二、土地登記制度

　　當今世界各國的不動產(chǎn)登記制度，雖在具體做法上不盡一致，但大體可分為契約登記、權利登記和托倫斯登記三種基本制度。

　　（一）契約登記制度

　　契約登記制度由法國首創(chuàng)，故又稱“法國土地登記制度”，英國、美國及我國的香港地區(qū)均采用這種土地登記制度。其主要特點為：

　　1、采用意思主義立法。土地權利變動當事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發(fā)生土地權利變動的法律后果，以契約為生效要件。土地登記只是對抗第三人的要件，即未經(jīng)登記的土地權利不得對抗第三人。

　　2、采取形式審查主義。土地登記機關對土地登記申請不進行實質(zhì)性審查，而只進行形式審查，完全按照土地登記申請人提交的文件資料予以審查，不過問土地權利是否真實等事項。

　　3、登記無公信力。已經(jīng)登記完畢的土地權利變動事項，當有第三人主張其權利時，仍應按照實體法律決定該土地權利的歸屬。

　　4、登記無強制作用。土地權利變動事項是否登記，依當事人雙方意愿，政府無強制要求。

　　5、登記簿的編成采取人的編成主義。由于不是強制登記，所以土地登記簿的編成不采用物的編成主義，即不是以土地為標準，而是以土地權利人登記的次序為標準編成。

　　6、不頒發(fā)權利憑證。土地登記機關只在土地登記簿上登記，不向土地權利人頒發(fā)權利憑證。

　　7、土地權利以動態(tài)登記為主。土地登記包括土地權利和土地權利變動事項的登記，僅對土地權利現(xiàn)在狀態(tài)的登記為靜態(tài)登記，對土地權利變動事項的登記為動態(tài)登記，后者為登記的主要狀態(tài)。

　　（二）權利登記制度

　　權利登記制度發(fā)源于德國，故又稱“德國主義登記制度”。其主要特點為：

　　1、采用形式主義立法。土地登記是土地權利變動的生效要件，土地權利的取得或變動不經(jīng)登記不發(fā)生效力。換言之，土地權利變動只有到土地登記機關辦理登記后，才產(chǎn)生法律效力。

　　2、采取實質(zhì)審查主義。土地登記機關不僅審查土地登記申請人提交的文件資料等登記所必備的形式要件，而且對土地權利變更的原因和事實以及是否符合有關法律規(guī)定等進行實質(zhì)性審查。

　　3、登記有公信力。土地權利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記本身有瑕疵，土地登記簿上記載的土地權利變動事項按照實體法不成立或無效，對于善意取得土地權利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不負返還義務。

　　4、強制性登記。一切土地權利的發(fā)生和變更均必須登記。

　　5、登記簿的編成采取物的編成主義。土地登記簿以土地為標準，另外按照登記的先后順序編成。

　　6、不頒發(fā)權利憑證。登記機關只在登記簿上登記，不向土地權利人頒發(fā)土地權利憑證。

　　7、土地權利人以靜態(tài)登記為主。土地均應先登記現(xiàn)在的權利狀態(tài)，待變動時，再登記變動時的狀態(tài)。