（三）托倫斯登記制度

　　托倫斯登記制度為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，目前東南亞許多國(guó)家引入這一登記制度。其主要特點(diǎn)為：

　　1、初次登記不強(qiáng)制，但一經(jīng)登記即進(jìn)入強(qiáng)制登記狀態(tài)。不強(qiáng)制要求一切土地都必須登記，但任何一塊土地只要經(jīng)第一次登記，其后的每一次土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移或變動(dòng)，都必須經(jīng)過(guò)登記，非經(jīng)登記不發(fā)生效力。

　　2、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記，便有不可推翻的效力。

　　3、土地登記機(jī)關(guān)負(fù)有賠償責(zé)任。土地登記后產(chǎn)生的不可推翻的效力是由國(guó)家保證的，國(guó)家專(zhuān)門(mén)從收取的土地登記費(fèi)中提取一定比例資金作為保證金，以賠償由于錯(cuò)登而使土地權(quán)利人所受的損失。

　　4、采取實(shí)質(zhì)審查主義。登記機(jī)關(guān)對(duì)土地登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，并可要求經(jīng)公告程序后方準(zhǔn)予登記。

　　5、頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記簿填寫(xiě)兩份，登記機(jī)關(guān)保留正本，權(quán)利人取得副本，正副本內(nèi)容完全一致，副本作為土地權(quán)利人持有的土地權(quán)利憑證。

　　6、登記簿上的編成采取人的編成主義。土地登記簿按土地權(quán)利人登記的先后次序編成，而不是以土地為標(biāo)準(zhǔn)。

　　7、地籍圖可輔助說(shuō)明登記簿的內(nèi)容。

　　8、土地上如設(shè)有抵押權(quán)或其他權(quán)利，則作為該塊土地的負(fù)擔(dān)登記。

　　9、土地經(jīng)登記后，如有處分或設(shè)定負(fù)擔(dān)，以及其他各種法律行為，須依照法定的契約方式，訂立契約。

　　（四）關(guān)于我國(guó)的土地登記制度

　　我國(guó)的土地登記制度兼具權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度的特點(diǎn)，偏重于權(quán)利登記制度。其主要特點(diǎn)為：

　　1、采用形式主義立法。土地權(quán)利非經(jīng)登記不發(fā)生效力，土地登記是土地權(quán)利變動(dòng)的生效要件，即土地權(quán)利變動(dòng)（土地所有權(quán)、使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利的取得、變更、喪失）只有到土地登記機(jī)關(guān)登記后，才產(chǎn)生法律上的后果。

　　2、采取實(shí)質(zhì)審查主義。土地登記機(jī)關(guān)對(duì)登記義務(wù)人提出的土地登記申請(qǐng)，不僅要審查申請(qǐng)所必須具備的形式要件，而且還要對(duì)所申請(qǐng)登記的權(quán)利或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)是否符合國(guó)家的有關(guān)法律和政策、能否成立進(jìn)行審查。

　　3、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記在土地登記簿上的土地權(quán)利或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)按照實(shí)體法不成立或無(wú)效，對(duì)于善意取得土地權(quán)利的第三人仍然有法律效力，善意第三人取得的土地權(quán)利不可推翻，不負(fù)返還義務(wù)。

　　4、強(qiáng)制性登記。除國(guó)家土地所有權(quán)外，一切土地權(quán)利均須進(jìn)行初始土地登記；初始土地登記后土地權(quán)利的變更均須進(jìn)行變更土地登記。不申請(qǐng)初始登記的，按非法占地論處；不申請(qǐng)變更登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重，注銷(xiāo)土地登記和土地證書(shū)。

　　5、登記簿的編成采取物的編成主義。從根本上說(shuō)，我國(guó)的土地登記簿是按物編成的，即以土地為標(biāo)準(zhǔn)，按宗地號(hào)為順序編成。按人編成主要體現(xiàn)在土地歸戶卡上。

　　6、頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記機(jī)關(guān)將土地權(quán)利和權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)登記到土地登記簿上后，還要向土地權(quán)利人頒發(fā)土地權(quán)利證書(shū)，主要有《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》，作為由土地權(quán)利人持有的享有該土地權(quán)利的法律憑證。土地權(quán)利證書(shū)是土地登記卡部分內(nèi)容的副本。

　　7、土地登記不僅登記土地權(quán)利的靜態(tài)，而且登記土地權(quán)利的動(dòng)態(tài)。

　　8、土地登記不及地上的建筑物和附著物。土地登記的標(biāo)的物僅限于最狹義的土地，不包括地面上的房屋和其他建筑物、附著物。這主要是由我國(guó)目前地政、房政由土地行政主管部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)分別管理的體制決定的。這一做法與國(guó)際上通行的把地面上的房屋及其他建筑物、附著物作為土地登記內(nèi)容一部分的做法不相一致，且日益暴露出諸多弊端。

　　9、土地登記機(jī)關(guān)一般設(shè)在土地行政主管部門(mén)。