房估知識點(diǎn)：估價方法的選用

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，在估價時均按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式處理。企業(yè)在合資、合作時，一般應(yīng)根據(jù)新設(shè)立公司的有關(guān)合資、合作協(xié)議，以及相應(yīng)的可行性研究報告，來分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉(zhuǎn)變。

如發(fā)生用途轉(zhuǎn)變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項目的未來發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益情況，同時綜合考慮更新改造的費(fèi)用成本（含可能有的土地用途變更而需調(diào)整的土地出讓金等），采用假設(shè)開發(fā)法和收益法進(jìn)行估價；如果繼續(xù)使用，即不轉(zhuǎn)變用途，則在充分考慮項目的預(yù)期發(fā)展的可行性前提下，采用比較法和成本法進(jìn)行估價。

破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)估價與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分。由于是出于迅速變現(xiàn)的需要，購買者的選擇范圍受到限制，其交易情況屬非正常的公開市場交易，因此可能實現(xiàn)的市場價值較公開市場價值低很多，其估價結(jié)果可低于市場價值。

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

這一類房地產(chǎn)估價主要用于企業(yè)在聯(lián)營活動中，確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例。因此，估價時要充分考慮聯(lián)營各方協(xié)議的具體條件，結(jié)合房地產(chǎn)的未來使用方式進(jìn)行估價。估價方法視具體情況一般可用比較法、成本法和收益法。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！