一、定義

　　宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。

　　宅基地的定義包括以下幾個(gè)要點(diǎn)：（1）權(quán)利屬性，即集體土地使用權(quán)；（2）權(quán)利主體，即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員；（3）權(quán)利取得的條件，即經(jīng)過依法審批；（4）權(quán)利取得方式，即集體經(jīng)濟(jì)組織分配；（5）用途限定，即建造住宅；（6）權(quán)利存續(xù)狀態(tài)，即沒有使用期限限制。

　　關(guān)于“住宅”的含義，原國家土地管理局政策法規(guī)司1992年5月28日《關(guān)于對(duì)農(nóng)村居民“建住宅”含義理解問題的答復(fù)》指出：“《中華人民共和國土地管理法》第45條所指的‘建住宅’，應(yīng)當(dāng)理解為農(nóng)村居民所建住房以及與住房的居住生活有關(guān)的其他建筑物和設(shè)施。”

　　二、宅基地使用權(quán)的主體

　　農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員符合建房申請(qǐng)宅基地條件的，依法享有宅基地使用權(quán)。非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，不得申請(qǐng)取得或繼受取得宅基地使用權(quán)。

　　根據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)主體為特殊主體——符合建房申請(qǐng)宅基地條件的集體經(jīng)濟(jì)組織成員。不是宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，不得申請(qǐng)取得或者繼受取得該集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地使用權(quán)。1988年修訂的《土地管理法》第41條曾規(guī)定允許城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅使用集體土地，后因一些農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和房地產(chǎn)開發(fā)商利用此項(xiàng)規(guī)定炒賣宅基地，非法進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，新《土地管理法》已刪除此規(guī)定。因此，城市居民已不具備取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體資格。同時(shí)，外村、外鄉(xiāng)居民也不具備取得該項(xiàng)權(quán)利的主體資格，但依法將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員的不在此限。

　　三、宅基地使用權(quán)的取得

　　農(nóng)村村民申請(qǐng)住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向宅基地申請(qǐng)者無償提供宅基地使用權(quán)。其中涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

　　取得宅基地使用權(quán)，除了必須具備法律規(guī)定的主體資格，還必須遵守法律規(guī)定的審批程序。按照《土地管理法》的規(guī)定，宅基地的審批實(shí)行“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審核，縣級(jí)政府批準(zhǔn)”的制度。

　　鄉(xiāng)、縣兩級(jí)政府在審批過程中，要注意掌握以下幾點(diǎn)：

　　第一，要嚴(yán)格控制用地面積。

　　首先，不允許一戶擁有兩處以上的宅基地。其次，一戶擁有的宅基地面積不得超過省級(jí)人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。再次，將原有住宅出賣、出租后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　第二，要遵守土地利用規(guī)劃，嚴(yán)格控制使用耕地作宅基地。

　　首先要盡可能使用原有宅基地和空閑地。其次，必須占用耕地的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

　　第三，宅基地審批要公開、公平和公正，審核過程中，應(yīng)當(dāng)聽取申請(qǐng)人所在村的村民意見，批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)予以公告，接受群眾的監(jiān)督。按照農(nóng)村村民自治原則，宅基地的分配，應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定。實(shí)踐中，對(duì)于宅基地分配中“村干部說了算、村民靠邊站”的現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)予以糾正。