（三）托倫斯登記制度

　　托倫斯登記制度為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，目前東南亞許多國家引入這一登記制度。其主要特點為：

　　1、初次登記不強制，但一經(jīng)登記即進入強制登記狀態(tài)。不強制要求一切土地都必須登記，但任何一塊土地只要經(jīng)第一次登記，其后的每一次土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移或變動，都必須經(jīng)過登記，非經(jīng)登記不發(fā)生效力。

　　2、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記，便有不可推翻的效力。

　　3、土地登記機關(guān)負有賠償責(zé)任。土地登記后產(chǎn)生的不可推翻的效力是由國家保證的，國家專門從收取的土地登記費中提取一定比例資金作為保證金，以賠償由于錯登而使土地權(quán)利人所受的損失。

　　4、采取實質(zhì)審查主義。登記機關(guān)對土地登記進行實質(zhì)性審查，并可要求經(jīng)公告程序后方準予登記。

　　5、頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記簿填寫兩份，登記機關(guān)保留正本，權(quán)利人取得副本，正副本內(nèi)容完全一致，副本作為土地權(quán)利人持有的土地權(quán)利憑證。

　　6、登記簿上的編成采取人的編成主義。土地登記簿按土地權(quán)利人登記的先后次序編成，而不是以土地為標準。

　　7、地籍圖可輔助說明登記簿的內(nèi)容。

　　8、土地上如設(shè)有抵押權(quán)或其他權(quán)利，則作為該塊土地的負擔登記。

　　9、土地經(jīng)登記后，如有處分或設(shè)定負擔，以及其他各種法律行為，須依照法定的契約方式，訂立契約。

　　（四）關(guān)于我國的土地登記制度

　　我國的土地登記制度兼具權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度的特點，偏重于權(quán)利登記制度。其主要特點為：

　　1、采用形式主義立法。土地權(quán)利非經(jīng)登記不發(fā)生效力，土地登記是土地權(quán)利變動的生效要件，即土地權(quán)利變動（土地所有權(quán)、使用權(quán)、土地他項權(quán)利的取得、變更、喪失）只有到土地登記機關(guān)登記后，才產(chǎn)生法律上的后果。

　　2、采取實質(zhì)審查主義。土地登記機關(guān)對登記義務(wù)人提出的土地登記申請，不僅要審查申請所必須具備的形式要件，而且還要對所申請登記的權(quán)利或權(quán)利變動事項是否符合國家的有關(guān)法律和政策、能否成立進行審查。

　　3、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記在土地登記簿上的土地權(quán)利或權(quán)利變動事項按照實體法不成立或無效，對于善意取得土地權(quán)利的第三人仍然有法律效力，善意第三人取得的土地權(quán)利不可推翻，不負返還義務(wù)。

　　4、強制性登記。除國家土地所有權(quán)外，一切土地權(quán)利均須進行初始土地登記；初始土地登記后土地權(quán)利的變更均須進行變更土地登記。不申請初始登記的，按非法占地論處；不申請變更登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重，注銷土地登記和土地證書。

　　5、登記簿的編成采取物的編成主義。從根本上說，我國的土地登記簿是按物編成的，即以土地為標準，按宗地號為順序編成。按人編成主要體現(xiàn)在土地歸戶卡上。

　　6、頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記機關(guān)將土地權(quán)利和權(quán)利變動事項登記到土地登記簿上后，還要向土地權(quán)利人頒發(fā)土地權(quán)利證書，主要有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項權(quán)利證明書》，作為由土地權(quán)利人持有的享有該土地權(quán)利的法律憑證。土地權(quán)利證書是土地登記卡部分內(nèi)容的副本。

　　7、土地登記不僅登記土地權(quán)利的靜態(tài)，而且登記土地權(quán)利的動態(tài)。

　　8、土地登記不及地上的建筑物和附著物。土地登記的標的物僅限于最狹義的土地，不包括地面上的房屋和其他建筑物、附著物。這主要是由我國目前地政、房政由土地行政主管部門、房產(chǎn)管理部門分別管理的體制決定的。這一做法與國際上通行的把地面上的房屋及其他建筑物、附著物作為土地登記內(nèi)容一部分的做法不相一致，且日益暴露出諸多弊端。

　　9、土地登記機關(guān)一般設(shè)在土地行政主管部門。