2007年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試

——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試卷

　　一、單項選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。）

　　1、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的（　　）。
　　A．銷(xiāo)售收入
　　B．轉讓收入
　　C．租金收入
　　D．利息收入

　　2、當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（　　）時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉變成了長(cháng)期置業(yè)投資。
　　A．出售
　　B．抵押
　　C．轉讓
　　D．經(jīng)營(yíng)

　　3、下列風(fēng)險中屬于系統風(fēng)險的是（　　）。
　　A．比較風(fēng)險
　　B．市場(chǎng)供求風(fēng)險
　　C．未來(lái)運營(yíng)費用風(fēng)險
　　D．持有期風(fēng)險

　　4、買(mǎi)賣(mài)雙方要經(jīng)過(guò)多次搜尋或長(cháng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過(guò)程反映了房地產(chǎn)的（　　）。
　　A．不可移動(dòng)性
　　B．適應性
　　C．弱流動(dòng)性
　　D．相互影響性

　　5、某銷(xiāo)售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬(wàn)套，其中空置待售住房5萬(wàn)套，本年新竣工住房13萬(wàn)套，銷(xiāo)售住房8萬(wàn)套．則吸納周期為（ ）年。
　　A．0.63
　　B．1.63
　　C．2.25
　　D．12.50

　　6、在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中，供給增長(cháng)速度高于需求增長(cháng)速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的（　　）。
　　A．第一階段
　　B．第二階段
　　C．第三階段
　　D．第四階段

　　7、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是（　　）。
　　A．市場(chǎng)參與者的投機需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因
　　B．可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來(lái)度量房地產(chǎn)泡沫
　　C．房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎是土地有限性和稀缺性
　　D．金融機構壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì )加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成

　　8、市場(chǎng)趨勢分析中的時(shí)間序列分析法不包括（　　）。
　　A．移動(dòng)平均法
　　B．指數平滑法
　　C．市場(chǎng)因子推演法
　　D．簡(jiǎn)單平均法

　　9、實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項日。施工現場(chǎng)的安全應由（　　）負責。
　　A．開(kāi)發(fā)商
　　B．監理單位
　　C．分包單位
　　D．總承包單位

　　10、根據估計的總銷(xiāo)售收入和估計的銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的定價(jià)方法是（　　）。
　　A．目標定價(jià)法
　　B．成本加成定價(jià)法
　　C．隨行就市定價(jià)法
　　D．價(jià)值定價(jià)法

　　11、房地產(chǎn)市場(chǎng)調查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來(lái)分析入住率，這種調查方法屬于（　　）。
　　A．觀(guān)察法
　　B．實(shí)驗法
　　C．討論法
　　D．問(wèn)卷調查法

　　12、2006年某市商品住宅實(shí)際銷(xiāo)售量為410萬(wàn)m²，預測銷(xiāo)售量為380萬(wàn)m²。如果平滑指數a=0.65，則用指數平滑法預測的2007年該城市商品住宅銷(xiāo)售量為（　　）萬(wàn)m²。
　　A．390.5
　　B．399.5
　　C．523.5
　　D．543.0

　　13、下列影響購房者購買(mǎi)行為的因素中，屬于心理因素的是（　　）。
　　A．生活方式
　　B．受教育程度
　　C．購買(mǎi)動(dòng)機
　　D．自我形象

　　14、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價(jià)競銷(xiāo)反應強烈，但對其他方面（如增加廣告預算、加強促銷(xiāo)活動(dòng)等）卻不予理會(huì )。這種競爭者屬于（　　）競爭者。
　　A．從容不迫型
　　B．選擇型
　　C．兇猛型
　　D．隨機型

　　15、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括（　　）。
　　A．購買(mǎi)價(jià)格　建設工程教育網(wǎng)提供
　　B．容積率及有關(guān)設計參數
　　C．空置率
　　D．運營(yíng)費用

　　16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25％，則名義年利率是（　　）。
　　A．7.02％
　　B．7.04％
　　C．7.50％
　　D．7.85％

　　17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬(wàn)元、期限10年、年利率6％的住房抵押貸款。若采用月還款常數為0.7％的還款方式，并在最后l個(gè)月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負擔減少了（　　）元。
　　A．137.5
　　B．410.2
　　C．432.2
　　D．452.2

　　18、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營(yíng)利潤與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為（　　）。
　　A．利潤總額
　　B．投資利潤
　　C．稅后利潤
　　D．可分配利潤

　　19、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買(mǎi)投資為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，投資者的權益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內年平均利潤總額為700萬(wàn)元，年平均稅后利潤為500萬(wàn)元，則項目的資本金利潤率為（　　）。
　　A．10.0％
　　B．14.0％
　　C．25.0％
　　D．35.0％

　　20、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的總開(kāi)發(fā)成本為2600萬(wàn)元，竣工后的銷(xiāo)售收入為4500萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金及附加為248萬(wàn)元，應繳納的土地增值稅為370萬(wàn)元，則該項目土地增值稅后的開(kāi)發(fā)成本利潤率為（ ）。
　　A．45.05％
　　B．49.31％
　　C．5B.86％
　　D．63.6％

　　21、張某以40萬(wàn)元購買(mǎi)了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其購買(mǎi)投資的部分資金來(lái)自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬(wàn)元，各項成本費用為3.4萬(wàn)元，其中支付銀行利息1.5萬(wàn)元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（　　）。
　　A．1.07
　　B．1.47
　　C．2.07
　　D．3.33

　　22、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的占地面積為1萬(wàn)m²，容積率為1.5，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元m²（按建筑面積計），預測能夠以8000元／m²（按建筑面積計）的銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)現全部銷(xiāo)售則該項目實(shí)現盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格（按占地面積計）為（　　）元/m²。
　　A．3000
　　B．5000
　　C．7500
　　D．8000

　　23、下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（　　）。
　　A．解析法對隨機的現金流進(jìn)行概率分布估計，得到凈效益的概率分布
　　B．蒙特卡洛法用數學(xué)方法在計算機上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統計處理
　　C．解析法建立在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險辨識與估計的基礎之上
　　D．蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機變量的風(fēng)險問(wèn)題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機變量的風(fēng)險問(wèn)題

　　24、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測算，三個(gè)方案凈現值的期望值分別為E_甲=1500萬(wàn)元，E_乙=1800萬(wàn)元，E_丙=2200萬(wàn)元，凈現值的標準差分別為δ_甲=890萬(wàn)元，δ_乙=910萬(wàn)元，δ_丙=1200萬(wàn)元，則該項目投資方案的風(fēng)險從小到大排列順序正確的是（　　）。
　　A．乙<丙<甲
　　B．甲<乙<丙
　　C．丙<甲<乙
　　D．乙<甲<丙

　　25、在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數來(lái)估算一座酒店的總投資，屬于（ ）。
　　A．單元估算法
　　B．單位指標估算法
　　C．概算指標法
　　D．工程量近似匡算法

　　26、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，屬于財務(wù)費用的是（　　）。
　　A．折舊費
　　B．審計費
　　C．金融機構手續費
　　D．無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)費

　　27、在投資項目的財務(wù)報表中，出現在全投資現金流量表，而不出現在損益表中的項目是（　　）。
　　A．固定資產(chǎn)購置支出
　　B．企業(yè)所得稅
　　C．固定資產(chǎn)折舊
　　D．貸款利息

　　28、資金來(lái)源與運用表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的（　　）分析。
　　A．現金流量
　　B．清償能力
　　C．資產(chǎn)與負債情況
　　D．資金盈余或短缺情況

　　29、房地產(chǎn)抵押貸款二級市場(chǎng)的發(fā)展，實(shí)現了房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的（　　）。
　　A．分離
　　B．獨立
　　C．對立
　　D．融合

　　30、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是（　　）。
　　A．商用房地產(chǎn)風(fēng)險更高
　　B．商用房地產(chǎn)的收益更高
　　C．商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高
　　D．商用房地產(chǎn)的增值潛力更大

　　31、建設貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷(xiāo)售收入或（　　）。
　　A．租金收入
　　B．土地出讓收入
　　C．長(cháng)期抵押貸款
　　D．凈經(jīng)營(yíng)收入

　　32、銀行對個(gè)人發(fā)放在房抵押貸款時(shí)，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件，則會(huì )給銀行帶來(lái)（ ）。
　　A．操作風(fēng)險
　　B．法律風(fēng)險
　　C．信用風(fēng)險
　　D．管理風(fēng)險

　　33、由于寫(xiě)字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長(cháng)，在租約中一般都要包括（　　）。
　　A．租金調整條款
　　B．代收代繳費用條款
　　C．裝修費用條款
　　D．折讓優(yōu)惠條款

　　34、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是（　　）。
　　A．設置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵其更好地管理物業(yè)
　　B．知名度大的主要租戶(hù)，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整的時(shí)間間隔較長(cháng)
　　C．百分比租金的基數通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎營(yíng)業(yè)額之外的
　　D．營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶(hù)，其百分比租金的百分比設置往往較高

　　35、某寫(xiě)字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬(wàn)元，空置和收租損失為5％，經(jīng)營(yíng)費用為潛在毛收入的30％，抵押貸款還本付息為200萬(wàn)元，所得稅和準備金共計120萬(wàn)元，則2006年的凈經(jīng)營(yíng)收入為（ ）萬(wàn)元。
　　A．330
　　B．450
　　C．650
　　D．700

　　二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項得0.5分。）

　　1、固定資產(chǎn)投資按照工作內容和實(shí)現方式分類(lèi)，可以分為（　　）投資。
　　A．建筑安裝工程
　　B．新建和擴建
　　C．設備與工器具購置
　　D．遷建和恢復
　　E．其他費用

　　2、從宏觀(guān)上說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結構分析時(shí)，通常應分析（　　）。
　　A．物理結構
　　B．區域結構
　　C．產(chǎn)品結構
　　D．供求結構
　　E．總量結構

　　3、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的表述中，正確的有（　　）。
　　A．房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當的波動(dòng)現象，且此現象重復發(fā)生
　　B．在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高　建設工程教育網(wǎng)提供
　　C．房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長(cháng)期均衡價(jià)格
　　D．在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長(cháng)率等于需求增長(cháng)率
　　E．在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動(dòng)的

　　4、在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標中，屬于市場(chǎng)交易指標的有（　　）。
　　A．空置量
　　B．房地產(chǎn)價(jià)格指數
　　C．平均建設周期
　　D．吸納率
　　E．失業(yè)率

　　5、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場(chǎng)分析的基礎上，具體規定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的）。
　　A．價(jià)格水平
　　B．銷(xiāo)售對象
　　C．基本功能
　　D．地理位置
　　E．輔助功能

　　6、下列指標中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)盈利能力指標的有（　　）。
　　A．凈現值
　　B．投資利潤率
　　C．現金回報率
　　D．靜態(tài)投資回收期
　　E．內部收益率

　　7、下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有（　　）。
　　A．當計息周期為1年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率
　　B．實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值
　　C．名義利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值
　　D．名義利率相同時(shí)，計息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大
　　E．計算周期相同時(shí)，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大

　　8．下列關(guān)于內部收益率的表述中，正確的有（　　）。
　　A．內部收益率反映了項目的動(dòng)態(tài)盈利能力
　　B．內部收益率是當項目壽命期終了時(shí)，所有投資正好被收回的收益率
　　C．當內部收益率高于目標收益率時(shí)，投資項目是可行的
　　D．如果使用貸款。且項目盈利，則全投資的內部收益率要高于資本金內部收益率
　　E．內部收益率越高，投資風(fēng)險就越小

　　9、用于反映項目清償能力的經(jīng)濟評價(jià)指標有（　　）。
　　A．權益投資比率
　　B．利息備付率
　　C．償債各付率
　　D．內部收益率
　　E．資產(chǎn)負債率

　　10、在利用預期收益的期望值和標準差進(jìn)行項目比選時(shí)，下列表述中正確的有（　　）。
　　A．期望值相同、標準差小的方案為優(yōu)
　　B．標準差相同、期望值小的為優(yōu)
　　C．標準差相同，期望值大的為優(yōu)
　　D．標準差系數大的為優(yōu)
　　E．標準差系數小的為優(yōu)

　　11、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目基本財務(wù)報表的有（　　）。
　　A．資產(chǎn)負債表
　　B．投資計劃與資金籌措表
　　C．借款還本付息估算表
　　D．資金來(lái)源與運用表
　　E．損益表

　　12、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的表述中，正確的有（　　）。
　　A．房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或房地產(chǎn)經(jīng)紀人這種特殊的制度安排來(lái)降低信息成本　建設工程教育網(wǎng)提供
　　B．大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進(jìn)行物業(yè)租售
　　C．依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的代理形式可以分為首席代理和分代理
　　D．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或房地產(chǎn)經(jīng)紀人通過(guò)信息搜集的規模經(jīng)濟優(yōu)勢，提供服務(wù)并獲取收益
　　E．無(wú)論采用哪種代理形式，都應在項目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及早介入

　　13、投資項目可行性研究的根本目的包括（　　）。
　　A．減少或避免投資決策的失誤
　　B．提高項目開(kāi)發(fā)建設的經(jīng)濟效益
　　C．提高項目開(kāi)發(fā)建設的社會(huì )和環(huán)境效益
　　D．為項目決策提供依據
　　E．為項目后期的經(jīng)營(yíng)決策提供依據

　　14、在下列費用中，屬于債務(wù)融資成本的有（　　）。
　　A．承諾費
　　B．手續費
　　C．擔保費
　　D．利息
　　E．稅費

　　15、寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶(hù)時(shí)，往往注重考察租戶(hù)的（　　）。
　　A．商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況
　　B．面積需求大小
　　C．租金支付方式
　　D．物業(yè)服務(wù)需求
　　E．與寫(xiě)字樓業(yè)主的關(guān)系

　　三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據判斷結果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

　　1、對房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)的適應性的強弱往往與投資風(fēng)險呈負相關(guān)關(guān)系。　　（　　）

　　2、系統風(fēng)險是指個(gè)別投資風(fēng)險中可以在投資組合內部被分散和抵消的那部分風(fēng)險。　　（　　）

　　3、我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統計中目前采用的銷(xiāo)售面積指標，是指報告期已竣工的房屋面積中己正式交付給購房者或己簽訂（正式）銷(xiāo)售合同的商品房屋面積。　　（　　）

　　4、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給者。　　（　　）

　　5、在市場(chǎng)定位的差別化分析中，通常將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行業(yè)、分塊行業(yè)和專(zhuān)業(yè)化行業(yè)。　　（　　）

　　6、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。　　（　　）

　　7、資產(chǎn)負債率屬短期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。（　　）

　　8、對于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負相關(guān)關(guān)系。　　（　　）

　　9、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險分析。　　（　　）

　　10、房屋開(kāi)發(fā)費中的基礎設施建設費是指建筑物2m之外和項目紅線(xiàn)范圍內的各種管線(xiàn)、道路工程的建設費用。　　（　　）

　　11、損益表反映了房地產(chǎn)項目在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以用來(lái)計算內部收益率和投資回收期等評價(jià)指標。　　（　　）

　　12、商用房地產(chǎn)抵押貸款是開(kāi)發(fā)商以銷(xiāo)售的房地產(chǎn)作為抵押擔向金融機構申請的貸款。　　（　　）

　　13、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數量分析和最高工程費用分析等多種形式。　　（　　）

　　14、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運行管理為主，指導物業(yè)管理和設施管理公司的工作，目標是實(shí)現資產(chǎn)價(jià)值的最大化。　　（　　）

　　15、零售商業(yè)物業(yè)的基礎租金是指業(yè)主獲得的、與租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)無(wú)關(guān)的一個(gè)最低租金收入。　　（　　）

　　四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式、計算過(guò)程，需按公式計算的，要寫(xiě)出公式，僅有計算結果而無(wú)計算過(guò)程的，不得分）

　　1．某家庭擬購買(mǎi)一套新房，并將原有住房出租。預計原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6％，假設租金和住房市場(chǎng)價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現以租養房，即每月的抵押貸款還款額不超過(guò)原有住房的租金收入。購買(mǎi)新房的最低首付款為房?jì)r(jià)的30％，余款申請年利率為6％的住房抵押貸款，按月等額還款，最長(cháng)貸款年限為20年。問(wèn)：

　　（1）該家庭能夠購買(mǎi)最高總價(jià)為多少萬(wàn)元的新房（精確到小數點(diǎn)后2位）？

　　（2）設該家庭購買(mǎi)了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問(wèn)至少需要在還款多少個(gè)月（取整）后，再出售原有住房并還清貸款?（8分）

　　2．某購物中心開(kāi)發(fā)項目規劃建設用地面積為10000m²，總建筑面積為15000m²。預計項目開(kāi)發(fā)建設周期為2年，總投資為13500萬(wàn)元（不包括貸款利息）。項目第l年投資8100萬(wàn)元，其中資本金為5400萬(wàn)元，其余為甲銀行貸款：項目第2年投資5400萬(wàn)元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0％，按年復利計息，項目竣工時(shí)一次性還清本息。項目竣工后開(kāi)發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營(yíng)，且立即向乙銀行申請抵押貸款以?xún)斶€甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70％，采用基礎租金加百分比租金形式出租，基礎租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營(yíng)業(yè)額的10％。預計購物中心的出租率為95％，年超額營(yíng)業(yè)額為10000萬(wàn)元。購物中心的運營(yíng)成本為毛租金收入的35％。開(kāi)發(fā)商于項目運營(yíng)3年后整體轉售，凈轉售收入是年凈經(jīng)營(yíng)收入的9.5倍。假設投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運營(yíng)成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問(wèn)題：

　　（1）若開(kāi)發(fā)商要求的自有資金目標收益率為20％，則購物中心的年最低基礎租金為多少元，m²（精確到個(gè)位）?

　　（2）在該最低基礎租金水平下，設項目全部投資的目標收益率為13％，求項目全部投資的內部收益率是多少（精確到小數點(diǎn)后2位）?（12分）

　　四、計算題

　　1．解：已知：A=2000元，n=240個(gè)月，i=60％/12=0.5％，R=9.6％

　　（1） 求購房最高總價(jià)

　　購房最高總價(jià)=P／70％=279161.54／70％=39.88萬(wàn)元

　　（2）求出售原有住房時(shí)間

　　住房市場(chǎng)價(jià)值V=A×12／R=2000×12／9.6％=25萬(wàn)元

設剩余M個(gè)月需要償還25萬(wàn)元，則有

　　有：（1+0.％）M=2.667

　　M=log2.667/（1+0.5％）=196.66個(gè)月

　　240-196=44個(gè)月

　　在還款44個(gè)月之后出售住房

　　2．解：

　　解法一：敘述法

　　一、設最低基礎租金為x，求最低基礎租金

　　（1）計算各年自有資金凈現金流量

　　1）第1年年初凈現金流量=-5400萬(wàn)元

　　2）第2年年初：投資=-5400萬(wàn)元；甲銀行貸款5400萬(wàn)元

　　凈現金流量=-5400+5400=0萬(wàn)元

　　3）第3年年初：

　　歸還甲銀行貸款=2700×（1+9％）2+5400（1+9）=9093.87萬(wàn)元

　　乙銀行貸款=9093.87萬(wàn)元

　　凈現金流量=-9093.87+9093.87=0萬(wàn)元

　　4）第3、4年年末：

　　還本付息=9093.87×7％=636.57萬(wàn)元

　　營(yíng)運成本=（1.5×70％×95％×x+10000×10％）×35％=（0.9975x+1000）×35％萬(wàn)元

　　經(jīng)營(yíng)收入=1.5×70％×95％×x+10000×10％=（0.9975x+1000）萬(wàn)元

　　凈現金流量-（0.9975x+1000）×65％萬(wàn)元

　　5）第5年年末：

　　還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬(wàn)元

　　營(yíng)運成本=（0.9975x+1000）×35％萬(wàn)元

　　經(jīng)營(yíng)收入=（0.9975x+1000）萬(wàn)元

　　轉售收入=（0.9975x+1000）×65％×9.5萬(wàn)元

　　凈現金流量=（0.9975x+1000）×65％+（0.9975x+1000]×65％×9.5-9730.44

　　=（0.9975x+1000）×65％×10.5-9730.44萬(wàn)元

　　（2）求基礎租金

　　二、計算全投資內部收益率FIRR

　　（1）計算各年凈現金流量

　　1）第1年年初投資=8100萬(wàn)元

　　2）第2年年初投資=5400萬(wàn)元

　　3）第3年、4年年末：

　　經(jīng)營(yíng)收入=0.9975×1915+1000=2910.21萬(wàn)元

　　經(jīng)營(yíng)成本=2910.21×35％=1018.57萬(wàn)元

　　凈現金流量=2910.21-1018.57=1891.64萬(wàn)元

　　4）第5年年末：

　　經(jīng)營(yíng)收入=43.9975×1915+1000=2910.21萬(wàn)元

　　經(jīng)營(yíng)成本=2910.21×35％=1018.57萬(wàn)元

　　轉售收入=2910.21×65％×9.5=17970.55萬(wàn)元

　　掙現金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19萬(wàn)元

　　（2）計算內部收益率

　　設i 1=13％，則有：

　　解法二：圖表法

　　一、列出自有資金現金流量表（年來(lái)），設計出租金為x

　　二、求最低租金水平下的全部投資內部收益率，列表：