房估知識點(diǎn)：房地產(chǎn)拍賣(mài)注意事項

（一）不同權屬狀況拍賣(mài)標的的審查與前期處理

（1）拍賣(mài)標的房地產(chǎn)是否有重復查封。對于抵押權人起訴和非抵押權人因為其他經(jīng)濟糾紛涉及的起訴的案子，以抵押為主；對于皆非抵押權人起訴的案子，按時(shí)間先后，誰(shuí)先起訴，誰(shuí)先受償。

（抵押權人，抵押優(yōu)先；非抵押權人，起訴時(shí)間優(yōu)先）

（2）產(chǎn)權人為國有單位和集體單位時(shí)，房地產(chǎn)拍賣(mài)需要取得上級部門(mén)的許可意見(jiàn)。

（3）如果拍賣(mài)標的發(fā)生用途轉換，如產(chǎn)權證為住宅用途，拍賣(mài)按照實(shí)際商業(yè)用途拍賣(mài)時(shí)，為了保證拍賣(mài)成交后進(jìn)行產(chǎn)權變更過(guò)戶(hù)，補辦規定的用途手續，必須進(jìn)一步收集取證原始產(chǎn)權證辦理過(guò)程的相關(guān)文件，如房屋平面圖、地籍圖、規劃設計批文等。

（4）有共有人的房地產(chǎn)拍賣(mài)，須有共有人的書(shū)面同意轉讓意見(jiàn)。共有人享有優(yōu)先購買(mǎi)權。

（5）有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣(mài)，須將拍賣(mài)行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購買(mǎi)權。

（6）分層、分套的房屋拍賣(mài)，買(mǎi)受人按分攤的建筑面積取得相應比例的土地使用權。

（7）房屋的附屬設施、公共部門(mén)、公用設備與房屋同時(shí)拍賣(mài)轉讓?zhuān)瑧诠嬷姓f(shuō)明，并按照國家和當地政府的有關(guān)規定辦理。

（8）建筑設計為成套的房屋，一般不得分割拍賣(mài)。

（二）房地產(chǎn)拍賣(mài)價(jià)格的評估

基于以下原因，拍賣(mài)房地產(chǎn)價(jià)格的評估一般應比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低。

（1）房地產(chǎn)拍賣(mài)委托一般都是因債務(wù)人無(wú)法履行到期債務(wù)的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣(mài)其依法擁有的房地產(chǎn)。如果是法院委托的抵債標的，拍賣(mài)完成將直接影響到執法程序的完結，如拍賣(mài)不成，通常會(huì )由法院將拍賣(mài)標的物折價(jià)抵償債務(wù)。

（2）一般委托拍賣(mài)的房地產(chǎn)，尤其是直接查封開(kāi)發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著(zhù)這樣那樣的缺陷，且拍賣(mài)房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規模物業(yè)，評估價(jià)格偏高勢必會(huì )影響拍賣(mài)成交。

（3）買(mǎi)家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進(jìn)行競投，拍賣(mài)實(shí)際上就是在短時(shí)間促成交易，買(mǎi)方需要在較短的時(shí)間內交付款項，承擔的風(fēng)險較大。為了促使拍賣(mài)成功，就必須具備價(jià)格優(yōu)勢，才能吸引買(mǎi)家競投。

（三）房地產(chǎn)拍賣(mài)登記及相關(guān)費用、稅費

1.房地產(chǎn)拍賣(mài)登記需提交資料：

（1）申請書(shū)；

（2）當事人身份證明或單位合法資格證明；

（3）委托書(shū)及代理人身份證明；

（4）房地產(chǎn)權證；

（5）拍賣(mài)成交確認書(shū)；

（6）房屋平面圖及地籍圖；

（7）出讓或需補辦出讓手續的房地產(chǎn)需提交土地使用權出讓合同及補繳土地使用權出讓金收據；

（8）契稅完稅證及契稅完稅貼花；

（9）拍賣(mài)公告；

（10）其他有關(guān)文件。除需提交上述（1）～（9）項資料外，還需提交：

1）拍賣(mài)委托公函；

2）生效的判決、裁定和調解書(shū)；

3）協(xié)助執行通知書(shū)。

2.應繳費用和相關(guān)稅費

房地產(chǎn)拍賣(mài)（除出讓土地使用權拍賣(mài)外）屬于房地產(chǎn)二三級市場(chǎng)交易，通常需交納下列稅、費項目：

（1）拍賣(mài)傭金費；

（2）營(yíng)業(yè)稅及其附加；

（3）印花稅；

（4）契稅；

（5）交易手續費；

（6）評估費；

（7）登記費；

（8）合同公證費等。

（四）在建工程拍賣(mài)應注意事項

1.應詳細核查項目狀況

（1）土地使用權以出讓方式取得的，是否已經(jīng)支付了全部土地出讓金；

（2）土地使用權是否已經(jīng)依法登記，取得產(chǎn)權證書(shū)；

（3）政府相關(guān)管理各部門(mén)的批準文件是否齊全。包括建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證（或開(kāi)工證）、預售許可證是否取得等等；

（4）房地產(chǎn)建設的開(kāi)發(fā)投資總額是否已經(jīng)完成25%；

（5）政府各相關(guān)部門(mén)的市政配套和基礎設施配套的協(xié)議，以及配套費用的支付狀況；與項目其他參與人的合同和費用支付情況；

（6）有多個(gè)債權人的工程項目最好將債權人聯(lián)合起來(lái)，共同處理拍賣(mài)事宜；

（7）在建工程項目是否存在抵押行為；

（8）在建工程是否預售。

如有預售，則先查閱其有無(wú)預售許可證，若沒(méi)有許可證，往往開(kāi)發(fā)和土地手續上存在遺留問(wèn)題，應慎重處理；有預售許可證并開(kāi)始預售的在建工程項目，拍賣(mài)時(shí)應將已經(jīng)預售的部分扣除。（為了保障合法購房人的權益）

2.在建工程拍賣(mài)需要申請和審核

拍賣(mài)前，在建項目的權利人應當向城市房產(chǎn)主管部門(mén)提出申請，取得拍賣(mài)的書(shū)面批準文件。

3.拍賣(mài)成交后的手續處理。

（五）建成在售房地產(chǎn)拍賣(mài)應注意事項

（1）房地產(chǎn)所屬物業(yè)的商品房預售（銷(xiāo)售）許可證辦理情況；

（2）土地使用權款項是否付清；

（3）房地產(chǎn)當前使用和租賃情況，費用拖欠情況等等。

（六）破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)拍賣(mài)應注意事項

（1）破產(chǎn)財產(chǎn)拍賣(mài)前，應由破產(chǎn)清算組委托具有國家國有資產(chǎn)管理行政主管部門(mén)認證的資產(chǎn)評估價(jià)構進(jìn)行評估；

（2）破產(chǎn)企業(yè)的國有土地使用權的拍賣(mài)需按照國有土地使用權出讓的有關(guān)規定在拍賣(mài)前完成有關(guān)手續；

（3）涉及以劃撥方式取得的土地使用權或涉及改變出讓條件的土地使用權價(jià)格評估的，須由具有估價(jià)資質(zhì)的價(jià)格評估機構進(jìn)行評估，并在拍賣(mài)所得中首先扣除土地使用權出讓金。

（七）有瑕疵房地產(chǎn)拍賣(mài)的操作

有瑕疵的房地產(chǎn)是指手續不全和規定不需轉讓的，但經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)、單位協(xié)商和政府審批后可以拍賣(mài)的房地產(chǎn)。

（1）拍賣(mài)標的有房屋所有權證，未辦理土地使用權證。經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)審批通過(guò)，如果是國有土地，則補繳出讓金；如果是集體土地，則補繳征地費和出讓金，補辦土地使用權證。

（2）拍賣(mài)標的有土地使用權證，未辦理房屋所有權證，須報請有關(guān)部門(mén)審批。經(jīng)審批允許，并同意補辦手續后方可拍賣(mài)。

（3）拍賣(mài)標的既無(wú)土地使用權證，又無(wú)房屋所有權證。參照（1）、（2）辦理。

（沒(méi)土地證，補錢(qián)補證；沒(méi)房產(chǎn)證，只需補證）

（4）拍賣(mài)有產(chǎn)權證的以劃撥方式取得土地的房地產(chǎn)，應向有批準權的人民政府報批。如允許補辦出讓手續，應當由買(mǎi)受人辦理，并按規定繳納土地使用權出讓金。如允許可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務(wù)院轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家的規定處理或作其他處理。

不可轉讓的國家公益型房地產(chǎn)，不可作為拍賣(mài)標的。

（5）對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程未予交清的款項，或未辦完手續的房地產(chǎn)，應補繳清剩余款項和補辦完全部手續。

（6）拍賣(mài)標的設定抵押權或重復設定抵押權問(wèn)題。由于其他經(jīng)濟原因（不是銀行訴訟）法院裁定強制拍賣(mài)已經(jīng)被抵押給銀行的房地產(chǎn)，應通知抵押權人，或解除抵押，或根據國家規定的拍賣(mài)標的拍賣(mài)金額的受償順序受償。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！