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　　《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考試題型與分值分布

　　這門(mén)課總分100分，及格分數線(xiàn)為60分。

　　本課程考試題型主要有：

　　（四）改錯題

　　1.答題要求（指出并改正估價(jià)報告片斷中的錯誤。本題10分。注意：錯誤之處不超過(guò)4處，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤；如果將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分；本題最多扣至0分。）

　　2.答題要點(diǎn)：結合房地產(chǎn)估價(jià)方法，找出價(jià)格構成的缺項與多余項、計算錯誤、參數選用錯誤等，并加以改正。一般來(lái)說(shuō)，改錯題是難度較大的題，得分也比較困難，主要是倒扣分。以往改錯題主要是對估價(jià)方法運用中的計算錯誤進(jìn)行改正，近年來(lái)側重某一專(zhuān)題描述性錯誤的挑錯改錯，需要特別認真的仔細閱讀，發(fā)現錯誤，查找相關(guān)資料，確認自己找對了，然后再修改。考生要清楚，改錯題一般只有3～4個(gè)錯誤項，不要隨意猜想。如果將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。

　　3.改錯評分標準：

　　（1）籠統回答××××錯，不給分。

　　（2）指明了錯誤，未列出公式及計算結果的給1分；指明了錯誤，列出正確計算公式，無(wú)計算結果的給2分；指出×××有錯，但列出錯誤公式者倒扣2.5分，指明了錯誤，列出正確計算公式，得出正確計算結果的給2.5分；

　　（3）將正確的地方改錯倒扣分。

　　（4）將錯誤的地方改錯不給分也不倒扣分。

　　【2010試題·改錯題】指出并改正下面估價(jià)報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣到0分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）

　　以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告中變現能力分析內容的片段：

　　變現能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現金的可能性。

　　影響房地產(chǎn)變現能力的因素主要有：

　　1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買(mǎi)者，變現能力越弱。例如，標準廠(chǎng)房比特殊廠(chǎng)房的通用性差。

　　估價(jià)對象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。

　　2.獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現能力越弱。

　　估價(jià)對象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。

　　3.可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉讓的房地產(chǎn)，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。

　　估價(jià)對象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉讓。

　　4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度：估價(jià)對象為在建工程，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。

　　由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對象變現能力較強。

　　5.價(jià)值、規模大小：一般地說(shuō)，總價(jià)值越大、規模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買(mǎi)者，變現能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現能力弱。

　　估價(jià)對象建筑面積大，總價(jià)高，變現能力較弱。

　　6.區位：一般地說(shuō)，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產(chǎn)，變現能力越弱。例如，郊區的房地產(chǎn)比市區的房地產(chǎn)變現能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現能力弱。

　　估價(jià)對象位于××商務(wù)圈，較繁華，區位狀況較好，變現能力較強。

　　綜合分析以上影響因素，估價(jià)對象房地產(chǎn)變現能力較強。假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)，受各種因素影響，其最可能實(shí)現的價(jià)格一般比評估的正常市場(chǎng)價(jià)值要低，預計為評估價(jià)值的70%左右。

　　【正確答案】

　　1.在通用性表述中，“標準廠(chǎng)房比特殊廠(chǎng)房的通用性差”說(shuō)法錯誤，應為特殊廠(chǎng)房比標準廠(chǎng)房的通用性差（或標準廠(chǎng)房比特殊廠(chǎng)房的通用性強）。

　　2.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度表述中，“由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對象變現能力較強”說(shuō)法錯誤，應為由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對象變現能力較弱。

　　3.缺少變現時(shí)間長(cháng)短的說(shuō)明。

　　4.缺少變現費用、稅金的種類(lèi)、數額和清償順序的說(shuō)明。

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