三、商務辦公房地產(chǎn)估價

　　（一）商務辦公房地產(chǎn)及其特點

　　1．商務辦公房地產(chǎn)及其分類

　　商務辦公樓，俗稱寫字樓，是用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設施和相關場地。

　　寫字樓可從不同角度、按照不同標準進行分類和分級。

　　按建筑面積的大小不同，寫字樓可分為小型、中型和大型寫字樓，其中建筑面積在1萬平方米以下的為小型寫字樓；建筑面積在1-3萬平方米的為中型寫字樓；建筑面積在3萬平方米以上的為大型寫字樓。

　　按使用功能不同，可將寫字樓分為：①單純型寫字樓，即寫字樓基本上只有辦公一種用途，沒有其他功能（展示廳、餐飲等）；②商住型寫字樓，即既可以辦公還可以住宿；③綜合型寫字樓，即以辦公為主，同時又有其他多種功能，如展示廳、商場、公寓、餐飲等功能。

　　按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力不同，可將寫字樓分為甲、乙、丙三個檔次。其中，甲級寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量優(yōu)良，收益能力強，有完善的物業(yè)服務；乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量良好，建筑物的功能不是最先進的，建筑物存在自然磨損，收益能力低于新落成的同類寫字樓；丙級寫字樓是使用年限較長，建筑物存在明顯的物理磨損和功能陳舊，租金水平較低。

　　2．商務辦公房地產(chǎn)的特點

　　商務辦公樓具有以下特點：

　?。?）所處區(qū)位好，規(guī)模大。寫字樓大多建在以經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、信息為中心的大中城市，處于較好區(qū)位，有相當規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大，經(jīng)濟活動頻繁。

　?。?）多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善。寫字樓特別是甲級寫字樓和綜合寫字樓，大都為高檔次高層建筑，擁有先進的現(xiàn)代化設施設備，功能多而全，如有前臺接待服務、大小會議室、酒吧、咖啡廳、餐廳、商場、車庫等。

　?。?）出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理。大都寫字樓以出租為主，完善的午夜管理服務能夠提高寫字樓的出租率，因此，寫字樓業(yè)主往往委托專業(yè)物業(yè)管理公司進行寫字樓管理和代理出租。

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