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09年房地產(chǎn)估價師復(fù)習(xí)資料:房地產(chǎn)抵押價值評估

2009-05-21 09:07  來源:  字體:  打印 收藏

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  1、房地產(chǎn)抵押價值評估,應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、〈城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當(dāng)?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行。

  2、房地產(chǎn)抵押價值評估,應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn),可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進(jìn)行,但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。

  3、房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。依法不得抵押的房地產(chǎn),沒有抵押價值。首次抵押的房地產(chǎn),該房地產(chǎn)的價值為抵押價值。再次抵押的房地產(chǎn),該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價值。

  4、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的,評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額,可采用下列方式之一處理: 1 首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值,然后預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額,兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限,從估價時點(diǎn)起計。 2用成本法估價,價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。

  5、以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的,評估其抵押價值時應(yīng)考慮設(shè)走抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價的影響。

  6、以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的,其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值。

  7、以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的,其抵押值為抵押人所享有的份額部分的價值。

  8、以共同共有的房地產(chǎn)抵押的,其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。

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