2017年房地產(chǎn)估價(jià)師備考階段已經(jīng)開(kāi)始，這個(gè)春天，建設工程教育網(wǎng)繼續陪你勇敢追夢(mèng)。當你下定了學(xué)習的決心，并愿意找回備考節奏的主控權，你會(huì )發(fā)現，直達離自己并不遠。為了方便考生進(jìn)行全面備考，助力2017年房地產(chǎn)估價(jià)師備考2017房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)驗班現已開(kāi)通>>

　　《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考試題型與分值分布

　　這門(mén)課總分100分，及格分數線(xiàn)為60分。

　　本課程考試題型主要有：

　　（三）指錯題

　　1.答題要求

　　（估價(jià)結果報告和估價(jià)技術(shù)報告存在多處錯誤，每指明一處錯誤得3分，指明13處得全分40分。注意：本題答題處只有13個(gè)序號，指明的每一個(gè)錯誤要求寫(xiě)在對應的序號后，如果未將指明的錯誤內容寫(xiě)在序號后面的空格處不計分。）

　　2.答題要點(diǎn)：仔細閱讀報告、分析錯誤類(lèi)型、對錯誤項的錯誤程度進(jìn)行排序后依次填入13個(gè)序號后面的空格處。

　　根據“指錯題”的答題要求和評分標準，建議考生應采取如下措施：

　　一是考生應將估價(jià)報告中的錯誤在草稿紙上一一列出，并根據錯誤的嚴重程度進(jìn)行排序，將錯誤嚴重的、自己有把握的，特別是以前考試中出現過(guò)的類(lèi)似錯誤排在前面，然后依次寫(xiě)入答題紙的13個(gè)序號上，且一個(gè)序號對應一個(gè)答案。

　　二是考生在按照自己的理解和判斷而指出的錯誤項目，要對照“估價(jià)報告常見(jiàn)錯誤”的總結（本課程基礎班的講授內容）、歷年試題分析進(jìn)行檢查，進(jìn)一步核實(shí)“指錯”的準確性和是否存在漏指的錯誤。核實(shí)完畢后抄錄在答題紙上。

　　【2012試題·指錯題】三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個(gè)錯誤對應1個(gè)序號，未將錯誤內容寫(xiě)在序號后面空格處的不計分）

　　房地產(chǎn)估價(jià)報告

　　項目名稱(chēng)：××市××街××號商業(yè)用房及車(chē)庫房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)

　　估價(jià)委托人：××法院

　　估價(jià)機構：××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

　　估價(jià)人員：××××××

　　估價(jià)作業(yè)日期：2011年6月23日至2011年7月5日

　　估價(jià)報告編號：××[2011]第××號

　　1.封面中“估價(jià)人員”應為“注冊房地產(chǎn)估價(jià)師”。

　　目錄（略）

　　致估價(jià)委托人函

　　××法院：

　　受貴院委托，我公司本著(zhù)獨立、客觀(guān)、公正的原則，對產(chǎn)權屬于××有限公司，位于××市××街××號，建筑面積為411.45m2的商業(yè)用房及建筑面積為38m2車(chē)庫的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評估。估價(jià)對象土地使用權性質(zhì)為出讓?zhuān)猛緸樯套【C合用地，土地使用權分攤面積為61.23m2，土地使用權剩余年限為27年。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2011年6月23日，估價(jià)目的是為委托人執行案件需要而評估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

　　本公司根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》，采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行了評估，在認真分析現有資料、市場(chǎng)狀況的基礎上，結合估價(jià)經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格因素，經(jīng)過(guò)測算，確定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年6月23日的市場(chǎng)價(jià)值評估結果如下：

　　評估單價(jià)：7983元/m2

　　評估總價(jià)：408.29萬(wàn)元

　　人民幣大寫(xiě)：肆佰零捌萬(wàn)貳仟玖佰元整

　　2.致估價(jià)委托人函及技術(shù)報告中的估價(jià)結果中缺車(chē)庫部分價(jià)格。

　　××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（蓋章）

　　法定代表人：（簽名、蓋章）

　　二〇一一年七月五日

　　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　1.我們在本估價(jià)報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準確的。

　　2.本估價(jià)報告中的分析、意見(jiàn)和結論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結論，但受到本估價(jià)報告中已說(shuō)明的假設和限定條件的限制。

　　3.我們與本估價(jià)報告中的估價(jià)對象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或對其存在偏見(jiàn)。

　　4.估價(jià)人員依據國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》（GB/T 50291一1999）和當事人要求進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結論，撰寫(xiě)本估價(jià)報告。

　　5.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師×××，×××已于2011年6月23日對本估價(jià)報告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對查勘的客觀(guān)性、真實(shí)性、公正性承擔責任，但我們對估價(jià)對象的實(shí)地查勘僅限于其外觀(guān)和使用情況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托人提供的資料進(jìn)行評估。除非另有委托，我們不承擔對估價(jià)對象建筑結構質(zhì)量進(jìn)行調查的責任。

　　6.沒(méi)有人對本估價(jià)報告提供重要的專(zhuān)業(yè)幫助。

　　姓名執業(yè)資格注冊號簽名

　　×××注冊房地產(chǎn)估價(jià)師×××（略）

　　×××注冊房地產(chǎn)估價(jià)師×××（略）

　　3.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中不能依據當事人要求進(jìn)行評估。

　　估價(jià)假設和限制條件

　　1.本次評估涉及的權屬資料均由委托人提供，委托人對所提供資料的真實(shí)性和合法性負責。

　　2.估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)達到最高最佳利用狀態(tài)，其運作方式合法。

　　3.估價(jià)對象房地產(chǎn)本身不存在質(zhì)量問(wèn)題。

　　4.房地產(chǎn)市場(chǎng)在本估價(jià)報告應用的有效期內不發(fā)生較大變化。

　　5.估價(jià)對象房地產(chǎn)在本估價(jià)報告應用的有效期內不遭受重大損壞。

　　6.至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，第二層商業(yè)用房帶有尚未到期的租約，鑒于本次評估的特定估價(jià)目的，評估時(shí)不考慮租賃情況對估價(jià)對象評估價(jià)值的影響。

　　7.至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象已抵押給××銀行××支行，權利價(jià)值共計240萬(wàn)元。由于本次估價(jià)目的是為委托人執行借款合同糾紛案件而評估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，故本次評估未考慮已抵押他項權利對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。

　　（其他假設和限制條件略）

　　房地產(chǎn)估價(jià)結果報告

　　一、估價(jià)委托人（略）

　　二、估價(jià)機構（略）

　　三、估價(jià)對象

　　估價(jià)對象為位于××市××街××號××大樓中的商業(yè)用房及車(chē)庫，該大樓建于2000年，為鋼筋混凝土結構，共12層，其中一～四層為非住宅，五～十二層為住宅。商業(yè)用房位于第二層，房屋所有權人為××有限公司，用途為商業(yè)，建筑面積為411.45m2，層高為4m，業(yè)主對部分結構進(jìn)行了加層，加層面積共100m2，合計可利用面積為511.45m2.車(chē)庫位于第一層，建筑面積為38m2.

　　4.未明確說(shuō)明加層部分面積是否屬于產(chǎn)權登記面積，計入總價(jià)的理由未說(shuō)明。

　　估價(jià)對象土地使用權人為××有限公司，土地用途為商住綜合用地，使用權性質(zhì)為出讓?zhuān)恋厥褂脵喾謹偯娣e為61.23m2，土地使用權剩余年限為27年。所在宗地基礎設施完備，宗地內外達到“五通一平”。

　　估價(jià)對象商業(yè)用房目前出租給相鄰的超市使用，租賃合同尚有2.5年到期。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象已抵押給××銀行××支行，權利價(jià)值共計240萬(wàn)元。

　　（估價(jià)對象其他情況略）

　　5.估價(jià)對象中缺土地使用權出讓年限或土地使用權起始日期。

　　6.估價(jià)對象中缺裝飾裝修部分的描述或說(shuō)明。

　　7.估價(jià)對象中缺是否有共有權的說(shuō)明。

　　四、估價(jià)目的

　　因××法院審理案件的需要，委托本公司對××有限公司所有的位于××市××街××號第二層商業(yè)用房及車(chē)庫市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評估，為委托人執行案件了解房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格提供參考。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2011年6月23日

　　六、價(jià)值定義（略）

　　七、估價(jià)依據（略）

　　八、估價(jià)原則（略）

　　九、估價(jià)方法（略）

　　十、估價(jià)結果（略）

　　十一、估價(jià)人員（略）

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）

　　十三、估價(jià)報告應用的有效期

　　因本次估價(jià)目的所限，本估價(jià)報告自出具之日起一年內有效。

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報告

　　一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析（略）

　　二、估價(jià)對象權益狀況描述與分析（略）

　　三、估價(jià)對象區位狀況描述與分析（略）

　　四、市場(chǎng)背景描述與分析（略）

　　五、最高最佳利用分析（略）

　　六、估價(jià)方法適用性分析

　　1.估價(jià)方法選用的理由

　　估價(jià)對象為已建成的商業(yè)用房和車(chē)庫，故不宜采用假設開(kāi)發(fā)法；估價(jià)對象區域內的土地取得成本難以客觀(guān)確定，故也不宜采用成本法。第一層車(chē)庫和第二層商業(yè)用房均具有租金收益，同時(shí)該區域存在車(chē)庫和商業(yè)用房的轉讓交易實(shí)例，故可選用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評估。

　　8.技術(shù)報告中估價(jià)方法適用性分析中，選用市場(chǎng)法的理由不充分，應該是該區域中在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有較多類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例。

　　2.估價(jià)方法原理和公式

　　（1）收益法

　　收益法原理：采用適當的報酬率，將估價(jià)對象未來(lái)各期（通常為年）的客觀(guān)凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，求其之和得出估價(jià)對象的總價(jià)值。

　　收益法公式：

　　V一房地產(chǎn)價(jià)值；

　　A―未來(lái)第1年房地產(chǎn)凈收益；

　　Y一報酬率；

　　g―凈收益逐年遞增的比率；

　　n―房地產(chǎn)剩余收益年限。

　　9.不應選用凈收益按一定比率遞增的收益法計算公式（或者說(shuō)選用凈收益按一定比率遞增的公式與后面采用凈收益每年不變有限年限公式矛盾）。

　　（2）市場(chǎng)法（略）

　　七、估價(jià)測算過(guò)程

　　（一）收益法

　　1.年有效毛收入

　　估價(jià)對象商業(yè)用房為可出租型房地產(chǎn)，故可以獲得市場(chǎng)的正常租金價(jià)格。根據對估價(jià)對象附近區域商業(yè)用房的租金及空置率調查，通過(guò)比較調整后得到估價(jià)對象的租金，詳細情況見(jiàn)下表。

　　商業(yè)用房租賃情況調查表

		估價(jià)對象	可比實(shí)例1	可比實(shí)例2	可比實(shí)例3
實(shí)例名稱(chēng)		——	××服裝店	××食品店	××百貨店
坐落		××街××號第二層	××街××號 第二層	××街××號第二層	××街××號第三層
用途		商業(yè)	商業(yè)	商業(yè)	商業(yè)
交易日期		——	2011.6	2011.1	2011.6
交易情況		——	正常	正常	正常
租金價(jià)格/（元/m2·月）		——	75	74	67.6
區域因素	商業(yè)繁華度	較好	較好	較好	較好
	交通條件	較好	較好	較好	較好
	周邊環(huán)境	較好	較好	較好	較好
	公共配套	完善	完善	完善	完善
	基礎設施	完善	完善	完善	完善
個(gè)別因素	建筑類(lèi)型	小高層	小高層	小高層	小高層
	外觀(guān)形象	較好	較好	較好	較好
	所在層/總樓層	二/12	二/12	二/12	三/12
	設施設備	完善	完善	完善	完善
	裝修	簡(jiǎn)裝	簡(jiǎn)裝	簡(jiǎn)裝	簡(jiǎn)裝
	層高/m	4	4	4	4
	通道出入口距離/m	3	3	3	3
	建筑年份	2000年	2000年	2000年	2000年
	物業(yè)服務(wù)	一般	一般	一般	一般

　　11.選取可比實(shí)例的租金內涵未說(shuō)明，如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項目中哪些是應當扣除的費用，如物業(yè)服務(wù)費、維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅金等。

　　12.可比實(shí)例2成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距較遠，未說(shuō)明交易日期修正系數為100/100的理由。

　　13.可比實(shí)例3的樓層與估價(jià)對象不同，未說(shuō)明不調整的理由。

　　14.可比實(shí)例的租金收租損失情況未說(shuō)明。

　　3個(gè)可比實(shí)例修正后的租金較為接近，故取三者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對象客觀(guān)租金水平，即估價(jià)對象商業(yè)用房的租金為72.2元/（m2·月）。

　　根據市場(chǎng)調查和分析，估價(jià)對象商業(yè)用房有效出租率確定為95%.

　　年潛在毛收入＝月租金×12＝72.2×12＝866.4（元／m2）

　　年有效毛收入＝年潛在毛收入×有效出租率＝866.4×95%＝823.08（元/m2）

　　15.在確定租金時(shí)未考慮租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入。

　　2.年總費用

　　（1）稅金：包括房產(chǎn)稅12%、營(yíng)業(yè)稅5%、城市維護建設稅（營(yíng)業(yè)稅的7%）、教育費附加（營(yíng)業(yè)稅的3%），綜合取年有效毛收入的17.5%.

　　（2）維修費：按建筑物重置成本的2‰計算，根據估價(jià)對象建筑物的實(shí)際情況和造價(jià)資料，本估價(jià)對象建筑物的重置成本按1800元／m2計算。

　　年維修費＝1800×2‰＝36（元／m2）

　　16.維修費取值依據未說(shuō)明。

　　17.維修費不應按本估價(jià)對象的重置成本計算而應按該類(lèi)房地產(chǎn)的客觀(guān)平均成本計算。

　　（3）保險費：保險費率一般為有效毛收入的1.5‰～3‰，本次取2‰。

　　年保險費＝823.08×2‰＝1.65（元／m2，）

　　18.保險費率的確定未說(shuō)明理由。

　　（4）管理費：包括管理人員經(jīng)費、辦公費、廣告費等，根據××市一般水平，管理費約占年有效毛收入的2%～4%，根據估價(jià)對象現狀特點(diǎn)，結合估價(jià)人員經(jīng)驗，按年有效毛收入的3%計算。

　　年管理費＝年有效毛收入×3%＝866.4×3%＝25.99（元／m2）

　　（5）年總費用：（1）～（4）項的合計。

　　年總費用＝199.29+36+1.65+25.99＝207.65（元／m2）

　　3.年凈收益

　　年凈收益＝年有效毛收入－年總費用＝823.08－207.68＝615.4（元／m2）

　　4.報酬率

　　報酬率確定為6.5%.（確定過(guò)程略）

　　5.收益年限

　　估價(jià)對象為鋼筋混凝土結構，根據有關(guān)規定，其經(jīng)濟耐用年限為40年。該房地產(chǎn)竣工于2000年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用11年，剩余使用年限為29年，因此估價(jià)對象的可收益年限確定為29年。

　　19.鋼筋混凝土結構非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年而不是40年。

　　6.求取房地產(chǎn)評估單價(jià)

　　計算公式為：

　　估價(jià)對象單價(jià)＝615.4/6.5%×[1－1/（1+6.5%）29]＝7943（元/m2）（取整）

　　20.沒(méi)有對年凈收益進(jìn)行預期或期望調整（或者未說(shuō)明年凈收益是預測值）。

　　21.在確定收益年限時(shí)未考慮土地使用權剩余年限。

　　22.根據孰短原則，應以土地使用權剩余年限（27年）為收益年限而不是建筑物剩余使用年限。

　　23.選用凈收益每年不變有限年限公式未說(shuō)明理由（或者說(shuō)沒(méi)有對年凈收益未來(lái)變化趨勢進(jìn)行分析）

　　24.在最后確定收益價(jià)格時(shí)，未說(shuō)明在出讓合同約定土地出讓期限屆滿(mǎn)需要無(wú)償收回國有建設用地使用權時(shí)，對收回的建筑物不予補償的前提。

　　（二）市場(chǎng)法

　　經(jīng)測算，估價(jià)對象比準單價(jià)為8023元／m2.（測算過(guò)程略）

　　（三）綜合確定估價(jià)對象評估價(jià)格

　　由上述測算過(guò)程得到的收益價(jià)格為7943元／m2，比較價(jià)格為8023元／m2，兩個(gè)結果比較接近，客觀(guān)反映了估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)值。因此本次評估采用兩者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對象評估結果。

　　估價(jià)對象評估單價(jià)＝（7943+8023）/2＝7983（元／m2）

　　估價(jià)對象評估總價(jià)＝7983×511.45＝408.29（萬(wàn)元）

　　八、估價(jià)結果確定

　　本估價(jià)機構根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認真分析現有資料的基礎上，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析測算，確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年6月23日的評估單價(jià)為7983元／m2，評估總價(jià)為408.29萬(wàn)元，人民幣大寫(xiě)：肆佰零捌萬(wàn)貳仟玖佰元整。

　　【參考答案】

　　1.封面中“估價(jià)人員”應為“注冊房地產(chǎn)估價(jià)師”。

　　2.致估價(jià)委托人函及技術(shù)報告中的估價(jià)結果中缺車(chē)庫部分價(jià)格。

　　3.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中不能依據當事人要求進(jìn)行評估。

　　4.未明確說(shuō)明加層部分面積是否屬于產(chǎn)權登記面積，計入總價(jià)的理由未說(shuō)明。

　　5.估價(jià)對象中缺土地使用權出讓年限或土地使用權起始日期。

　　6.估價(jià)對象中缺裝飾裝修部分的描述或說(shuō)明。

　　7.估價(jià)對象中缺是否有共有權的說(shuō)明。

　　8.技術(shù)報告中估價(jià)方法適用性分析中，選用市場(chǎng)法的理由不充分，應該是該區域中在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有較多類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例。

　　9.不應選用凈收益按一定比率遞增的收益法計算公式（或者說(shuō)選用凈收益按一定比率遞增的公式與后面采用凈收益每年不變有限年限公式矛盾）。

　　10.用市場(chǎng)法求租金時(shí)，所在層/總樓層因素應屬于區位因素而不是個(gè)別因素。

　　11.選取可比實(shí)例的租金內涵未說(shuō)明，如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項目中哪些是應當扣除的費用，如物業(yè)服務(wù)費、維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅金等。

　　12.可比實(shí)例2成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距較遠，未說(shuō)明交易日期修正系數為100/100的理由。

　　13.可比實(shí)例3的樓層與估價(jià)對象不同，未說(shuō)明不調整的理由。

　　14.可比實(shí)例的租金收租損失情況未說(shuō)明。

　　15.在確定租金時(shí)未考慮租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入。

　　16.維修費取值依據未說(shuō)明。

　　17.維修費不應按本估價(jià)對象的重置成本計算而應按該類(lèi)房地產(chǎn)的客觀(guān)平均成本計算。

　　18.保險費率的確定未說(shuō)明理由。

　　19.鋼筋混凝土結構非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年而不是40年。

　　20.沒(méi)有對年凈收益進(jìn)行預期或期望調整（或者未說(shuō)明年凈收益是預測值）。

　　21.在確定收益年限時(shí)未考慮土地使用權剩余年限。

　　22.根據孰短原則，應以土地使用權剩余年限（27年）為收益年限而不是建筑物剩余使用年限。

　　23.選用凈收益每年不變有限年限公式未說(shuō)明理由（或者說(shuō)沒(méi)有對年凈收益未來(lái)變化趨勢進(jìn)行分析）。

　　24.在最后確定收益價(jià)格時(shí)，未說(shuō)明在出讓合同約定土地出讓期限屆滿(mǎn)需要無(wú)償收回國有建設用地使用權時(shí)，對收回的建筑物不予補償的前提。

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