房估知識點：房地產(chǎn)作為抵押物的條件

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定："依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押。"

房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的有兩種情形：一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時設定抵押權。二是以單純的土地使用權抵押的。對于這類抵押，設定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。

《物權法》規(guī)定，債務人或者第三人有權處分可以抵押的財產(chǎn)有：建筑物和其他土地附著物；建設用地使用權；以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權；生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通運輸工具；法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將上列財產(chǎn)一并抵押。

《物權法》規(guī)定，不得抵押的財產(chǎn)有：土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

【例題】下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有（ ）。

A.集體所有的土地使用權

B.村辦企業(yè)廠房

C.列入城市房屋拆遷范圍的房屋

D.宅基地

E.已經(jīng)設定抵押權的房地產(chǎn)

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不可以抵押。《物權法》第一百八十三條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。擔保法第37條第2項規(guī)定，宅基地不得抵押。參見教材P122。

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（原建設部令第98號）也規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設定抵押權：

（1）權屬有爭議的房地產(chǎn)；

（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

（4）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

（5）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

【例題】按照現(xiàn)行法律法規(guī)的有關規(guī)定，在以下土地權利中，可以抵押的有（ ）。

A.集體土地所有權

B.耕地承包經(jīng)營權

C.無地上建筑物的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地

D.通過拍賣方式獲得并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山使用權

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。《物權法》第一百八十條規(guī)定，債務人或者第三人有權處分的下列財產(chǎn)可以抵押：（1）建筑物和其他土地附著物；（2）建設用地使用權；（3）以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權；（4）生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（6）交通運輸工具；（7）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。參見教材P122。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！