這樣做了，即使他可能會(huì )失去一些投資機會(huì )，但也會(huì )避免由于盲目決策帶來(lái)的投資失誤。

　　例題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的前期工作的內容包括（ ）

　　a獲取土地使用權b確定規劃設計方案并獲得規劃許可c建設工程招標d開(kāi)工申請與審批

　　答案：abcd